四、城市房屋拆迁估价

　　（一）城市房屋拆迁估价的标准与方法

　　1.城市房屋拆迁估价标准：是指为确定被拆迁房屋货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，对其房地产市场价格进行的评估。

　　2.拆迁补偿估价价格内涵：根据《城市房屋拆迁估价指导意见》第三条，房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格，不包含搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费，以及被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额。搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费，按照省、自治区、直辖市人民政府规定的标准执行。被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额，由拆迁人和被拆迁入协商确定；协商不成的，可以通过委托评估确定。

　　（二）城市房屋拆迁估价的方法

　　拆迁估价一般应当采用市场法。不具备采用市场法条件的，可以采用其他估价方法，并在估价报告中充分说明原因。

　　（三）城市房屋拆迁估价技术路线

　　（1）“标本房屋”市场价格评估技术路线

　　1）确定“标本房屋”的基本条件

　　建筑类型、建造年代、建筑结构、楼层、户型、朝向、面积、装修。

　　2）选择“标本房屋”

　　在每一拆迁区片内一般选择一套“标本房屋”。如果在拆迁片区跨越两个或多个拆迁区位等级（或土地级别）时，则所跨的每一拆迁区位等级（或土地级别）都应选择一套“标本房屋”，作为相应拆迁区位等级（或土地级别）内各拆迁房屋的比较基准。

　　3）评估“标本房屋”的市场价格

　　4）评估确定其他拆迁房屋的市场价格

　　（2）“典型房屋”市场价格评估技术路线

　　比“标本房屋”更细致、更具体。

　　1） 对拆迁房屋按房屋使用类型分为居住用房、商业用房、办公用房、工业用房等

　　2） 对同一用途类型房屋按建筑类型（层数）、建造年代、建筑结构等因素进一步划分为不同房屋类别。

　　3） 在同一房屋类别内选取一个“典型房屋”

　　4） 评估“典型房屋”的市场价格

　　5） 建立“典型房屋”市场价格的修正体系

　　6） 利用“典型房屋”市场价格及其修正体系，评估确定其他拆迁房屋的市场价格。

　　（3）区位指导价市场价格评估技术路线

　　评估思路以区位指导价为基础，将补偿价格分为区位补偿价和房屋重置价

　　1）补偿价格＝区位补偿价+房屋重置成新价

　　2）区位补偿价＝区位指导价×修正系数

　　3）区位指导价为依据当地的土地级别由政府指定公布，

　　4）房屋重置成新价＝房屋重置价×成新率×（1+各其他因素差价率之和）

　　运用此方法注意问题：

　　一是土地级别要反映市场及客观情况变化；二是区位补偿价和房屋重置价反映和体现市场价格水平和建筑物重置价水平。三是建筑物折旧，考虑使用年限和成新率，以实际观测的成新率为主。 [NextPage]

　　（四）城市房屋拆迁估价应注意的问题

　　1.拆迁估价的估价对象

　　（1）依法以有偿出让、转让方式取得的土地使用权，可视为提前收回处理，在估价中应包括土地使用权的补偿估价，根据该土地使用权的剩余年限所对应的正常市场价格进行。

　　（2）依法以划拨方式取得的土地使用权，在估价中不应包括出让金部分，只含该宗地基础设施配套建设费和土地开发及其它费用。如果当地政府另有规定的，可从其规定。

　　（3）取得所有权的房屋及构筑物，估价应从占有、使用、收益、处分四方面综合认定其合法性，不能仅仅依据估价时点的用途估价。

　　（4）“拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿；”故不在估价范围之内。“拆除未超过批准期限的临时建筑，应当给予适当补偿，”估价时应按照使用期限的残存价值参考剩余期限给予估价。

　　（5）被拆迁房屋的性质和面积一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准；各地对被拆迁房屋的性质和面积认定有特别规定的，服从其规定；拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋的性质或者面积协商一致的，可以按照协商结果进行评估。

　　对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当向城市规划行政主管部门申请确认。对被拆迁房屋的面积不能协商一致的，可以向依照《房产测绘管理办法》设立的房屋面积鉴定机构申请鉴定；没有设立房屋面积鉴定机构的，可以委托具有房产测绘资格的房产测绘单位测算。

　　（6）对于房地产拆迁补偿估价，凡属被拆迁人合法拥有的房屋内外不可移动的设备及其附属物等，都不可遗漏。设备含水、电、暖、卫、气、通讯等设施；附属物含树木、绿地、道路、院墙、门楼等其他构筑物。

　　2.拆迁估价委托人的合法性

　　拆迁人的合法性：拆迁人，是指取得房屋拆迁许可证的单位。

　　3.拆迁估价的价值标准、估价目的和估价时点

　　价值标准：为公开市场价值，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。

　　拆迁估价目的统一表述为“为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格

　　估价时点：一般为房屋拆迁许可证颁发之日。拆迁规模大、分期分段实施的，以当期（段）房屋拆迁实施之日为估价时点。

　　（五）城市房屋拆迁估价的工作方式

　　（1）拆迁估价前的准备工作

　　（2）入户调查

　　（3）室内作业，出具估价报告

　　（4）现场答疑

　　（六）城市房屋拆迁估价纠纷的解决

　　根据《城市房屋拆迁估价指导意见》第二十条～第二十六条规定：拆迁当事人对估价结果有异议的，自收到估价报告之日起5日内，可以向原估价机构书面申请复核估价，也可以另行委托估价机构评估。

　　拆迁当事人向原估价机构申请复核估价的，该估价机构应当自收到书面复核估价申请之日起5日内给予答复。估价结果改变的，应当重新出具估价报告；估价结果没有改变的，出具书面通知。

　　拆迁当事人另行委托估价机构评估的，受托估价机构应当在10日内出具估价报告。

　　拆迁当事人对原估价机构的复核结果有异议或者另行委托估价的结果与原估价结果有差异且协商达不成一致意见的，自收到复核结果或者另行委托估价机构出具的估价报告之日起5日内，可以向被拆迁房屋所在地的房地产价格评估专家委员会（以下简称估价专家委员会）申请技术鉴定。

　　估价专家委员会应当自收到申请之日起10日内，对申请鉴定的估价报告的估价依据、估价技术路线、估价方法选用、参数选取、估价结果确定方式等估价技术问题出具书面鉴定意见。

　　估价报告不存在技术问题的，应维持估价报告；估价报告存在技术问题的，估价机构应当改正错误，重新出具估价报告。

　　省、自治区建设行政主管部门和设区城市的市房地产管理部门或者其授权的房地产估价行业自律性组织，应当成立由资深专职注册房地产估价师及房地产、城市规划、法律等方面专家组成的估价专家委员会，对拆迁估价进行技术指导，受理拆迁估价技术鉴定。

　　受理拆迁估价技术鉴定后，估价专家委员会应当指派3人以上（含3人）单数成员组成鉴定组，处理拆迁估价技术鉴定事宜。

　　拆迁当事人不如实提供有关资料或者不协助估价机构实地查勘而造成估价失实或者其他后果的，应当承担相应责任。