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综
合
合
1.2 相关问题分析
物业估价
直接资本化法
准备金（大修基金）
准备金用于支付物业经营过程中的资本性支出
保存在一个名为有息银行贷款的账目下
其利息用于支付那些不是每个月都要支付的经营费用
可以按有效毛租金收入或年净经营收入的一个百分比提取
保证金基金（租户缴纳的租赁保证金）
保证金基金的利息收入可以作为物业的其他收入
所得税
按利润的25%缴纳企业所复得税
2．收益性物业管理中的经营费用
人工费
公共设施设备日常运行、维修及保养费
维修和保养费
室内装修费
生活用水和污水排放
能源费
康乐设施费
杂项费用
绿化养护费
清洁卫生费
保安费用
办公费
固定资产折旧费－通常按5年计折旧
不可预见费－前7项费用之和的5%
保险费
火险
火险附加险
全损险
锅炉保险
财产毁损责任保险
租金损失保险
职工信用保险
业主和租户责任保险
交通工具保险
物业服务企业管理费和利润
以有效毛租金收入作为基数的百分比
如有效毛租金收入低于预计的某一数值时，还可以确定物业管理费和利润的一个最低值
法定税费
指营业税及附加，5.5%
物业服务收费分为包干制和酬金制两种形式
包干制物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税率和物业服务企业利润三部分
酬金制物业服务费用的构成包括物业服务支出和酬金两部分
包干制中，营业税及附加的征收基数是物业服务成本
酬金制中，营业税及附加的征收基数是酬金
所以酬金制中营业税及附加负税负担小，政府鼓励采用酬金制
房产税
按房产原值的1.2%
按租金收入的12%
【2008年真题】
目前物业服务企业适用的法定税费制度，体现了政府鼓励物业服务企业采取包干制收费模式。（ ）
【答案】X
【解析】政府鼓励采用酬金制。
3．收益性物业管理中的预算
年度运营预算
资本支出预算
物业大规模的维修或更新改造，是业主向物业再次进行资本投入的过程，称为资本支出
一般通过建立准备金基金制度解决
长期预算
4．收益性物业财务收支报告
是物业公司向业主提供的财务报告
主要内容
租金清单
每一个出租单元的分类账
经营概况介绍
经营情况分析报告
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