课
程
程
资
讯
讯
综
合
合
8. 管理规约
性质
由全体业主承诺共同订立的，规定业主在物业管理区域内有关物业使用、维护和管理等涉及业主共同利益事项的，对全体业主具有普遍约束力的自律性规范
调整业主之间权利与义务的文件（注意不是调整业主与物业公司的关系）
以前叫业主公约
程序（两步）
建设单位制定临时管理规约，在销售时向买受人明示
业主筹备成立业主大会的，由筹备组拟定管理规约草案，经业主大会讨论通过生效
9. 物业管理的委托方－业主，具体分三类主体
房地产开发企业
销售型房屋，在建成与销售之前，产权归开发企业，由开发商首次选骋物业服务企业
自持或出租型的房屋，产权始终归开发商，可委托物业管理
公房出售单位
业主大会
业主入住达到一定时间或一定比例时，要成立业主大会和业主委员会
业主大会成立后由其选骋物业公司，与物业服务企业签订合同
10. 物业管理业务的获得－招投标方式
公开招标－适用于规模较大的物业，尤其是收益性物业
邀请招标
协议方式－投标人少于3个或住宅规模较小，经物业所在地房地产管理部门批准可协议
11. 物业服务合同
性质
属于委托合同，委托人是业主或业主大会，受托人是物业服务企业，受托人以委托人的名义为委托人进行物业管理，委托人支付报酬
类型
前期物业服务合同－开发企业或公房出售单位与物业服务企业签订的
物业服务合同－业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的，该合同一签订，前期物业服务合同失效
内容
对物业管理服务事项、服务质量、费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等进行约定
12. 物业服务收费原则
合理、公开的原则
费用与服务水平相适应的原则（注意不是费用与经济水平相适应）
长远应由物业委托者和物业服务企业协商，按质论价、质价相符
13. 物业服务收费的价格管理方式
管理方式
区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价
政府指导价
由价格主管部门会同有关部门制定基准价及其浮动幅度，定期公布
市场调节价
在合同中约定
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