六、 房地产损害赔偿估价

　　房屋所有权人为了充分享有自己的物权，对房屋质量、规划变更或他人造成的房屋价值减损提出赔偿的要求。房地产损害，指房屋本身的损害，主要包括房屋实体损害、功能损害、经济损害、环境损害等。

　　（一）房地产价值损失的原因及种类

　　1、因规划修改给房地产权利人的合法权益造成损失

　　（1）房屋本身的规划修改、变更导致的房地产价值损失

　　（2）小区内部的规划修改、变更导致的房地产价值损失

　　（3）小区周边规划修改、变更导致的房地产价值损失

　　（4）房地产所在的区域规划修改、变更导致的房地产价值损失

　　（5）房地产所在区域大型基础设施建设修改、变更导致的房地产价值损失

　　2、因在相邻土地上建造建筑物给相邻房地产造成价值损失

　　3、因环境污染造成房地产价值损失

　　4、因工程质量缺陷造成房地产价值损失。

　　5、因施工中挖基础不慎使邻近建筑物受损，造成邻近房地产价值损失

　　6、因异议登记不当，造成房地产权利人损害。

　　7、因非法批准征收、使用土地，给当事人造成损失

　　8、因未能履约使他人工程停缓建，给他人造成损失。

　　9、因对房地产权利行使不当限制，给房地产权利人造成损失[NextPage] 　（二）房地产损害造成的损失分析

　　1、房地产损害的分类

　　1）房地产损害的分类。①按受损部位分类：实物损害，具体又可分为实体损害和功能损害；权益损害；还有区位损害，也可称为环境损害。目前大家比较容易做的是实物损害。②可修复的损害和不可修复的损害。

　　修复费用≤损害前的房地产价值-损害后的房地产价值（修复所能带来的房地产增值额的），是可修复的；

　　修复费用>损害前的房地产价值-损害后的房地产价值，是不可修复的。

　　③暂时性的损害和永久性的损害。

　　现实中，一个损害赔偿估价里面，可能是综合性的，既有实物方面的损害，也有其他方面的损害。

　　2、损害的赔偿金额。

　　1）对于可修复的损害赔偿金额=修复费用+相关经济损失；

　　2）对于不可修复的损害赔偿的金额=房地产价值的减损额=损害前的房地产价值减-损害后的房地产价值；

　　3）对于可在一定程度上修复，但不能完全恢复房地产价值的损害赔偿金额=部分修复费用＋房地产价值减损额＋相关经济损失；

　　4）如果是造成不可挽回损失的，赔偿金额为重置成本。

　　3、房地产损害赔偿估价内涵及特点

　　（1）房地产损害赔偿评估内涵。房地产损害赔偿评估是房屋本身损害贬值和房屋贬值引起占用土地经济价值贬值的共同体贬值评估。

　　房地产损害评估主要有赔偿性房地产损害评估、房地产价值减损评估、各种类型的房屋质量缺陷损失评估等。

　　（2）房地产损害赔偿评估价值定义

　　房地产损害赔偿评估价值标准采用公开的市场价值标准。

　　商品房的质量缺陷评估的价值定义应当是估价时点的商品房实体缺陷状况、权利缺陷状况、区位缺陷状况所造成的商品房价值减损的市场值。

　　（3）损害赔偿估价的特点

　　①正价值评估与负价值评估。

　　②不仅包括负价值评估，通常还包括相关经济损失评估。

　　③独一无二性更强，难以寻找到类似损害的赔偿实例。

　　④对建筑等专业知识要求更高，大量的需要专业帮助，需要损害程度方面的鉴定。 ⑤损害当事人双方对估价结果都很关注，要求估价更加精确，说服力更强。

　　⑥通常需要出庭作证，作为专家证人，要求较强的语言表达能力。

　　（四）房地产损害赔偿估价方法选择

　　房地产损害赔偿估价方法有： 修复费用法、损失资本化法、损害前后价差法、赔偿实例比较法。

　　（1）修复费用法

　　也可称为成本法，预计采用最合理的修复方案予以修复的必要费用，包括拆除工程费用、修缮工程费用、恢复工程费用、由于修复活动造成的直接经济损失而支出的补偿费用等。

　　拆除工程费用、修缮工程费用、恢复工程费用参照房屋修缮工程预算定额。包括直接费、间接费、利润、税金等。

　　直接经济损失：

　　1）房屋使用人周转安置费用；

　　2）房屋空置的收益损失；

　　3）房屋使用面积减少的损失；

　　4）房屋室内净高降低的损失；

　　5）房屋采光面积减少的损失；

　　6）房屋耐久性降低的损失；

　　7）临近房屋损坏的补偿；

　　8）施工影响的补偿；

　　9） 其他

　　（2）损失资本化法

　　①净收益减少收益年期不变型

　　公式中 n――净收益损失年限；

　　a——预期年末净收益减少额；

　　r——资本化率。

　　P——商品房质量缺陷价值减损值。

　　②净收益不变收益年期减少型

　　公式中 m――无质量缺陷经济耐用年限；

　　n——有质量缺陷经济耐用年限；

　　b——预期年末正常净收益；

　　r——资本化率。

　　P——商品房质量缺陷价值减损值。

　　③净收益、收益年期减少型

　　公式中 t――净收益损失年限；

　　a——预期年末净收益减少额；

　　r——资本化率。

　　m——无质量缺陷经济耐用年限；

　　n——有质量缺陷经济耐用年限；

　　b——预期年末正常净收益；

　　r——资本化率。

　　P——商品房质量缺陷价值减损值。

　　（3）赔偿实例比较法

　　简称市场法，通过类似房地产损害的实际赔偿金额的比较和调整，得出估价对象房地产损害的赔偿金额。

　　V=P×F1×F2×F3

　　V-房屋简直损失评估值

　　P-可比实例补偿金额

　　F1-补偿情况修正系数

　　F2——补偿日期修正系数

　　F3-缺陷情况修正系数

　　（4）损害前后价差法

　　简称价差法，损害前的房地产状况的市场价值与损害后的房地产状况的市场价值之差。市场法和收益法计算损害前后的房地产市场价值。 [NextPage]

　　（五）房地产损害赔偿估价的技术路线及难点的处理

　　（1）规划变更导致房地产价值损失的估价技术路线及难点处理

　　考虑直接损失和间接损失

　　有形损失和无形损失

　　当前损失和未来预期损失

　　各类损失的量化是评估的关键

　　（2）商品房质量缺陷导致价值减损的估价技术路线及难点处理

　　商品房质量缺陷价值减损的经济意义是效益的减少、费用的增加与经济寿命的减少，因此导致效益的减少和费用的增加的商品房质量缺陷估价可采用减损资本化法来评估。对可修复的商品房质量缺陷可采用重置成本法估价，对不可修复的商品房质量缺陷可考虑采用影子工程投资法进行估价。对有类似商品房质量缺陷价值减损案例的，可采用市场法进行估价，也可以将存在质量缺陷的商品房价值与不存在质量缺陷的类似商品房价格比较采用价差法进行估价。也可根据缺陷程度的影响程度分析，在不存在质量缺陷的类似商品房价格的基础上进行缺陷影响程度的修正求取商品房质量缺陷的减损值，缺陷影响程度的修正值采用特尔菲技术进行意愿调查确定。

　　七、房地产租赁价格评估

　　（一）房屋租赁价格评估的特点

　　（1）住宅类房屋租赁价格评估分为政策性评估和市场租赁评估两种类型

　　（2）租约对租金估价有一定的影响

　　如为合理性契约式房屋租赁价格评估，宜采用租约所确定的租金。租约期外的租金则采用正常客观的租金标准。租赁房屋已订立租约时，应对租约中所约定的租金标准的客观性、合理性进行判断。如租约所约定的租金客观合理，一般应根据该租金估价；如与市场租金标准相差较大（或高、或低），租金明显存在不合理性，则应重新评估其租金值。

　　（3）划拨土地上的营利性房屋租赁价格评估应确定土地收益中的国家部分。根据《城市房地产管理法》等法律、法规和政策的规定，以营利为目的出租划拨土地使用权的房屋，其租赁价格评估应同时给出租金中所含的土地收益值。房屋租赁价格中应含土地收益值，而房租中的土地收益为上缴国家部分，因此，需要将土地收益值单独列示。

　　（二）房屋租赁价格管理的法律规定

　　（1）房屋租赁价格应以合同形式载明

　　（2）不同用途房屋租赁价格管理规定

　　（3）私房租赁价格管理规定

　　房屋租金由租赁双方按照房屋所在地人民政府规定的私有房屋租金标准，协商议定；没有规定标准的，由租赁双方根据公平合理的原则，参照房屋所在地租金的实际水平协商议定，不得随意抬高。如私房为住宅用房，其租赁价格的确定应符合政府有关规定标准。

　　（三）房屋租赁价格评估常用的估价方法

　　（1）市场法

　　（2）收益法

　　（3）成本法

　　八、房地产课税估价

　　（一）房产税估价

　　（二）土地增值税估价

　　（三）契税估价

　　九、企业各种经济行为涉及的房地产估价

　　（一）企业各种经济行为涉及的房地产估价类型

　　（1）房地产权属发生转移

　　（2）房地产权属不发生转移

　　（二）估价的假设前提：保持现状或转换用途前提

　　（三）估价方法的选用

　　（1）房地产权属发生转移的估价。保持现状选用市场法、成本法估价；转换用途前提选用假设开发法、收益法

　　（2）房地产权属不发生转移的估价。市场法、成本法、收益法估价