一、居住房地产估价

　　（一）居住房地产及其估价的特点

　　居住房地产简称住宅，主要包括普通住宅、高档公寓、别墅等。居住房地产是各类房地产中交易量最大的，因此居住房地产的可比性较强，在估价时，能够较容易地找到足够数量的成交案例作为可比实例。与其他用途的房地产相比，居住房地产的特点主要在以下三个方面：

　　1．单宗交易规模较小，但市场交易量巨大

　　居住房地产主要以满足自用为目的，也有部分用于投资或用于出租经营。由于居住房地产主要以居民个人购买行为为主，因此，其单宗交易规模较小，但市场交易频繁、交易量巨大。

　　2．具有较强的相似性和可比性

　　居住房地产之间的相似性和可比性比其他用途房地产要突出一些，在一个住宅小区中，往往有很多栋相似的住宅楼，即这些住宅楼具有相似的建筑设计、相似的户型和功能等；在同一栋住宅楼内，特别是高层住宅，楼层接近而方位相同的各套住宅存在的差别非常小。此外，由于居住房地产的市场交易量巨大，所以比较容易获得足够数量的可比实例。

　　3．产权多样性，价格内涵差异较大

　　我国居住房地产存在着商品住房、房改住房、经济适用住房、廉租住房和集资住房，这些住房的产权形式存在差异，商品住房具有完全产权，即拥有一定期限的国有土地使用权和地上建筑物的所有权；房改住房、经济适用住房只拥有地上建筑物所有权，不拥有或部分拥有土地使用权，其土地使用权既有划拨的，也有出让的；廉租住房只拥有地上建筑物的使用权。由于现阶段住房产权形式的不同，必然导致其价格构成内涵上的差异，因此，估价时要把握好各类住房的价格构成及其特殊性。 [NextPage]

　　（二）影响居住房地产价格的因素

　　1．影响居住房地产价格的区位状况

　　（1）交通条件。交通条件对于不同类型的房地产的含义是不同的，对于居住房地产而言，交通条件主要指城市公共交通的通达程度和便捷程度，如估价对象附近是否通行公共汽车、电车、地铁，轻轨等公共交通工具。交通条件较好的居住房地产，其价格要高一些。

　　（2）生活服务设施。生活服务设施较完善的居住房地产，其价格要高一些。居住房地产所处地段不一定要求繁华，即使处于商业繁华地段，也希望能够闹中取静。作为居住房地产，一定要有比较完善的基本生活服务设施，例如：菜市场、商店、银行、邮局、理发店、洗衣店，等等。

　　（3）教育配套设施。教育配套设施是影响居住房地产价格的主要因素，主要指中、小学校和幼儿园、托儿所。教育配套设施较完善的居住房地产，其价格要高一些。

　　（4）环境质量。环境质量较好的居住房地产，其价格要高一些。环境质量包括居住房地产附近以及小区的绿化环境、噪音程度、空气质量、卫生条件等。

　　2．影响居住房地产价格的实物状况

　　（1）建筑结构、类型和等级。建筑结构、类型和等级不同，其价格有着较大差异。建筑结构可分为：

　　①钢筋混凝土结构：全部或承重部分为钢筋混凝土结构，包括框架大板与框架轻板结构等房屋。这类房屋一般内外装修良好，设备比较齐全。

　　②砖混结构一等：部分钢筋混凝土，主要是砖墙承重的结构，外墙部分砌砖、水刷石、水泥抹面或涂料粉刷，并设有阳台，内外设备齐全的单元式住宅或非住宅房屋。

　　③砖混结构二等：部分钢筋混凝土，主要是砖墙承重的结构，外墙是清水墙，没有阳台，内部设备不全的非单元式住宅或其他房屋。

　　④砖木结构一等：材料上等、标准较高的砖木（石料）结构。这类房屋一般是外部有装修处理、内部设备完善的庭院式或花园洋房等高级房屋。

　　⑤砖木结构二等：结构正规，材料较好，一般外部没有装修处理，室内有专用上、下水等设备的普通砖木结构房屋。

　　⑥砖木结构三等：结构简单，材料较差，室内没有专用上、下水等设备，较低级的砖木结构房屋。

　　⑦简易结构：如简易楼、平房、木板房、砖坯房、土草房、竹木捆绑房等。

　　（2）设施与设备。供水、排水、供电、供气、共用天线、通讯等管线的完备程度，厨房、卫生间洁具情况等。

　　（3）质量。建筑质量，保温或隔热设施，防水、防渗措施等是否符合标准及质量等级。

　　（4）装修。对于新建房地产而言，毛坯房与装修房的价格差别很大，粗装修、普通装修与高档装修的差别也很大。

　　（5）朝向与楼层。朝向除了考虑采光、通风等因系外，还有一个重要的因素是景观。一般来说，朝南的住宅优于朝北的住宅，但当北向面对的是美丽的海景或江景、湖景时，北向的住宅就比同楼层南向的住宅价值高，而且甚至会高很多。

　　不同楼层住宅之间的价格差异取决于建筑的高度和是否有电梯。多层无电梯住宅的最佳楼层是高低适中的中间楼层，例如6层住宅的最佳楼层一般是3、4层。高层住宅普遍都有电梯，则因楼层越高景观和空气质量越好，通常是因楼层越高价值越高。 [NextPage]

　　（三）居住房地产估价的常用方法

　　居住房地产估价可以选择市场法、成本法、收益法等。

　　1．市场法

　　由于居住房地产市场交易频繁、交易量巨大，很容易获得交易实例，因此，市场法是居住房地产估价最常用的估价方法。

　　2．成本法

　　成本法也常用于居住房地产估价，在居住房地产的抵押价值评估时，遵循谨慎估价原则，会选择成本法进行估价，此外，居住房地产的拆迁估价和其在建工程估价往往也选用成本进行估价。

　　3．收益法

　　对于出租型的居住房地产（出租的住宅、出租的公寓等），能够比较准确和客观地计算其收益，往往选用收益法进行估价。

　　（四）居住房地产估价的技术路线及难点处理

　　1．商品房估价的技术路线和难点处理

　　商品房由于市场交易实例较多，因此，对于单套住宅常采用市场法进行估价。而对于整幢住宅楼估价时，则因交易实例较少，通常采用从个体到整体的估价思路，即选择某一基准层的某套住宅作为估价对象，选取与估价对象类似的交易实例，利用市场法测算该套住宅的价格，然后采用类比法，经过楼层、朝向、景观、建筑面积、户型等因素的修正，得出各层、各幢住宅楼的整体价格。

　　2．房改房、经济适用房的估价技术路线和难点处理

　　房改房、经济适用房的估价技术路线与商品房类似，不同之处是要考虑土地使用权出让金或土地收益的扣除问题。利用市场法估价时，先估算估价对象的市场价格，再扣除应缴纳的土地使用权出让金或土地收益。利用成本法估价时，估价对象的价格构成中应不包括土地使用权出让金。