第三部分 不同估价目的的房地产估价问题

　　1.土地使用权出让价格评估

　　（1）土地使用权出让价格评估，应依据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》以及当地制定的实施办法和其他有关规定进行。

　　（2）土地使用权出让价格评估应采用公开市场价值标准。

　　（3）土地使用权出让价格评估，可采用市场法、假设开发法、成本法、基准地价修正法。

　　2.划拨土地使用权价格评估

　　划拨土地使用权价格评估的技术路线主要有：

　　（1）由土地使用权的市场价格扣除该土地使用权出让金后的余额，即为该划拨土地使用权价格。此时的土地使用权年限设定为相应用途的法定最高年限，从估价时点起计。

　　（2）用成本法估价，价格构成中不应包括土地使用权出让金等由划拔土地使用权转变为出让土地使用权应缴纳的款额。

　　3.房地产转让价格评估

　　（1）房地产转让价格评估，应依据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《城市房地产转让管理规定》以及当地制定的实施细则和其他有关规定进行。

　　（2）房地产转让价格评估，应采用公开市场价值标准。

　　（3）房地产转让价格评估，宜采用市场比较法和收益法，可采用成本法，其中待开发房地产的转让价格评估应采用假设开发法。

　　（4）以划拔方式取得土地使用权的，转让房地产时应符合国家法律、法规的规定，其转让价格评估应另外给出转让价格中所含的土地收益值，并应注意国家对土地收益的处理规定，同时在估价报告中予以说明。

　　5.房地产租赁价格评估

　　（1）房地产租赁价格评估，应依据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《城市房屋租赁管理办法》以及当地制定的实施细则和其他有关规定进行。

　　（2）从事生产、经营活动的房地产租赁价格评估，应采用公开市场价值标准。住宅的租赁价格评估，应执行国家和该类住宅所在地人民政府规定的租赁政策。

　　（3）房地产租赁价格评估，可采用市场比较法、收益法和成本法。

　　（4）以营利为目的出租划拔土地使用权上的房屋，其租赁价格评估应另外给出租金中所含的土地收益值，并应注意国家对土地收益的处理规定，在估价报告中予以说明。

　　6.房地产保险估价

　　（1）房地产保险估价，应依据《中华人民共和国保险法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》和其他有关规定进行。

　　（2）保险价值评估不包括土地使用权价值。

　　（3）房地产保险估价，分为房地产投保时的保险价值评估和保险事故发生后的损失价值或损失程度评估。

　　（4）保险价值应是投保人与保险人订立保险合同时作为确定保险金额基础的保险标的的价值。保险金额应是保险人承担赔偿或给付保险金责任的最高限额，也应是投保人对保险标的的实际投保金额。

　　（5）房地产投保时的保险价值评估，应评估有可能因自然灾害或意外事故而遭受损失的建筑物的价值，估价方法宜采用成本法、市场比较法。

　　（6）房地产投保时的保险价值，根据采用的保险形式，可按该房地产投保时的实际价值确定，也可按保险事故发生时该房地产的实际价值确定。

　　（7）保险事故发生后的损失价值或损失程度评估，应把握保险标的房地产在保险事故发生前后的状态。对于其中可修复部分，宜估算其修复所需的费用作为损失价值或损失程度。

　　7.房地产课税估价

　　（1）房地产课税估价应按相应税种为核定其计税依据提供服务。

　　（2）有关房地产税的估价，应按相关税法具体执行。

　　（3）房地产课税估价宜采用公开市场价值标准，并应符合相关税法的有关规定。

　　4.房地产抵押估价

　　房地产抵押价值评估，应依据《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产抵押管理办法》、《房地产抵押估价指导意见》以及当地和其他有关规定进行，并特别注意以下问题：

　　（1）房地产抵押必须是建筑物与其占用的土地一并设定抵押。

　　（2）抵押估价要采用公开市场价值标准。

　　（3）依法不得抵押的房地产，没有抵押价值。

　　（4）再次抵押的房地产价值应是该房地产的价值扣除已担保债权后的余额。

　　（5）抵押估价要注意抵押期及其届满时土地的剩余使用年限对估价的影响。

　　（6）房地产抵押估价目的应表述为：“为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值”。

　　（7）房地产抵押价值的定义为：“抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。”

　　（8）房地产抵押估价应当遵守独立、客观、公正、合法、谨慎的原则。

　　（9）优先受偿权包括： ①《担保法》规定的土地使用权出让金； ②《合同法》规定的建筑工程款项； ③《城市房地产抵押管理办法》规定的“处分抵押房地产的费用、抵押房地产应缴纳的税款、偿还抵押权人债权本息及支付违约金、赔偿由债务人违反合同而对抵押权人造成的损害”。

　　（10）房地产估价师有了解抵押房地产的法定优先受偿权利等情况与对委托人提供的有关情况和资料进行核查的义务。

　　（11）房地产估价师应当对估价对象进行实地查勘，做好实地查勘记录，拍摄能够反映估价对象外观、内部状况和周围环境、景观的照片。内外部状况照片应当作为估价报告的附件。由于各种原因不能拍摄内外部状况照片的，应当在估价报告中予以披露。实地查勘记录应当作为估价档案资料妥善保管。

　　（12）法定优先受偿权利等情况的书面查询资料和调查记录，应当作为估价报告附件。

　　（13）房地产抵押估价时点，原则上为完成估价对象实地查勘之日，但估价委托合同另有约定的除外。估价时点不是完成实地查勘之日的，应当在“估价的假设和限制条件”中假定估价对象在估价时点的状况与在完成实地查勘之日的状况一致，并在估价报告中提醒估价报告使用者注意。

　　（14）估价对象概况应当全面、详细地界定估价对象的范围和在估价时点的法定用途、实际用途以及区位、实物、权益状况。

　　（15）在存在不确定因素的情况下，房地产估价师作出估价相关判断时，应当保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产在处置时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估市场价值，不低估知悉的法定优先受偿款，并在估价报告中作出必要的风险提示。

　　（16）评估在建工程的抵押价值时，在建工程发包人与承包人应当出具在估价时点是否存在拖欠建筑工程价款的书面说明；存在拖欠建筑工程价款的，应当以书面形式提供拖欠的数额。

　　（17）房地产估价师知悉估价对象已设定抵押权的，应当在估价报告中披露已抵押及其担保的债权情况。

　　（18）房地产抵押估价报告应当向估价报告使用者作如下提示：①估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地产抵押价值可能产生的影响； ②在抵押期间可能产生的房地产信贷风险关注点；③合理使用评估价值；④定期或者在房地产市场价格变化较快时对房地产抵押价值进行再评估。

　　（19）房地产抵押估价报告应当包括估价对象的变现能力分析。变现能力分析应当包括抵押房地产的通用性、独立使用性或者可分割转让性，假定在估价时点拍卖或者变卖时最可能实现的价格与评估的市场价值的差异程度，变现的时间长短以及费用、税金的种类、数额和清偿顺序。

　　（20）房地产抵押估价报告的名称，应当为“房地产抵押估价报告”，由房地产估价机构出具，加盖房地产估价机构公章，并有至少二名专职注册房地产估价师签字。

　　（21）抵押房地产处置时的有关费用：

　　①拍卖费用。成交价的2～5%，最高不超过10%；②评估费用；③诉讼费用和申请执行费。

　　（22）处置时的有关税费：

　　①工商统一税（营业税、城市维护建设税和教育费附加）；②印花税；③土地增值税和所得税。

　　（23）处置特殊房地产应扣除的费用：

　　①拍卖土地上新增房屋之价款；②拍卖划拨国有土地使用权应缴纳的土地出让金；③拍卖乡村企业的厂房等建筑物占用的土地使用权应补交的征地费；④破产企业的职工安置费。

　　（24）处分抵押房地产所得金额的分配顺序：

　　①支付处分抵押房地产的费用；②扣除抵押房地产应缴纳的税款；③偿还抵押权人债权本息及支付违约金；④赔偿由债务人违反合同而对抵押权人造成的损害；⑤剩余金额交还抵押人。

　　[注意：处分抵押房地产所得金额不足以支付债务和违约金、赔偿金时，抵押权人有权向债务人追索不足部分。]

　　5.房地产租赁价格评估

　　（1）房地产租赁价格评估，应依据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《城市房屋租赁管理办法》以及当地制定的实施细则和其他有关规定进行。

　　（2）从事生产、经营活动的房地产租赁价格评估，应采用公开市场价值标准。住宅的租赁价格评估，应执行国家和该类住宅所在地人民政府规定的租赁政策。

　　（3）房地产租赁价格评估，可采用市场比较法、收益法和成本法。

　　（4）以营利为目的出租划拔土地使用权上的房屋，其租赁价格评估应另外给出租金中所含的土地收益值，并应注意国家对土地收益的处理规定，在估价报告中予以说明。

　　6.房地产保险估价

　　（1）房地产保险估价，应依据《中华人民共和国保险法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》和其他有关规定进行。

　　（2）保险价值评估不包括土地使用权价值。

　　（3）房地产保险估价，分为房地产投保时的保险价值评估和保险事故发生后的损失价值或损失程度评估。

　　（4）保险价值应是投保人与保险人订立保险合同时作为确定保险金额基础的保险标的的价值。保险金额应是保险人承担赔偿或给付保险金责任的最高限额，也应是投保人对保险标的的实际投保金额。

　　（5）房地产投保时的保险价值评估，应评估有可能因自然灾害或意外事故而遭受损失的建筑物的价值，估价方法宜采用成本法、市场比较法。

　　（6）房地产投保时的保险价值，根据采用的保险形式，可按该房地产投保时的实际价值确定，也可按保险事故发生时该房地产的实际价值确定。

　　（7）保险事故发生后的损失价值或损失程度评估，应把握保险标的房地产在保险事故发生前后的状态。对于其中可修复部分，宜估算其修复所需的费用作为损失价值或损失程度。

　　7.房地产课税估价

　　（1）房地产课税估价应按相应税种为核定其计税依据提供服务。

　　（2）有关房地产税的估价，应按相关税法具体执行。

　　（3）房地产课税估价宜采用公开市场价值标准，并应符合相关税法的有关规定。