二、房地产转让价格评估

　　（一）房地产转让估价具有以下几个方面特点：

　　第一，估价时点则在估价作业日期之后。

　　第二，从委托人和评估主体上讲，可能是买方也可能是卖方单独委托，也可能是买卖双方共同委托。

　　第三，从估价目的和要求上讲，只是为了在进行房地产交易时有一个参考价格，它带有一种咨询性，估价人只对估价信息和结论合乎估价技术规范和职业规范负责，而对房地产转让定价决策不负直接责任。

　　2.房地产转让价格评估常用方法

　　估价对象不同，用途不同可选用不同的方法，总体说各个方法当然都适用了。

　　三、房地产抵押价值评估

　　房地产抵押为抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。抵押人不履行债务时，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。由于房地产抵押的性质和成为抵押物的房地产产生的特点，房地产抵押价值的评估在适用法律规定、考虑因素、相关参数选择等方面与其他估价目的估价不同。

　　（一）房地产抵押价值内涵及评估实质

　　根据《房地产抵押估价指导意见》，房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。可以这样理解假设债务履行期届满债务人不能履行债务，拍卖、变卖抵押房地产最可能所得的价款或者抵押房地产折价的价值扣除优先受偿的款额后的余额。

　　法定优先受偿款是指假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款。

　　发包人拖欠承包人的建筑工程价款：一般只有土地和在建工程抵押才有发包人拖欠承包人的建筑工程价款的可能存在。已建成房地产在普通购房者办理了房地产证后，即不受开发商所欠债务的追索。

　　已抵押担保的债权数额：估价报告应对抵押房地产是否已经进行了抵押和抵押金额作出披露。

　　《房地产估价基本理论与方法》98页，指出法定优先受偿款是指假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款。但不包括诉讼费用、拍卖费用、营业税等拍卖、变卖的费用和税金。

　　抵押价值=未设立法定优先受偿权利下的市场价值-法定优先受偿款

　　=未设立法定优先受偿权下的价格-拖欠承包人的建筑工程价款-已抵押担保的债权数额——其他法定优先受偿款

　　抵押贷款额度=抵押价值×贷款成数

　　《房地产估价规范》6. 4. 2条规定：“房地产抵押价值评估，应采用公开市场价值标准，可参照设定抵押权时的类似房地产的正常市场价格进行，但应在估价报告中说明未来市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值的影响。”这里定义的“抵押价值”等同于市场价值。 [NextPage]

　　（二）房地产抵押估价的法律规定

　　1.可以设定抵押的房地产及对其抵押时的要求

　　（1）抵押人所有的房屋和其他地上定着物；

　　（2）抵押人依法有权处分的国有土地使用权、房屋和其他地上定着物；

　　（3）抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权；

　　（4）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体，以其教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施以外的财产；

　　（5）依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权；

　　（6）以出让方式取得的土地使用权，可以设定抵押权；

　　（7）以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押；

　　（8）以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押；

　　（9）以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占有范围内的建设用地使用权同时抵押；

　　（10）以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用权随之抵押。

　　2.不得设定抵押的房地产

　　（1）土地所有权；

　　（2）权属有争议的房地产；所有权、使用权不明或者有争议的房地产；

　　（3）用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；

　　（4）列人文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；

　　（5）已依法公告列入拆迁范围的房地产；

　　（6）被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产；

　　（7）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权（法律规定可以抵押的除外）；

　　（8）以法定程序确认为违法、违章的建筑物；

　　（9）依法不得抵押的其他房地产；

　　（10）划拨土地使用权不得单独抵押；

　　（11）乡（镇）、村企业的（集体）土地使用权不得单独抵押。

　　3.其他限制条件

　　（1）在建项目应取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证；

　　（2）开发商已合法出售的房地产不得与未出售的房地产一起抵押；

　　（3）预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证；

　　（4）以共有的房地产抵押的，抵押人应当事先征得其他共有人的书面同意；

　　（5）以已出租的房地产抵押的，抵押人应当将租赁情况告知抵押权人，并将抵押情况告知承租人，原租赁合同继续有效；

　　（6）发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款，均为法律规定优先于该次抵押贷款受偿的款额；

　　（7）房地产抵押，应当凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理；

　　（8）当事人未办理抵押物登记的，不得对抗第三人；

　　（9）以法律、法规禁止流通的财产或者不可转让的财产设定担保，担保合同无效。

　　4.与房地产抵押估价有关的规定

　　房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。

　　依法不得抵押的房地产，没有抵押价值；

　　首次抵押的房地产，该房地产的价值为抵押价值；

　　再次抵押的房地产，该房地产的价值扣除已担保债权后的余额部分为抵押价值；

　　以划拨方式取得的土地使用权连同地上建筑物抵押的，评估其抵押价值时应扣除预计应缴纳的土地使用权出让金的款额；

　　以具有土地使用年限的房地产抵押的，评估其抵押价值时应考虑剩余年限对价值的影响；以享受国家优惠政策购买的房地产抵押的，其抵押价值为房地产权利人可处分和收益的份额部分的价值；

　　以按份额共有的房地产抵押的，其抵押价值为抵押人所享有的份额部分的价值；

　　以共同共有的房地产抵押的，其抵押价值为该房地产的价值。[NextPage]

　　（三）房地产抵押价值评估技术路线及估价方法

　　作为抵押物的房地产有很多类型，不同类型的房地产具有不同的估价特点和估价技术路线，但总体而言，房地产抵押价值评估应遵循谨慎、保守原则，选用估价方法时，一般尽量将成本法作为一种估价方法。房地产抵押价值评估常见类型的估价思路及方法的选用简述如下：

　　1.完全产权房地产

　　这类房地产是以出让方式获得土地使用权，可根据具体情况采用市场法、收益法和成本法估价。对单独以出让方式获得的土地使用权作为抵押物进行评估，可以采用基准地价修正法、市场法和假设开发法估价。

　　2.不完全产权房地产

　　这类房地产一般只拥有房屋产权而不拥有出让土地使用权，土地是以行政划拨方式取得，主要包括原国有企事业单位、社会团体的各类房地产、廉租房、经济适用房、房改房、合作建房等。对这类房地产作为抵押物进行评估时，应当选择下列方式之一评估其抵押价值： 一是直接评估在划拨土地使用权下的市场价值；二是评估假设在出让土地使用权下的市场价值，然后扣除划拨土地使用权应缴纳的土地使用权出让金或者相当于土地使用权出让金的价款。估价报告中均应注明划拨土地使用权应缴纳的土地使用权出让金或者相当于土地使用权出让金价款的数额。该数额按照当地政府规定的标准测算；当地政府没有规定的，参照类似房地产已缴纳的标准估算。

　　市场条件比较成熟的、市场交易性较强的房地产一般可选择第二种方式，即先假设估价对象为完全产权的商品房，选用市场法（收益法）作为一种方法评估出房地产的客观市场价值，并减去需要补交的上地出让金或出让毛地价价值；再选用成本法为另一种方法，测算不含土地出让金或出让毛地价的价值。

　　市场狭小的、特殊的房地产可选择第一种方式，采用房产与土地（不含土地使用权出让金的价款）分别估价再综合的成本法估价。

　　3.部分（局部）房地产

　　这类抵押房地产一般包括整体房地产中某栋、某层、某单元或某套，综合房地产中某部分用途房地产等。对已建成或使用的部分（局部）房地产作为抵押物进行估价时，应注意到该部分（局部）房地产在整体房地产中的作用，它的相应权益，能否独立使用，是否可以独立变现，并注意到土地的分摊和公共配套设施、共用部分的合理享用问题，估价方法可选用市场法、收益法或成本法。

　　4.在建工程房地产

　　在建工程是指正在施工但未完工或已完工但未通过竣工验收的工程项目，在建工程的重要特征是其工程量尚未完成，因此体现在其建筑物实体形态不完全，不具备有关部门组织进行竣工验收的条件，以及不能马上实现其设计用途等。在建工程抵押是以合法取得的土地使用权连同在建工程进行抵押。对在建工程作为抵押物进行评估时，要全面掌握估价对象状况、注意实际施工进度和相应可实现的权益，请抵押人出具在建工程发包人与承包人及监理方签署的在估价时点是否拖欠建筑工程价款的书面说明（承诺函），存在拖欠建筑工程价款的要提供拖欠的具体数额。此时评估只能反映房屋未建成时的某一时点的抵押价值，不含拖欠价款，估价方法可选用成本法和假设开发法。

　　5.乡（镇）、村企业房地产

　　以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物及其占用范围内的集体建设用地使用权作为抵押物，进行评估时应注意到未经法定程序不得改变土地集体所有权性质和土地用途。在估价过程中应扣减与国有土地价值的差异，估价方法可选用成本法、收益法或市场法。

　　4.房地产抵押估价的注意事项

　　由于房地产抵押的特殊性，其在适用法规依据、估价原则、考虑因素、参数选择、报告说明、风险分析与风险提示等方面与其他目的的估价有所不同。抵押估价中要更加严格地执行《房地产估价规范》和《房地产抵押估价指导意见》，采取客观、谨填，甚至偏保守的做法，使估价结果客观、公正、合理、合法，切忌不实估价，切忌高（虚）估算。这是房地产抵押估价最重要的特点及注意事项，其他注意事项还有：

　　房地产抵押估价目的统一表述为：为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。

　　（2）估价时点

　　因设定抵押时点在评估时是不确定的，估价时点原则上为完成估价对象实地查看之日。估价委托合同对估价时点另有约定的从其约定，但实地查看时应了解估价对象在估价时点时的（过去或未来）状况，并在“估价的假没和限制条件”中假定估价对象在估价时点的状况与完成实地查看之日的状况一致。

　　（3）确认估价对象可以作为设定抵押的房地产

　　估价师首先要确定估价对象可以作为抵押房地产。这里包括估价师从专业角度审视估价对象的合法性、他项权利状况、可转让（流通或拍卖）性、可抵押登记生效等。这样就从合法性上确保了抵押房地产的安全性，从基本条件上减少风险。

　　但实际也会遇到一些问题，最常见的有权证不齐；权证所有（使用）权人名称与委托人现名称不符；权证上的法定用途和规划面积与实际不符；出让合同的建筑面积与规划批准不符；已全部或部分设定抵押权，并未到期；有共有权人但没有共有权人同意抵押的声明；不可抵押的人防面积不清；房产证房产登记表上的违章临时建筑；房屋使用多年却无所有权证；分割出的抵押物不合理（缺少独立性）等。这时应及时将意见反馈给银行和委托人，提出和商议合法的解决办法。但是，如果缺少土地或房屋的权证，在建工程没有或缺少合法建设批件，在建工程未出具发包人与承包人及监理方签署的在估价时点是否拖欠建筑工程款的书面说明（承诺函），房屋已竣工使用多年未办理竣工验收或无产权证，属于不合法的或其他不得抵押的房地产范畴的，应促其解决，解决不了的只能不评。

　　（4）合理确定假设前提和限制条件

　　应当针对估价对象的具体情况合理且有依据地明确相关假设和限制条件，如合法性的延续、用途与面积等主要数据不一致时估价所采用的依据说明、已设定抵押权的部位及其担保的债权数额、已存在抵押权的解押前提、已知不存在的他项权利等的确定、估价人员知悉的特定的法定优先受偿款的确定、存在拖欠建筑工程价款的数额、对估价结果有重大影响的其他因素等。房地产估价师和估价机构在进行抵押评估时，应当实事求是，勤勉尽责，不得滥用和任意设定假设前提和限制条件。

　　（5）把握市场风险防止高估

　　（6）估价中的谨慎原则

　　选用估价方法时，尽量将成本法作为一种方法，尤其是收益性房地产的收益价格较高时，应使积算价格成为收益价格的补充；在有价无市或存在长期低（偏离市场）租金租约的房地产，则应更加重视收益价格。

　　确定估价结果时采用两种方法估价结果的简单平均值还是加权平均值，应根据市场情况决定，一般选用简单平均值。

　　1）在运用市场法估价时，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应当对可比实例进行必要的实地查看。

　　2）在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、开发成本、有关费税和利润，不应低估折旧。

　　3）在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率不应偏低。

　　在运用假没开发法估价时，不应高估未来开发完成后的价值，不应低估开发成本、有关费税和利润。

　　房地产估价行业组织已公布报酬率、利润率等估价参数值的，应当优先选用；不选用的，应当在估价报告中说明理由。

　　（7）市场变现能力分析

　　根据《房地产抵押估价指导意见》：“房地产抵押估价报告应当包括估价对象的变现能力分析。”

　　变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。变现能力分析应当包括抵押房地产的通用性、独立使用性或者可分割转让性等方面的分析，假定在估价时点拍卖或者变卖时抵押物最可能实现的价格与评估的市场价值的差异程度，变现的时间长短以及费用、税金的种类、数额和清偿顺序。

　　拍卖变现时的费用、税金，主要有强制拍卖费用、拍卖佣金、诉讼律师费、交易手续费、评估费、登记费和合同公证费；营业税及附加、印花税、应补缴的土地出让价款等。报告中应加以提示。

　　由于以上原因，房地产估价师进行房地产抵押估价活动时，应当掌握抵押房地产的特点。并关注和收集相关市场上各类房地产在快速变现情况下的数据资料，通过统计分析等手段，对抵押房地产的市场流动性及快速变现能力进行定性分析。经过分析，如果确认抵押房地产本身及市场因素造成变现能力较差，更要加以提示。

　　（8）说明与风险提示

　　估价师在估价报告中，应从专业角度向估价报告使用者作出提示：估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地产抵押价值可能产生的影响；在抵押期间可能产生的房地产信贷风险关注点；合理使用评估价值；定期或者在房地产市场价格变化较快时对房地产抵押价值进行再评估。

　　房地产抵押估价应当关注房地产抵押价值未来下跌的风险，对预期可能导致房地产抵押价值下跌的因素予以分析和说明。

　　在评估续贷房地产的抵押价值时，应当对房地产市场已经发生的变化予以充分考虑和说明。

　　抵押期间，随着时间推移，若经营管理不利、房地产过度使用、使用价值贬损、市场泡沫等困素会使抵押房地产价值下降。估价师应对主要可能的引起价值变化的风险，特别是降低价值的风险，如预期风险、损耗风险，法律风险，先解押、抵押登记生效、通知租户、划拨地补缴出让金等等加以说明，提出专业性的提示及建议，提请抵贷双方注意。

　　（9）其他