估价对象描述不清晰

　　1）土地权益方面

　　①土地使用权人交代不清；

　　②土地使用权性质（出让与划拨；集体所有与全民所有；长期用地与临时用地）交代不清；

　　③土地使用年限交代不清；

　　④土地规划用途、容积率、建筑密度、绿化率等交代不清；

　　⑤土地使用权证交代不清；

　　⑥对共有产权或部分产权交代不清。

　　2）土地实物方面

　　①土地“生熟”程度交代不清；

　　②土地价格类型（商业、工业或住宅用地及几类用地）交代不清；

　　③土地现实用途、容积率、建筑密度、绿化率等交代不清。

　　④土地面积、形状等交代不清；

　　⑤土地的四至交代不清；

　　⑥土地的地势、地质状况等交代不清。

　　3）建筑物方面

　　①房屋所有权证及权属交代不清（特别是抵押估价）；

　　②房屋用途交代不清；

　　③建筑物结构交代不清；

　　④房屋建成年代交代不清；

　　⑤房屋状态交代不清楚（如在建工程的进度、期房、现房）；

　　⑥房屋装修（主要是经营性房地产宾馆、酒店等）交代不清；

　　⑦房屋总高度、总层数及位于第几层等交代不清；

　　⑧不正常的层高与跨度、宽深比等交代不清；

　　⑨面积前后不符，分部之和不等于总面积。

　　5.“估价目的”可能出现的错误

　　估价目的要说明本次估价的目的和应用方向。如：

　　（1）房地产抵押估价的估价目的应表述为：“为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值”。

　　（2）城市房屋拆迁估价的估价目的应表述为：“为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格”。

　　6.“估价时点”可能存在的错误

　　估价时点要说明所评估的客观合理价格或价值对应的年月日。错误主要有：

　　（1）“估价时点”表述不正确（如表述为“估价时期”、“估价年月”等）；

　　（2）估价时点与报告中的时间数据是否吻合。

　　7.“价值定义”可能出现的错误

　　价值定义要说明本次估价采用的价值标准或价值内涵。要特别注意拆迁估价和抵押估价的价值定义。

　　（1）房地产抵押价值的定义为：“抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。”

　　（2）拆迁估价的价值标准为公开市场价值，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。“房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格，不包含搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费，以及被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额。”

　　（3）房地产损害赔偿评估价值标准采用公开的市场价值标准。

　　商品房的质量缺陷评估的价值定义应当是估价时点的商品房实体缺陷状况、权利缺陷状况、区位缺陷状况所造成的商品房价值减损的市场值。

　　8.“估价依据”可能出现的错误

　　说明本次估价依据的国家和地方的法律、法规，《房地产估价规范》和指导意见，委托方提供的有关资料，估价机构和估价人员掌握和搜集的有关资料。

　　9.“估价原则”可能出现的错误

　　说明本次估价应遵循的房地产估价原则。“估价原则”可能出现的错误有：

　　（1）不符合《房地产估价规范》的要求或缺少某项原则；

　　（2）与估价目的不对应，如抵押估价缺少“谨慎”原则（抵押评估报告的估价原则应表述为：“独立、客观、公正、合法、谨慎的原则”） . [NextPage]

　　10.“估价方法”可能出现的错误（对此后面进行专题阐述）

　　11.“估价结果”可能出现的错误

　　（1）评估结果中没有说明币种，没有大写；

　　（2）对外币表达的结果，没有写明折算成人民币的汇率；

　　（3）缺少单价或总价；

　　（4）没有写明估价结果所属的估价时点。

　　12.“估价人员”可能出现的错误

　　（1）出现遗漏；

　　（2）没有估价师执业资格；

　　（3）缺少签名或盖章。

　　13.“估价作业日期”可能出现的错误

　　估价作业日期要说明本次估价的起止年月日。注意缺少“估价作业日期”。现场查看在作业期内。

　　14.“估价报告应用有效期（使用期限）” 可能出现的错误

　　估价报告应用有效期要说明本估价报告应用的有效期，可表达为到某个年月日也可表达为多长年限，如一年。但要注意：

　　（1）报告的有效期自估价报告完成之日起，而不是自估价时点起计；估价时点既是估价报告完成之日也可以是估价时点。

　　（2）估价报告的有效期不应超过一年，在市场状况变化很大的情况下不超过半年。