三、商务办公房地产估价

　　（一）商务办公房地产及其特点

　　1．商务办公房地产及其分类

　　商务办公楼，俗称写字楼，是用于公司或企业从事各种业务经营活动的建筑物及其附属设施和相关场地。

　　写字楼可从不同角度、按照不同标准进行分类和分级。

　　按建筑面积的大小不同，写字楼可分为小型、中型和大型写字楼，其中建筑面积在1万平方米以下的为小型写字楼；建筑面积在1-3万平方米的为中型写字楼；建筑面积在3万平方米以上的为大型写字楼。

　　按使用功能不同，可将写字楼分为：①单纯型写字楼，即写字楼基本上只有办公一种用途，没有其他功能（展示厅、餐饮等）；②商住型写字楼，即既可以办公还可以住宿；③综合型写字楼，即以办公为主，同时又有其他多种功能，如展示厅、商场、公寓、餐饮等功能。

　　按写字楼所处的位置、自然或质量状况和收益能力不同，可将写字楼分为甲、乙、丙三个档次。其中，甲级写字楼具有优越的地理位置和交通环境，建筑物的物理状况和建筑质量优良，收益能力强，有完善的物业服务；乙级写字楼具有良好的地理位置，建筑物的物理状况和建筑质量良好，建筑物的功能不是最先进的，建筑物存在自然磨损，收益能力低于新落成的同类写字楼；丙级写字楼是使用年限较长，建筑物存在明显的物理磨损和功能陈旧，租金水平较低。

　　2．商务办公房地产的特点

　　商务办公楼具有以下特点：

　　（1）所处区位好，规模大。写字楼大多建在以经济、金融、贸易、信息为中心的大中城市，处于较好区位，有相当规模的面积，办公单位集中，人口密度大，经济活动频繁。

　　（2）多为现代化的高层建筑，功能齐全、配套设施完善。写字楼特别是甲级写字楼和综合写字楼，大都为高档次高层建筑，拥有先进的现代化设施设备，功能多而全，如有前台接待服务、大小会议室、酒吧、咖啡厅、餐厅、商场、车库等。

　　（3）出租经营为主，多由专业物业管理企业管理。大都写字楼以出租为主，完善的午夜管理服务能够提高写字楼的出租率，因此，写字楼业主往往委托专业物业管理公司进行写字楼管理和代理出租。

　　（二）影响商务办公房地产价格的因素

　　1．影响商务办公房地产价格的区位状况

　　除了影响商业房地产的区位状况的一般因素外，影响商务办公房地产的区位状况的因素还有：

　　（1）集聚程度。商务办公房地产的集聚程度对其价值产生很大影响，因为商务机构的大量集聚必然会扩大该区域的知名度和影响力，推动该区域高档写字楼的建设并形成较大的规模效益。集聚程度较高的写字楼所在区域，除了本身蕴藏着巨大的商机外，也为商务机构之间的来往提供了便利条件，因此有实力的公司往往都集中在城市商务办公房地产集聚程度最高的区域——中央商务区。

　　（2）交通条件。商务用户经常需要旅行，商务办公房地产与机场、火车站之间的交通方便程度是影响其价值的重要区位状况。

　　（3）周围环境。商务办公室既不像商业房地产那样要求周围环境繁华热闹，也不像居住房地产那样要求周围环境优美幽静，但要求周围环境整洁气派，有现代化的都市气氛，而不能杂乱无章。

　　2．影响商务办公房地产价格的实物状况

　　（1）外观形象。公司往往注重自身形象，而公司的办公场所的形象则直接影响公司的形象，因此商务办公房地产的外观对其价值的影响不可低估。商务办公房地产的外观条件主要包括：建筑物高度、体量、造型、外墙装修等。

　　（2）内部装修。与外观一样，内部装修也对商务办公房地产的价值重要影响。商务办公房地产的内部装修主要体现在大堂、走廊、内墙面、灯具等。

　　（3）设备与设施。电梯、空调是否齐备，甚至高层写字楼的电梯速度如何，都是影响商务办公房地产价值的重要因素。

　　（4）智能化程度。随着电子商务的兴起，企业对网络设施的要求迅速提高，以网络为载体，各种智能办公解决方案也在日新月异地发展，因此写字楼也必须能够提供完善的智能化办公条件才具有吸引力。

　　（5）物业管理水平。物业管理虽然与房地产本身是分离的，但对于商务办公房地产、特别是甲级写字楼而言，物业管理对提升其价值的作用非常明显。

　　（6）租户类型。入住同一商务办公房地产的租户间的相互影响，会增加或降低他们各自的形象和声誉，写字楼内的主要租户（大租户），往往决定了该写字楼的租户类型，当主要租户是知名公司，就会吸引同类及其相关联的公司进驻，从而提高该商务办公房地产的知名度，该商务办公房地产也会升值。

　　（7）楼层。商务办公房地产楼层越高价值越大，租金水平越高，这与办公环境有关，楼层越高，景观和空气质量越好，被干扰的机会越小。 [NextPage]