房地产估价报告书

　　考试大纲要求：

　　1.掌握房地产估价报告的构成要素及其写作；

　　2.掌握房地产估价报告的文字要求。

　　一、估价报告书的要求：

　　1．全面性：应完整地反映估价所涉及的事实、推理过程和结论，正文内容和附件资料应齐全、配套；

　　2．公正性和客观性：应站在中立的立场上对影响估价对象价格或价值的因素进行客观的介绍、分析和评论，作出的结论应有充分的依据；

　　3．准确性：用语应力求准确，避免使用模棱两可或易生误解的文字，对未经查实的事项不得轻率写入，对难以确定的事项应予以说明，并描述其对估价结果可能产生的影响；

　　4．概括性：应用简洁的文字对估价中所涉及的内容进行高度概括，对获得的大量资料应在科学鉴别与分析的基础上进行筛选，选择典型、有代表性、能反映事情本质特征的资料来说明情况和表达观点。

　　二、房地产估价报告的构成要素

　　根据《房地产估价规范》的规定，一份完整的估价报告应包括以下8项内容：

　　1．封面；

　　2．目录；

　　3．致委托人函；

　　4．注册房地产估价师声明；

　　5．估价的假设和限制条件；

　　6．估价结果报告；

　　7．估价技术报告；

　　8．附件。

　　三、房地产估价报告不可缺少的项目和内容

　　（一）封面

　　房地产估价报告的封面除了写有估价报告名称外，一般还应包括估价项目名称、委托人、估价机构、估价人员、估价作业日期及估价报告编号。

　　1．估价报告名称

　　估价报告名称一般为“房地产估价报告”。根据《房地产抵押估价指导意见》的规定，房地产抵押估价报告的名称应为“房地产抵押估价报告”

　　2.估价项目名称

　　房地产估价报告封面上的估价项目名称要写全称。其中重点要突出估价对象所在的区位及物业名称。如“××市××区××广场×号”为估价对象的区位，“××大厦”为估价对象的物业名称。这个名称是估价对象在估价时点所使用的名称，也是本估价报告当中所使用的名称。需要注意的是，有的建筑物在不同时期可能冠以不同的物业名称，特别是一些在建工程，项目建成后物业有可能重新冠名。因此，对于一些建成年代较长的建筑物，除了估价时点的物业名称之外，历史上可能还有其他的称谓，这一点可以在估价报告实物状况分析中介绍。

　　3.估价委托人

　　房地产估价报告封面上的估价委托人，只要准确无误地写明其全称即可。如“××大厦酒店有限公司”为委托人的全称。如果是个人委托评估，要写明委托人的姓名。

　　4.估价机构

　　房地产估价报告封面上的估价机构，同委托人相对应，准确无误地写明估价机构的全称即可。如“××房地产估价公司”为估价机构的全称。

　　5.估价人员

　　房地产估价报告封面上所写的估价人员，主要是指参加本次评估的项目负责人或主要的房地产估价师。

　　6.估价作业日期

　　房地产估价报告封面上的估价作业日期，是指本次估价的起止日期，即正式接受估价委托的年月日至完成估价报告的年月日。需要注意的是，封面上的估价作业日期要与估价结果报告中的估价作业日期相一致。

　　7.估价报告编号

　　房地产估价报告封面上的估价报告编号即为本估价报告在本估价机构内的报告编号。将估价报告编号写在封面上便于估价报告的查阅及档案管理。

　　（二）目录

　　房地产估价报告目录部分的编写，需要注意与后面的报告内容相匹配，特别是所对应的估价报告的页码要求准确无误。

　　（三）致委托人函

　　在致委托人函当中，要写明估价委托人的全称。致函正文主要说明估价对象、估价目的、估价时点和估价结果。致函方即本次评估的房地产估价机构，要署机构的全称（要求盖章）。致函日期一般为报告的完成日期，即估价作业日期的截止年月日。

　　致委托方函应包括以下内容：

　　（1）致委托方函（标题）

　　（2）致函对象：（为委托方的全称）

　　（3）致函正文：（说明估价对象、估价目的、估价时点、估价结果）

　　（4）致函落款：（为估价机构的全称，并加盖估价机构公章，法定代表人签名、盖章）

　　（5）致函日期：（为致函的年月日）

　　（四）注册房地产估价师声明

　　在房地产估价报告中，估价师声明应包括以下内容：

　　（1）估价报告中估价人员陈述的事实，是真实的和准确的。

　　（2）估价报告中的分析、意见和结论，是估价人员自己公正的专业分析、意见和结论，但受到估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

　　（3）估价人员与估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。

　　（4）估价人员是依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写的估价报告。

　　（5）估价人员已对估价对象进行了实地查勘，并应列出对估价对象进行了实地查勘的估价人员的姓名。

　　（6）没有人对估价报告提供了重要专业帮助（若有例外，应说明提供重要专业帮助者的姓名）。

　　（7）其他需要说明的事项。

　　注意两个方面的问题：①估价报告应由注册房地产估价师签名、盖章并加盖估价机构公章才具有法律效力；②在估价报告上签名、盖章的注册房地产估价师和加盖公章的估价机构，对估价报告的内容和结论负责任。

　　（五）估价的假设和限制条件

　　依据《房地产估价规范》的规定，在估价的假设和限制条件中，要说明本次估价的假设前提；未经调查确认或无法调查资料数据；估价中未考虑的因素和一些特殊处理及其可能的影响；以及本估价报告使用的限制条件。