收益法运用可能出现的错误（2003指错题、2004指错题、2005改错题、2008指错题）

　　1.确定年净收益可能存在的错误

　　（1）出租型房地产

　　1）租赁收入应包括租金收入和租赁保证金或押金等的利息收入。否则，存在错误。如年有效毛收入中押金收益也应乘出租率；

　　2）扣除项目及出租经营支出项目应符合规定，不要漏项或多项：如押金的利息不应计算管理费

　　①出租经营支出项目不包含所得税、抵押贷款偿还额、建筑物折旧费、土地摊提费、房地产改扩建费用等，即纯收益中包含以上各项。否则，存在错误。

　　②必须扣除正常生产经营费用和其他资产产生的收益，租赁收入一般要扣除维修费、管理费、保险费、房产税和租赁费用、租赁税费等（具体依据租约决定）。否则，存在错误。

　　③年运营费用中不应计算土地使用费

　　④保险计算基数错，不应以年租金收入为基数，应以建筑物现值为基数计算；

　　⑤年管理费的计算基础错误；确定管理费率缺理由

　　3）应考虑租赁合同的约定（合同有效期内采用约定租金，之后采用客观租金）。否则，存在错误。

　　4）不采用实际收益，而应采取客观收益。否则，存在错误。

　　5）没有考虑出租率（空置率）或入住率或满客率、租金损失率、使用面积系数。

　　例如2003年指错题：一层有效毛收入计算错，未考虑空置及租金损失率（出租率）影响；六层有效毛收入计算错，来考虑使用面积系数；

　　6）计算毛收入时，套用的天数或面积错误。

　　7）收益中没有包括有形收益、无形收益。租金内涵不清楚，没有指明是否包括水电费、物业费等。

　　8）租金标准应为具体数字，而非一个大约的范围。

　　9）未考虑未来收益的变化。

　　（2）自营型房地产

　　1）扣除项目一定要全面。

　　①经营型净收益=销售收入-销售成本-经营费用-销售税费-管理费用-财务费用-商业利润

　　②生产型净收益=销售收入-生产成本-销售费用-销售税费-管理费用-财务费用-厂商利润

　　2）注意收益的客观性。不能凭公司经验、公司财务利润、公司的……（实际成本）

　　3）扣除设备带来的收益。

　　4）考虑扣掉不属房地产带来的收益。

　　5）注意重复计算（企业自营房屋；酒店配电房、大堂等易重复计算）。大堂为整个酒店服务，不能单独计算，床位、餐饮已包含大堂：配电室为整个酒店服务，不能单独计算价格。[NextPage]

　　2.报酬率选用可能存在的错误

　　（1）报酬率选用的方法不正确。累加法、市场提取法、投资报酬率排序插入法。

　　（2）报酬率的确定不具有客观性。报酬率取值未说明理由；

　　（3）未说明报酬率的来源，安全利率的选取没有必要的说明。国债、存款利率，贷款利率没有依据

　　（4）采用了非本类房地产的报酬率。

　　（5）不同收益类型的房地产采用同一报酬率。

　　（6）把物价指数、通货膨胀率、所得税率等作为确定报酬率的参数或依据。

　　3.有效收益期限的确定的错误

　　（1）没有特殊说明就直接将房屋的耐用年限、土地使用期限作为收益年限；

　　（2）带租约的收益房地产，未考虑租约期与非租约期的区别；

　　（3）将房地产的建设期作为收益年限；

　　（4）确定有效收益年限理由不充分；

　　（5）估价报告前后收益期限单位不相同。

　　（6）收益年限超过土地使用权法定使用年限或剩余使用年限。

　　4.公式选取不当、增减量（率）确定无依据的错误

　　（1）公式错误

　　（2）选用公式无理由

　　（3）未分析租金水平的变化趋势

　　（4）未说明未来收益不变化而选取了未来收益不变化计算公式；

　　（5）未说明未来收益如何变化而选取了未来收益发生变化的计算公式；

　　（6）纯计算错误。

　　5.地下车位租赁收入的计算错误

　　（1）未计算地下车位收益

　　（2）地下车位100％的出租率不合理或缺确定出租率的方法、理由