二、商业房地产估价

　　（一）商业房地产的特点

　　商业房地产指用于商业目的的房地产，包括商场、购物中心、商业店铺、超级市场、批发市场、便利店、百货店、专卖店、仓储商店等。商业房地产具有以下主要特点：

　　1．收益性

　　商业房地产属于经营性房地产，其最显著的特点是能够利用商业房地产开展不同类型的经营活动以获得收益

　　2．经营内容多，业态多样

　　在同一宗商业房地产特别是大体量的商业房地产中，往往会有不同的经营内容，例如一部分经营商品零售，一部分经营餐饮，一部分经营娱乐等等，不同的经营内容（或者说不同的用途）一般会有不同的收益水平，如果用收益法估价则应该对经营内容不同的各部门房地产采用不同的报酬率或资本化率。

　　3．出租、转租经营多，产权分散复杂

　　商业房地产的业主常常将其房地产出租给他人经营，有的承租人从业主手上整体承租后又分割转租给第三者，造成商业房地产产权分散、复杂，因此在进行房地产估价时要调查清楚产权状况，分清估价价值定义是出租人权益评估还是承租人权益评估，避免有的估价委托人仅是承租人，却以房地产权所有人的身份委托估价。

　　4．装修高档而复杂

　　为了营造舒适宜人的购物消费环境，商业房地产通常要进行相对高档的装修，而且形式各异，要准确估算其价值需要单独计算。经营者或承租者经常是买下或租下商业用房后，对其进行重新装修，因此在抵押估价、交易估价、转租估价等过程中，要考虑重新装修的情况。

　　5．垂直空间价值衰减性明显

　　商业房地产的价值在垂直空间（立体空间）范围内表现出明显的衰减性。一般来说，商业房地产因为底层（如一楼）对于消费者而言具有最便捷的通达度而能获得最大的效益，导致其价值最高，而向上的楼层的价值呈现快速衰减。

　　（二）影响商业房地产价格的因素

　　1．影响商业房地产价格的区位状况

　　（1）地段繁华程度。影响商业房地产价格的首要因素是商业房地产所处地段的商业繁华程度。商业繁华程度首先可用该地段是否处于商业中心区来考虑。每个城市一般都有一个或两个市级的商业中心区，它们的辐射力遍及全市，吸引着全市的购买力（特别是大宗商品的购买力，如家用电器、家具等耐用消费品），这类市级的商业中心区属于全市最繁华的地段。另外，在每个行政区或住宅聚集区也会有一个或几个区级商业中心区，它们的辐射力低于市级商业区，一般限于本区域内，繁华程度也低于市级商业区。在每个居住小区通常还会有一个商业服务集中地带，或称为小区商业中心，其繁华程度又低一些。

　　对于一般的商业房地产，首先要确定的就是它处于哪一级商业中心区，从而可知其所处地段的商业繁华程度。

　　另外，现在各地常常有一些专业市场或商业一条街，如建材一条街、布匹市场、电器市场等等，专门经营某类商品的商业房地产如果位于相应的专业市场（例如彩电专营店位于某电器市场内），同样可以认为所处地段具有较高的繁华程度。

　　（2）交通条件。对商业房地产进行估价时，要从两方面考虑交通条件：一是顾客的交通条件方面，从现阶段一般情况来说，主要是公共交通的通达度，可用附近公交线路的条线、公交车辆时间间隔，以及公交线路联结的居民区人数等指标来衡量，另外还要考虑停车场地问题；二是经营者的交通条件方面，要考虑进货交通和卸货的便利程度，如某市一家著名的服装批发市场，就曾经由于整顿交通秩序，对批发市场的交通要道实行了交通管制而封住了大部分货物通道，导致商场的价值大大下降。

　　道路交通条件的改善可以给沿途商业带来巨大的人流量，对于商业房地产而言，集中的人流量固然重要，但也要看这些人群是否是有效的消费群体。例如某大型商场，由于新建的空中通道就直接进入商场三楼，虽然空中通道给商场带来了巨大的人流量，但这些拥挤的人群多是不购物的过路者，反而影响了商场的正常购物环境。因此，公共交通特别便利的地方不适宜做高档的商业场所。

　　（3）临街状况。商业房地产一般都应该是临街的，其临街的具体分布状况对其价值产生较大的影响。一般来说，临街面越宽越好，如果多面临街，一般有利于商业房地产价值的提高。但要注意的是，位于街角交通要道的商业房地产如果没有足够的缓冲余地，不利于经营，会影响商业房地产的价值（贬值）。

　　2．影响商业房地产价格的实物状况

　　（1）建筑品质及内部格局。商业房地产自身的建筑品质包括建筑结构、装饰、设施、建筑平面或空间利用的难易、可改造程度、外观，乃至建筑物的临街门面的宽窄等，都会对商业房地产的经营活动产生重要影响。此外。商业房地产的内部格局应有利于柜台和货架的布置和购物人流的组织。一些大型商业用房往往要分割出租，因此要求内部空间能够灵活地间隔。

　　（2）楼层。一般来说，位于底层的商业用房当然优于楼上的商业用房，但如果有自动扶梯上下，楼上的商业用房与底层的差距将大大缩小。

　　（3）净高。商业房地产的室内净空高度应适宜。过低的净空高度则会产生压抑感，不利于经营活动的开展；如净空高度过高，建筑成本会增加，也不利于商业房地产价值的提高。

　　（4）营业面积。根据经营要求不同，商业房地产所需的营业面积可能不同，一般来说面积不宜太小，如果不是大型零售百货或大型交易市场，面积也不宜太大。因此，对商业房地产进行估价时，应区分不同的经营业态结构对面积的不同要求。

　　（5）装修。装修在商业房地产的价值中往往占有很大分量，同样的房屋，仅仅由于装修不同，价值会有很大的出入。

　　（6）无形资产价值。商业房地产价值中无形资产价值（如品牌、商标、企业文化等）所占的比重越来越大。因此，在对投资、交易等某些估价目的的情况下，估价必须对附属于有形商业房地产的无形资产价值进行充分考虑。 [NextPage] 　（三）商业房地产估价的常用方法

　　商业房地产估价可以采用收益法、市场法、成本法等进行估价。

　　（1）收益法。商业房地产的一个重要特点是能够用以获得收益，商业房地产的价值正是体现在它的获取收益的能力上，所以收益法是商业房地产估价最为常用的方法之一。

　　采用收益法估价时首先要准确界定由商业房地产本身带来的收益，不要在净收益混入由于经营等非房地产本身要素所产生的收益。另一方面，还要正确选取报酬率或资本化率。

　　商业房地产的业主常常不是自己经营而将其出租给别人经营，这时的净收益可由租金值来确定。

　　（2）市场法。商业房地产的转售转租比较频繁，特别是小型商铺更是如此，因此较易获得交易实例，所以在对商业房地产进行估价时，市场法也是常用方法之一。

　　（3）成本法。在有些估价业务中，例如商业房地产的抵押估价，或是对将要转变用途的房地产进行估价时，也会用成本法作为辅助。

　　（三）商业房地产估价的技术路线和难点处理

　　商业房地产估价的估价方法虽然基本一致，但在具体的技术路线选择和处理上又各有特点。

　　1．不同经营方式商业房地产估价的技术路线及难点处理

　　商业房地产根据其经营方式的不同可分为出租型和运营型两类。

　　（1）出租型商业房地产估价的技术路线及难点处理

　　出租型商业房地产主要采用收益法和市场法进行估价。

　　采用收益法估价的关键是求取租金收益，租金的测算要区分有租约和无租约两种情况。在租期内有租约限制，应根据合同租金来计算净收益；租期结束后，应根据市场租金利用市场法求取估价对象房地产的净收益。

　　采用市场法对出租型商业房地产估价主要应用在两个方面：一是运用市场法直接求取商业房地产的价格；二是运用市场法求取商业房地产的租金。

　　（2）运营型商业房地产估价的技术路线及难点处理

　　运营型商业房地产主要靠专业经营活动来获得收入，因此，主要采用收益法进行估价。

　　采用收益法对运营型商业房地产估价的关键是基于营业收入的净收入测算，其净收入的计算公式为：净收益=主营业务收入-主营业务成本和税金-管理费用-财务费用-销售费用-商业利润。难点是对商业利润的扣除，一般的做法是根据类似可比实例修正估算得出租赁收入来确定商业房地产的净收益。

　　2．不同规模商业房地产估价的技术路线及难点处理

　　（1）整幢商业房地产估价的技术路线及难点处理

　　整幢商业房地产估价主要采用收益法和市场法。对整幢商业房地产进行估价时，首先应详细了解不同楼层的商业业态、经营方式、经营类型、经营收入等方面的差异；其次了解同楼层商业房地产铺面的分布格局及价格影响因素；最后根据不同楼层的具体情况、交易实例收集的难易程度、潜在租金及其经营费用测算的难易程度而选择不同的估价方法。

　　（2）整层商业房地产估价的技术路线及难点处理

　　整层商业房地产估价主要采用市场法和收益法。通常情况下整层出售或出租的交易实例较少，因此，经常选取类似估价对象的单个商铺的成交实例作为可比实例，然后进行修正得出整层商业房地产的价格。

　　（3）同层商业房地产不同铺面估价的技术路线及难点处理

　　对于同层商业房地产不同铺面进行估价时，可先评估出一个铺面的价格，其余铺面的价格在此基础上进行适当修正得出不同铺面的估价结果。但是，这种技术处理方式要求对同层商业房地产铺面的分布格局及价格分布影响因素有充分的了解和较准确的测算。

　　3．空置、烂尾商业房地产估价的技术路线及难点处理

　　在对空置、烂尾商业房地产进行估价时，一定要结合估价对象的具体情况，对其进行最高最佳使用分析是十分必要的，而确定空置、烂尾商业房地产的最高最佳使用方式是此类估价的难点。