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合
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【框架】八项静态盈利能力指标
成本利润率
销售利润率
投资利润率
资本金利润率
资本金净利润率
现金回报率
投资回报率
静态投资回收期
1.成本利润率
概念
是指开发利润占总开发成本的比率。实际是对开发商所承担的开发风险的回报
公式
项目总开发价值
项目销售的，项目总开发价值等于总销售收入扣除销售税费后的净销售收入
项目出租时，为项目在整个持有期内净经营收入和净转售收入的现值累计之和
如考虑土地增值税时，应再减去土地增值税即为开发利润
判定标准
成本利润率一般与目标利润率进行比较，大于目标利润率，则项目可接受
目标利润率的影响因素
项目所在地区的市场竞争状况
项目开发经营期长度
开发项目的物业类型
贷款利率水平
说明
成本利润率是开发经营期的利润率，不是年利润率，一个项目只有一个，而不是分年
成本利润率除以开发经营期的年数，也不等于年成本利润率 [NextPage]
清偿能力指标及其计算
1.利息
计息规定
假定借款发生当年均在年中支付
借款发生的当年，其利息按半年计息
以前年度的借款，按全年计息
公式
还本付息的方式（五种）
一次还本利息照付－每期只还利息不还本金，最后一期偿还本金和当期利息
等额还本利息照付－每期偿还等额的本金和相应的利息，总额每期减少
等额还本付息－每期还款相等，月供即此类
一次性偿付－到期一次性还本付息
气球贷－借款期内任意偿还本息，到期末全部还清
2.借款偿还期
概念
是指项目开发经营期内使用可用作还款的利润、折旧、摊销及其他还款资金偿还项目借款本息所需要的时间
应用范围
置业投资
开发投资后出租或自营
判定标准
当借款偿还期满足贷款机构的要求期限时，即认为项目有清偿能力
3.利息备付率
概念
指项目在借款偿还期内各年用于支付利息的税息前利润，与当期应付利息费用的比率
可按年计算，也可按整个借款期计算
公式
经济含义
表示使用项目利润偿付利息的保障倍数
判定标准
一般房地产投资项目，利息备付率应大于2
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