六、娱乐房地产的估价

　　娱乐房地产是一类特殊的房地产，其估价的个别性、独特性比较强，一般较难把握。

　　（一）娱乐房地产估价的常用方法

　　由于娱乐房地产估价属于经营性房地产，因此主要采用收益法估价，娱乐房地产也可以采用市场法和成本法等进行估价。

　　1.收益法。采用收益法进行娱乐房地产估价时，应注意其收益的测算。娱乐房地产的收益主要来源于主营收益和副营收益，主营收益为门票收入，副营收益主要为餐饮、工艺品等二次消费的收入。在具体测算过程中要根据不同娱乐房地产的功能、经营方式、经营类型等区别对待。

　　2.市场法。不同类型的娱乐房地产转售、转租的情况存在较大差异，有的转售转租比较频繁，有的却很少发生，如高尔夫球场。因此，对交易比较频繁，较易获得交易实例的娱乐房地产，可以采用市场法进行估价。另外，在用收益法评估娱乐房地产客观租金时，也可采用市场法进行租金的估算。

　　3.成本法。在有些估价业务中，例如娱乐房地产的抵押估价，或是对将要转变用途的娱乐房地产进行估价时，也会用成本法作为辅助估价方法。

　　（二）娱乐房地产估价的技术路线及难点处理

　　娱乐房地产属于经营性房地产，因此主要采用收益法进行估价。由于娱乐房地产具有较强的个别性和独特性，其经营收入来源及数量、收益率等均存在较大的差异，因此，在采用收益法估价时，应注意区分不同类型、不同经营方式娱乐房地产的收益来源及其收益率水平。

　　七、工业房地产估价

　　（一）工业房地产及其的特点

　　1.涉及的行业多2.非标准厂房多，建筑工程造价相差大3.要区分设备和建筑物的造价4.厂房易受腐蚀的影响

　　（二）影响工业房地产价值的主要因素

　　1.影响工业房地产价格的区位状况

　　（1）交通条件。（2）基础设施。（3）地理位置。

　　2.影响工业房地产价格的实物状况

　　（1）用地面积与形状。（2）地质和水文条件。（3）房地产用途。在进行工业房地产抵押、清算、兼并等目的的估价时，由于房地产的用途可能发生改变，因此要考虑该房地产改作其他用途以及用于其他产品生产的可能性。

　　（三）工业房地产估价的常用方法

　　1.成本法。采用成本法。标准厂房较容易确定统一的重置价格，从而可以制定当地统一重置价格标准，非标准厂房的重置价格的确定则有两个主要途径：一是参考工业建筑预算价格计算；二是利用标准厂房的重置价格标准，对跨度、柱距、净空高度等诸多影响厂房价格的因素进行价格的增加或减少的修正。

　　2.市场法。工业房地产通常缺少同类房地产的交易案例，特别是非标准厂房，更是不易在同一供需圈内找到符合条件的比较案例，所以一般不具备采用市场法估价的条件。但在一些新兴工业地区，往往有较多的标准厂房，这些标准厂房的租售案例通常较多，可以采用市场法进行估价。

　　3.收益法。如果可以从企业的总收益中剥离出属于工业房地产的收益，则可以考虑采用收益法进行估价，但这种剥离通常有一定的难度，特别是难以准确区分厂房和设备各自产生的收益。

　　（四）工业房地产估价的技术路线及难点处理

　　工业房地产一般采用成本法进行估价，再利用成本法估价时，往往将土地、地上建筑物进行分别估价，然后再将两部分的价格合并处理。土地的估价通常采用基准地价系数修正法和成本法，地上建筑物采用重置成本法。在地价评估时，应注意所采用基准地价应为当地政府近期公布的基准地价，对于有土地使用权年期限制的，应考虑对地价进行年限修正。对建筑物估价时，应根据建筑物的结构、用途、跨度、柱距、梁底标高、楼面荷载等因素，利用当地建设定额管理站公布的最新工业建筑造价标准来确定估价对象的工程造价。 [NextPage]

　　八、停车库和加油站房地产的估价

　　1.地下车库的估价

　　（1）地下停车库的特点：1）权属比较特殊。一是开发商拥有车库单独产权，可对车库自由行使收益和处分权；二是地下车库作为共有部分，建筑面积已经分摊，车库不能单独出售。此外，也有利用人防工程作为地下车库的情形。2）计量单位比较特殊：单位。3）日常管理和服务相对特殊。

　　（2）地下停车库的价格特点：1）价格与车位数挂钩。2）同一地区单位价格不会出现较大的变化，同一地下车库的车位价格比较一致。3）车位价格易受地上房地产租售情况的影响。

　　（3）地下车库的估价方法与技术路线

　　停车库估价方法主要有市场法、收益法和成本法。停车库估价方法的选择，首先应该重点考虑其权属状况，判断其是否属于经营性房地产；其次，应该考察周边类似停车库的租售情况，依此来确定采用何种估价方法。

　　市场法的选择，取决于是否拥有大量停车库交易实例，同时估价对象应为可转让的。注意区域因素和个别因素修正是指标的选择和修正幅度的把握。

　　收益法的选择，主要基于估价对象属于经营性物业，有较稳定的收益。如写字楼、酒店、商场的地下车库。同样注意收益和费用的客观性、报酬率的确定。

　　在市场法和收益法都不适宜估价的情形下，则可采用成本法进行估价。取客观成本、平均利润率，注意土地取得费的平均分摊。

　　2.加油站房地产的估价方法和技术路线

　　加油站房地产的市场交易实例较少，因而难以采用市场法进行估价。由于加油站房地产是在经营期内具有持续收益的经营性房地产，因此，一般采用收益法进行估价，此外，也可以利用成本法作为一种辅助估价方法。

　　采用收益法评估加油站房地产价格时，关键是净收益的测算，加油站的营业利润中包括了房地产产生的收益、正常经营的商业利润和成品油特许经营权的超额利润，因此，应在净收益中扣除正常经营的商业利润和成品油特许经营权的超额利润。