2015房地产估价师开发经营与管理试题精选3
发布时间：2012/4/26 15:10:08 来源：城市网学院 编辑：ziteng
某写字楼的建筑面积为8万㎡，可出租面积系数为80%，公用建筑面积系数为15％，则该写字楼出租单元内建筑面积是（ ）万㎡．
A．5.2
B．6.4
C．6.8
D．7.6
【答案】 A
可出租面积＝出租单元内建筑面积＋分摊公用建筑面积
出租单元内建筑面积＝可出租面积－分摊的公用面积＝总建筑面积×可出租面积系数－总建筑面积×公用建筑面积系数＝8×（80%－15%）＝5．2
下列关于写字楼基础租金的表述中，正确的有（ ）。
A．基础租金是根据业主希望达到的投资收益率目标和其可接受的最低租金水平确定的
B．基础租金高于市场租金时，物业管理企业需要降低经营费用
C．基础资金低于市场租金时，物业管理企业需要降低经营费用
D．在写字楼市场较好的情况下，市场租金一般高于基础租金
E．在写字楼市场较好的情况下，市场租金一般低于基础租金
【答案】ABD
由于写字楼物业与零售商业物业的租约期限较长，在租约中一般都要包括（ ）。
A．租金调整条款
B．代收代缴费用条款
C．装修费用条款
D．折让优惠条款
【答案】A
对零售商业物业进行分类的主要依据有（ ）。
A．建筑规模
B．经营商品的特点
C．商业辐射区域的范围
D．周围环境
E．服务人口的收入水平
【答案】ABC
下列关于零售商业物业租金的表述中，错误的是（ ）。
A．设置百分比租金的目的是让业主分享部分经营成果，激励其更好地管理物业
B．知名度大的主要租户，往往缴纳的单位面积租金较低，且租金调整的时间间隔较长
C．百分比租金的基数通常是年总营业额，或年总营业额中超出某一基础营业额之外的
D．营业额高但毛利水平较低的租户，其百分比租金的百分比设置往往较高
【答案】D
零售商业物业的基础租金是指业主获得的、与租户经营业绩无关的一个最低租金收入。 （ ）
【答案】√[NextPage] 某租户承租某商场的部分柜台，双方商定基础租金为15万元/月，并当租户的月营业额超过150万元时收取3％的百分比租金。当租户的月营业额为180万元时，其应缴纳的租金是（ ）万元。
A．13.2
B．15.9
C．19.5
D．20.4
【答案】B
15＋30×3%＝15.9（万元）
某写字楼2006年潜在毛租金收入为1000万元，空置和收租损失为5％，经营费用为潜在毛收入的30％，抵押贷款还本付息为200万元，所得税和准备金共计120万元，则2006年的净经营收入为（ ）万元。
A．330
B．450
C．650
D．700
【答案】C
【解析】
1000-1000×5%-1000×30%=650
注意：贷款还本付息不计入运营费用
计算净经营收入时不考虑所得税和准备金
下列费用中，不属于物业管理企业经营费用范围的是（ ）。
A．保险费
B．房产税
C．法律费
D．贷款利息
【答案】D
某收益性物业的潜在毛租金收入为20万元，假设在某报告期内的空置率为20％，所有用户都能按时缴纳租金，物业的其他收入为2万元，则此报告期该物业的有效毛收入为（ ）万元。
A．16
B．18
C．20
D．22
【答案】B
有效毛收入＝潜在毛租金收入－空置和收租损失＋其他收入=20-20×20%+2=18
收益性房地产投资分析中，抵押贷款还本付息属于经营费用。（ ）
【答案】×
