四、旅馆房地产估价

　　（一）旅馆房地产及其估价的特点

　　1．旅馆房地产的类型

　　旅馆房地产包括饭店、酒店、宾馆、度假村、旅店、招待所等，大致可以分为两大类：

　　（1）饭店、酒店和宾馆。包括星级酒店和非星级酒店，以及目前出现的产权式酒店、酒店式公寓、分时度假、经济型酒店。

　　（2）旅店和招待所。旅店和招待所一般是以客房居住功能为主，兼有小规模的餐厅或饭堂，一般为企事业单位作为接待客人使用，其经营收入主要来自床位收入。

　　2．旅馆房地产的估价特点

　　旅馆房地产的估价特点除了与商业房地产类似外，还具有以下特点：

　　（1）转让少且一般为整体转让。旅馆房地产一般较少在市场上转让，而旅馆房地产一旦转让，一般是整体转让，很少采取部分转让的形式。同样，旅馆房地产估价时，也是估算其整体价值的情况居多。

　　（2）功能多样。旅馆房地产往往具有多种功能，级别、档次越高的旅馆房地产，其具有功能越多。如五星级酒店一般都具有商场、娱乐健身房、会议厅、客房、餐饮等功能。旅馆房地产的收益来源于不同功能的服务收入，因此，估价时应根据旅馆房地产具有的不同功能及其经营状况、收益能力分别进行估价。

　　（3）一次性投资大、投资回收期长、经营风险大。旅馆房地产中的酒店，特别是高档次酒店，其建造时的一次性投资巨大，特别是装修及各种设施设备的投资也较大，而酒店房地产要通过长期、持续经营来获得回报，因此投资回收期较长，而且在经营期内还可能遇到宏观经济形势、通货膨胀、金融政策、法律法规等因素的影响，尤其是旅馆房地产市场供求的变化和行业竞争状况等都会对旅馆房地产价格产生较大影响，使得旅馆房地产存在较大的经营风险。

　　（4）价值主要体现在接待客户类型及其能力上。不同类型的旅馆房地产，其接待客户的类型、层次不同，其体现的价值不同。对于同类型旅馆房地产而言，其价值主要在于其接待能力，因此衡量旅馆接待能力的指标——床位数或房间数及入住率，常常可以作为估价的指标，即以床位数或房间数作为比较因素，根据同类旅馆估算其每个床位或是每个客房的价格，然后乘以总的床位或客房数，以此为依据来测算旅馆房地产的净收入，然后采用收益法评估旅馆房地产的价格。

　　（二）影响旅馆房地产价格的主要因素

　　1．影响旅馆房地产价格的区位状况

　　（1）交通条件。交通条件是影响旅馆房地产价格区位状况的一个最重要的因素。交通条件较好的旅馆房地产会给旅客入住和消费带来诸多方便，同时又给旅客和消费者节约交通成本。因此，交通条件较好的旅馆房地产入住率要高一些，常常会出现客满的情形。

　　（2）周围环境。周围环境和交通条件往往是相互起着相反作用的：交通条件好的旅馆往往周围环境嘈杂，作为旅馆价值的直接使用和评价者——旅客，往往也会理解这一点，会在交通和环境之间做出适当的取舍。但相比接待观光和商务旅客的旅馆而言，接待度假旅客的旅馆特别需要优美的环境，而交通条件的便利这时就退居其次了。

　　2．影响旅馆房地产价格的实物状况

　　除了影响商业房地产实物状况的一般因素外，影响旅馆房地产价格实物状况的重要因素还有：

　　（1）设备设施和用具。除了设备设施以外，用具有是影响旅馆房地产价值的一个比较特殊的重要实物状况。虽然在对旅馆房地产估价时，用具往往并不包括在内，但和设备设施一样，用具也是旅客选择和评价旅馆的主要考虑因素。正因为如此，旅馆的设备设施和用具的更新速度往往很快，远远快于设备设施和用具的自然寿命。我们往往也可以看到这样的情形：有的旅馆由于经营不善，无力更新设备设施和用具，导致更加无客问津，最终成了恶性循环。

　　（2）经营管理。旅馆的经营管理对于提升旅馆房地产的价值起着重要的作用，好的酒店往往聘请国际著名的酒店管理集团经营管理，这样不仅能够提高酒店的服务水准，而且能够利用这些酒店管理集团的国际订房网络，保证酒店的客源。 [NextPage]

　　（三）旅馆房地产估价的常用方法

　　旅馆房地产估价可以采用收益法、市场法等进行估价。

　　（1）收益法。馆房地产的一个重要要特点是能够用以获得收益，旅馆房地产的价值正是体现在它的获取收益的能力上，所以收益法是旅馆房地产估价最为常用的方法之一。

　　（2）市场法。由于旅馆房地产一般较少在市场上转让，因此，一般不会有较多的类似交易实例，市场法主要用于客房价格、其他功能用房（娱乐、会议室等）租金或收入的估算。

　　（四）旅馆房地产估价的技术路线及难点处理

　　1．星级酒店不同功能用房收益的测算

　　星级酒店一般都具有多种功能，不同功能用房具有不同的经营方式、收益水平，因此估价时应根据其具有的功能及其经营状况、收益能力分别测算其收益。

　　（1）客房收益的测算。星级酒店的客房收益主要来源于床位费或房间费，通过调查客房单价、入住率、平均价格折扣率等资料，并根据客房数量来来取其收益。

　　（2）商场收益的测算。星级酒店的商场一般采用出租经营，其收益的测算要注意区分租约内和租约外而分别计算，租约内依据租赁合同约定的租金进行计算，租约外可以利用市场法求得。

　　（3）餐饮收益的测算。星级酒店的餐厅的经营方式主要有出租经营和自主经营。出租经营餐厅收益可以根据租约或市场租金求取；自主经营餐厅的收益可根据市场调查获得同类型餐厅的人均消费水平、上座率等资料，并根据餐厅座位或台位数量来求取餐厅经营的收益。

　　（4）商务与会议室收益的测算。星级酒店商务与会议室一般采取自主经营方式，并按小时时段收取使用费用，不同时间段的收费标准一般不同，这部分用房的收益可根据其不同商务功能的面积、收费标准平均使用率等资料进行测算。

　　（5）娱乐与健身用房收益的测算。星级酒店娱乐与健身用房的经营方式主要有出租经营和自主经营。出租经营的收益可以根据租约或市场租金求取；自主经营的收益可根据不同娱乐功能用房的数量、平均消费标准、平均使用率等客观数据资料来求取。

　　2．星级酒店净收益的求取

　　对星级酒店房地产运用收益法进行估价时，必须准确界定估价对象的范围及其内涵，清楚不动产、动产、无形资产给酒店带来收益的区别。当界定酒店为整体资产并考虑其持续经营的前提下进行估价时，在净收益的计算中应扣除商业利润。如果当界定酒店仅为不动产部分为估价对象进行估价时，在净收益计算中除了要扣除商业利润外，还要扣除非不动产部分所带来的收益。