41．A市原先下辖B、C两区，D县及E经济技术开发区，于1999年编制基准地价，当时，工作范围包括B、C两区和E经济技术开发区。到2002年，B、C两区的地价变动不大，但由于行政区划调整，D县撤县成立F区，其中，邻近C区的G地区成为A市新的房地产热点，E经济技术开发区由于引进大型项目，地价也迅速上升。因此，A市决定开展基准地价更新工作，此次工作的合理范围可以是 ( )。
A．B区、C区、F区、E经济技术开发区 B．B区、C区、E经济技术开发区
C．B区、C区、G地区、E经济技术开发区 D．G地区、E经济技术开发区
42. 宗地估价的一般程序为 ( )
A．①确定估价基本事项;;; ②拟订估价作业计划;;; ③收集资料实地踏勘;;; ④分析整理相关资料;;; ⑤选定方法试算价格;;; ⑥确定宗地估价结果;;; ⑦撰写估价报告书
B．①收集资料实地踏勘;;; ②拟订估价作业计划;;; ③确定估价基本事项;;; ④分析整理相关资料;;; ⑤选定方法试算价格;;; ⑥确定宗地估价结果;;; ⑦撰写估价报告书
C．①确定估价基本事项;;; ②收集资料实地踏勘;;; ③分析整理相关资料;;; ④拟订估价作业计划;;; ⑤选定方法试算价格;;; ⑥确定宗地估价结果;;; ⑦撰写估价报告书
D．①收集资料实地踏勘;;; ②确定估价基本事项;;; ③拟订估价作业计划;;; ④分析整理相关资料;;; ⑤选定方法试算价格;;; ⑥确定宗她估价结果;;; ⑦撰写估价报告书
43．某企业以国家出租方式取得某办公用地使用权，目前实际支付的午租金为5万
元，租期5年，租金不调整。如果目前同类用地市场年租金为8万元，承租土地使用权的
还原率为6%，则承租土地使用权价格为 ( )万元。
A．l2.64 B.l5 C.33.33 D.50
44．一般说来，钢筋混凝土结构的房屋的残值率等于 ( )。
A．l0% B.2% C．O D．重置成本乘以折旧率
45~47题与下述案例有关，认真阅读本案例，选出正确的选项
某工业开发区土地总面积为5平方公里，道路、绿化等基础、公用设施占地1．5平方公里，现已完成“七通一平”开发建设。根据成本逼近法计算，该开发区单位面积土地的成本价格为400元/平方米。另据调查，该区域土地增值收益率为25%。现拟出让该工业开发区内一宗工业用地Y，出让年限50年，土地面积10000平方米，土地还原率为7%.
回答以下问题(计算结果保留到整数位):
45．若按无限年期计算，该工业开发区平均土地价格为 ( )元/平方米.
A.400 B．5OO C．650 D．714
46．若按无限年期计算，该工业开发区可出让土地的平均单价为 ( )元/平方米。
A．350 B.5oo C.650 D.714
47．Y宗地出让土地的总价为 ( )万元。
A．5OO B.647 C.690 D.714
48．在市场比较法申，选定的与待估宗地具有替代关系的交易案例宗地称为 ( ).
A．类似土地 B．比较宗地 C．标准宗地 D．交易宗地
49．城市市区及近郊区非农业人口在20万~50万的城市划分商服中心的级别数目、最低级中心的建筑面积之和宜分别控制在 ( )的标准。
A．2~4级，2000~l500平方米 B．2~4级，1500~l000平方米
C．2~3级，2000~l500平方米 D．2~3级，1500~1000平方米
50．某一城市有1条区域干线铁路通过，拥有1个二等客运站，并有1条国家于线公路、2条省级干线公路和2条县级公路都在此经过。若在城镇土地分等中，各交通方式对城镇的赋分标准为:有铁路站点的城镇每拥有一条国家干线铁路得6分、区域干线铁路得5分，属一等客运站所在城镇加4分，属二等客运站所在城镇加3分;;;每拥有一个方向的国家干线公路得2分、省级干线公路得1．5分、县级公路得1分、其他公路得0．5分。该城镇交通条件指数为 ( )分。
A．l2.5 B.l5 C.l7 D.22
51．下列对土地估价的描述不正确的是 ( )。
A．土地估价依据的理论与方法，与机器、设备、建筑物等估价所依据的理论与方法并不完全一致
B．同一块土地，规划可使之一夜之间身价百倍，也可以使之无人问津，这是土地估价必须考虑的经济因素对地价产生深刻的影响
C．同样一块土地，其价格的高低与土地权利状况密切相关，不同的权利可能导致价格相差很大
D．土地估价必须充分占有土地市场资料，把握土地市场的过去、现在和未来
52．使用其他非土地资源时所支付的报酬被称为 ( ).
A．广义地租 B．狭义地租 C．准地租 D．经济地租
53．在对矿井、矿区用地进行底价评估时，宗地外开发程度最低应设定为 ( ).
A．实际配套状况 B．达到可开工条件
C．区域平均状况 D．满足理想生产状况
54．一宗商业用地，目前的纯收益为50万元，还原率为5%，若未来各年的纯收益将在上一年的基础上增长1%，该土地的无限年期的收益价格最接近于 ( )万元。
A．1860 B.1380 C.1250 D.l025
55~56题与下述案例有关，认真阅读本案例，选出正确的选项
某开发公司现以1200万元购买一块土地，根据批准的规划设计方案，开发商计划在1年内建成一栋建筑面积为3万平方米的住宅楼，预计总售价可达到6000万元，现实一年期贷款利息率为5．85%，销售税费率控制在6%，开发商要实现预付资本20%以上的投资回报率。
根据上述条件回答下列问题（利息按复利计算）：
55．建筑物的开发建造成本应控制在（ ）元/平方米建筑面积以下
A. 3360 B. 3282 C. 1120 D. 1094
56．该项目的总利息支出为（ ）万元。
A. 165 B. 167 C. 354 D. 360
57．对同一宗地进行评估，一般要求应用估价方法不少于（ ）种。
A. 一 B. 二 C. 三 D. 四
58．地价影响因素中，土地级别和基准地价属于影响地价的（ ）。
A. 一般因素 B. 个别因素 C. 区域因素 D. 特殊因素
59~63题与下述案例有关，认真阅读本案例，选出正确的选项
某市和平路商业街于2000年9月底制定的路线价为1000元/平方米，土地使用年期为商业用地法定最高出让年限，基准容积率为1。5。和平路的地价从制定之初到2002年5月底期间，每月上涨0。6个百分点，此后到2002年9月底都环比增长0。5%；另按统计分析，每当容积率上升0。1，地价上升5个百分点。在和平路上分布有四宗国有出让商业用地（如图1），出让年限均为40年，宗地具体情况见表1。临街地深度指数表和袋地深度指数表见表2，表3，黑地线标准深度为18米。土地还原率取6%。
根据上述条件回答下列问题：
59.A宗地从成交之时到2002年9月底,按40年出让年期计算,地价上涨了( ).
A. 6% B. 6.5% C. 6.9% D.7.2%
60.假定以A宗地容积率作为基准容积率考虑,2000年9月,和平路路线价应比原来水平高出( ).
A. 0 B. 5% C. 10% D. 15%
61.B宗地于2002年9月底的转让价格应为( )元/平方米.
A. 1396 B. 1399 C. 1425 D. 1428
62.C宗地当初成交的楼面地价应在( ) 元/平方米.
A. 434 B. 496 C. 758 D. 782
63.D宗地于2002年9月底的单位面积转让价格可能比B宗地同期单位面积价格低( ).
A. 33% B. 36% C. 39% D. 64%
64.采用收益还原法评估地役权价格时,所确定的土地还原率一般比出让土地使用权还原率高出( ).
A. 0.5个百分点左右 B. 1个百分点左右
C. 2个百分点左右 D. 标准未规定
65.评估别墅等独立居住用地,一般应首选( ).
A. 市场比较法 B. 收益还原法 C. 成本逼近法 D. 剩余法
66.在我国的地价体系构成中,从地价的特点看,基准地价属于( ).
A. 区域平均地价 B. 市场价格的平均值
C. 成交地价的平均水平 D. 评估价格的平均值
67.采用平均深度百分率编制深度百分率表时,百分率呈( )现象.
A. 递减 B. 递增 C. 剧减 D. 剧增
68.某旅社占地面积150平方米,建筑物面积200平方米,月正常经营性收入为45000元,月经营总费用,建筑物纯收益均为15000元,若土地还原率取10.0%,则该旅社所使用土地的单价为( )元/平方米.
A. 10000 B. 12000 C. 20000 D. 25000
69.下列( )因素不是工业区位论主要讨论的内容.
A. 运输成本 B. 产品质量 C. 劳动力成本 D. 分散与集聚因素
70.某一房地产,已知建筑物的重置价格为1000元/平方米,成新率为70%,房地产净收益为每平方米140元,土地还原率为6%,建筑物还原率为8%,则该房地产的价格为( )元/平方米.
A. 1700 B. 2000 C. 2100 D. 2400
71.一般来讲,随着社会的发展,地价呈明显的上升趋势,地价上升的速度( )一般商品价格的上升速度.
A. 高于 B. 等于 C. 低于 D. 无法判断
72.城镇土地定级的对象是( ).
A. 城镇建成区的所有土地
B. 城镇建成区和近郊区范围内的所有土地
C. 土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围,不能包括城镇附近的独立工矿用地,开发区,旅游区等所有土地
D. 土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围, 可以包括城镇附近的独立工矿用地,开发区,旅游区等所有土地
73.采用市场比较法进行地价评估时,所选的交易案例与待估宗地应具有( ).
A. 一致性 B. 代表性 C. 替代性 D. 普遍性
74.采用成本逼近法评估位于某工业区内的单宗土地价格,计算土地开发费时应按( )求取.
A. 宗地内外开发投入的费用总和 B. 宗地外开发投入的费用总和
C. 宗地内开发投入的费用总和 D. 宗地内外收益分摊的开发费用总和
75.建筑物折旧是指( ).
A. 建筑物因时间经过所造成的损耗 B. 建筑物的新旧程度
C. 对建筑物的人为破坏 D. 建筑物重置成本与残值率的乘积
76.在中等城市进行基准地价评估,其工作底图的比例尺一般为( ).
A. 1:10000~1:100000 B. 1:10000~1:50000
C. 1:5000~1:10000 D. 1:1000~1:5000
77.某宗不动产预计未来第一年的总收益与总费用分别为12万元和7万元,此后分别逐年递增2%和1%,该不动产的还原率为8%,则该不动产的价格为( )万元.
A. 100 B. 77 C. 63 D. 42
78.将带有租赁契约的土地进行转让,收回,征收或调整租金时,一般要进行( )评估.
A. 土地租赁权价格 B. 承租土地使用权价格
C. 地役权价格 D. 划拨土地使用权价格
79.以下( )不属于宗地价格评估中的复审工作内容.
A. 分析方法与技巧是否恰当 B. 分析各试算价格的可用程度如何
C. 所选用的最高最佳用途是否正确 D. 估价过程所用程序是否符合逻辑
80.甲宗土地楼面地价为700元/平方米,建筑容积率为5,乙宗土地楼面地价为500元/平方米,建筑容积率为7,则两宗土地的总价相比,( )
A. 甲等于乙 B. 甲高于乙 C. 甲低于乙 D. 难以判断
81．阿兰索的主要贡献在于：将（ ）作为地租的一个核心问题；首次引入区位平衡概念；解决了城市地租计算的理论方法。
A. 交通 B. 时间 C. 距离 D. 空间
82．空地出租时，土地纯收益的计算公式应为：
土地纯收益＝租金－[（ ）＋管理费＋维护费]
A. 保险费 B. 税金 C. 折旧费 D. 利息
83~86题与下述案例有关，认真阅读本案例，选出正确的选项
某城市拟进行城市土地综合定级，其城市建成区面积121平方公里，商业中心可以分为**，其中，一级商业中心一个，营业收入平均为9万元/平方米`年；二级商业中心4个，营业收入平均为3万元/平方米年；**商业中心30个，营业收入平均为1。2万元/平方米年；某L地块离一级商业中心的距离为5公里，离二级商业中心的距离最近为1公里，和最近的**商业中心只有一路之隔。
请计算下列问题：
83．二级商业中心的规模指数IM2为（ ）。
A. 100 B. 66．7 C. 33．3 D. 13．3
84．商业中心二级功能的功能分fM2为（ ）。
A. 66．7 B. 33．3 C. 20．0 D. 13．3
85．商业中心二级功能的影响半径为（ ）公里。
A. 6．21 B. 5．5 C. 3．1 D. 2．78
86．L地块的商服繁华影响度为（ ）。
A. 13．3 B. 15．6 C. 22．4 D. 33．3
87.采用市场比较法进行拍卖底价评估时，选择的某交易案例为协议方式交易，成交价格为1000元/平方米，若交易形式的情况修正系数为：协议0．5；招标0．75；拍卖1．0，则修正后的交易案例价格为（ ）元/平方米。
A. 500 B. 1500 C. 1666．7 D. 2000
88．采用收益还原法以外方法对机场，码头用地进行地价评估时，应考虑（ ）修正。
A. 级差地租I B. 垄断地租 C. 级差地租II D. 经济地租
89．采用收益还原法评估土地价格时，如果（ ），则选择如下公式：
P＝a／（r－s）
A. 土地纯收益按一常量逐年递增
B. 土地纯收益按一常量逐年递减
C. 土地纯收益按一固定比率逐年递增
D. 土地纯收益按一固定比率逐年递减
90．在城镇土地住宅用地定级中，道路对城镇某一土地的通达度作用分衰减属于（ ）形式 A. 线状因素线性衰减 B. 线状因素非线性衰减
C. 非线状因素线性衰减 D. 非线状因素非线性衰减
91．土地价格水平由同一供需圈内具有（ ）的替代性土地的价格所决定。
A. 相同区域 B. 相同性质 C. 相同级别 D. 相同用途
92．采用收益还原法评估地价时，其关键在于（ ）。
A. 正确确定土地纯收益并掌握土地可供使用的年期
B. 合理确定土地还原率并掌握土地可供使用的年期
C. 正确确定土地纯收益并合理确定土地还原率
D. 科学预测土地纯收益在可供使用年期内的变化趋势
93．某公司于2000年10月以有偿出让方式取得A地块50年使用权，并于2001年10月在此地块上建成建筑物B，其经济耐用年限为50年。2002年10月该类建筑重置价格为1600元/平方米，残值率为5%，则房屋的年折旧费为（ ）元/平方米。
A. 31．02 B. 32。00 C. 32。65 D. 33。33
94．成本逼近法一般适合于（ ）的估价。
A. 有建筑的土地 B. 有开发潜力的土地
C. 建成区已开发的土地 D. 新开发的土地
95．审核地价调查资料时，应将缺少统计主要项目，数据明显偏离正常情况的样本（ ）
A. 补充 B. 修正 C. 增加 D. 剔除
96．关于某土地评估公司，下列观点不正确的是（ ）。
A. 该公司可以接受某国有土地使用权人的代理人的委托对该国有土地使用权人的土地进行地价评估
B. 该公司可以对自己拥有的土地进行评估
C. 该公司可以接受银行的委托对本公司自己拥有的土地进行评估，从而提供抵押贷款的参考价格
D. 该公司可以接受某宗土地拟受让方的委托，对该宗土地进行地价评估
97．采用收益还原法进行地价评估时，所考虑的经营费用不同于会计的成本费用，如前者不包括（ ）。
A. 职工工资 B. 改扩建费用 C. 房屋火灾保险 D. 维修费用
98．以下因素中，（ ）是土地价格存在的根源。
A. 级差地租 B. 垄断地租 C. 绝对地租 D. 相对地租
99．某城市开展工业用地定级，该市工业区有一条全市性的交通型主干道D路，影响半径为5公里，有一条支路穿过定级单元j，直通D路，j定级单元中心点距D路的垂直距离为2公里。按照《城镇土地分等定级规程》，该定级单元内道路通达度分值FRj可能为（ ）。
A. 60 B. 54．6 C. 48．6 D. 15．8
100．X省省会Y市所辖的Z县级市已完成了基准地价成果编制，根据《城镇土地估价规程》规定，该成果应由（ ）组织验收。
A. X省国土资源管理部门 B. Y市国土资源管理部门
C．Y市人民政府 D．Z市人民政府、
101．土地估价涉及的供需原则并不以( )为基础。
A．替代原则 B．预期收益原则 C．变动原则 D．竞争原则
102．基准地价评估中，调查样本数应符合数理统计要求，每级样本总数不少于( )个。
A． 10 B． 20 C． 30 D． 50
103．采用市场比较法进行地价评估时，若比较案例的价格为500元／平方米，其区域条件指数为100，评估对象的区域条件与之相比为105，则经区域条件修正后的比较案例价格为( )元／平方米。
A． 476 B． 500 C． 520 D.525
104．根据《城镇土地估价规程》，土地还原率可根据( )确定。
A．区域内若干相似地产的价格与年纯收益的比率
B．区域内若千相似地产的年纯收益与价格的比率
C．区域内若干相似地产的年纯收益与价格的平均比率
D．区域内若干相似地产的价格与年纯收益的平均比率
105．在进行城镇土地分等时，( )因子是与土地质量呈负相关的因子。
A．城镇人口规模 B．城镇固定资产投资强度
C．区域人口密度 D．区域农业人口人均耕地
106．地价样点图要反映调查到的地价样点的位置、土地用途、相应地价及城镇道路等，地价样点图按( )分别绘制。
A．土地级别 B．均质区域 C．土地用途 D．估价方法
107．当对某省所有城镇进行土地分等时，合理的等别数目应为( )。
A．4~8等 B．3~8等 C．3~5等 D．2~5等
108．采用市场比较法进行地价评估时，( )就是以待估土地的状况为基准，把各交易案例与待估宗地逐项比较，然后将比较的结果转化为修正价格。
A．综合比较分析 B．案例比较分析 C．直接比较分析 D. 间接比较分析
109．( )是级差地租产生的原因。
A．土地的自然条件差异 B．土地的所有权垄断
C．土地的生产效率差异 D．土地的经营权垄断
110．当利用城市主城xE~地市场交易资料对土地分等的初步方案进行验证时，要求大城市在一个土地级内收集的住宅用地交易样点不少于( )
A． 5 B． 4 C． 3 D. 2
111．建筑物的重置价格等于( )。
A．估价时点上旧有房屋的建筑成本
B．估价时点上房地产交易价格与地价的差值
C．在估价时点重新建造房屋所需的建造费用加平均利润
D．重置成本和折旧之和
112．根据商业出租柜台资料评估地价时，出租柜台分摊的土地面积等于( )×出租柜台营业面积／商店总营业面积。
A．柜台占地面积 B．营业厅占地面积
C．商店底层占地面积 D．商店用地总面积
113．根据《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，我国实行( )的定期公布制度。
A．市场交易价格 B．出让地价 C．宗地地价 D．标定地价
114．根据中心地理论，中心地产品和劳务的需求门槛、利润和服务范围与( )及产品与服务的种类密切相关。
A．中心地规模和人口分布密度
B．居民收人水平和人口分布密度
C．中心地规模和居民收入水平
D．中心地规模、居民收入水平和人口分布密度
115．土地的开发周期一般根据土地开发的( )和投资数量确定。
A．面积规模 B．难易程度 C．资金来源 D．规划要求
116．确定还原率宜采用( )加上风险调整值的办法。
A．利润率 B．安全利率 C．存款利率 D．贷款利率
117．应用多因素综合评价法进行城镇土地分等时，( )是分等的备选因素.
A．城镇区位 B．城镇集聚规模
C．城镇基础设施 D．城镇用地投入产出水平
118．采用收益还原法进行地价评估时，其中确定的总收益为( )。
A．评估对象所产生的收益
B．评估对象所产生且考虑了空置等损失后的收益
C．评估对象所产生并为其产权主体所取得的收益
D．评估对象所产生并为其产权主体所取得、考虑空置等损失后的收益
119．甲、乙、丙三宗土地的单价分别为每平方米1066、905、899元，建筑容积率分别为5．5、5．0、4．5，若该三宗土地的其他条件相同，则明智的购买者会选择( )土地用于开发建设。
A．甲 B．乙 c．丙 D．甲或丙
120．采用因素成对比较法确定分等因素的权重时，假设M、N两因素相互赋值方式为：M比N重要时，M为l，N为0；M与N同等重要时，M和N都为0．5；N比M重要时，M为0，N为1。现需确定A、B、C、D四个因素的权重值，四者的关系为A比 B重要，B与C同等重要，B比D重要。若用因素成对比较法及上述原则对A和D因素计算权重，其值应分别为( )。
A．0．4和0．15 B．0．5和0．05 C．0．4和0．1 D．0．35和0．15