例如：某宗房地产的土地面积 4000㎡，建筑面积2500㎡， 建筑物的外观及设备均已陈旧过时，有待拆除重建，测算拆迁费用为每平方米建筑面积300元，残值为每平方米建筑面积50元。试计算该宗房地产相对于空地的减价额。

　　【解】 该宗房地产相对于空地的减价额计算如下：

　　该宗房地产相对于空地的减价额＝（300-50）×2500=625000（元）

　　与上述相反的情形，是建筑物的设计、施工和设备都非常先进、良好，但坐落的位置较差，例如在较偏僻的地方建造的高级宾馆、商场，不能使该建筑物的效用得到充分发挥，虽然该类建筑物的重建价格或重置价格较高，但该建筑物的价值却低于其重建价格或重置价格，即功能过剩引起了功能折旧。

　　例如：某建筑物的建筑面积500O㎡， 坐落的土地面积为2000㎡，土地价格1500元/㎡，用成本法测算出的该建筑物的重建价格为1600元/㎡， 市场上该类房地产的正常房地价格为1800元/㎡.试计算该建筑物的现值。

　　【解】该建筑物的现值计算如下：

　　该建筑物的现价＝（1800×5000－1500×2000）/5000＝1200（元/㎡）

　　由上述计算结果可见，该建筑物的实际价值为1200元/㎡， 比其重建价格1600元/㎡ 低400元/㎡ .

　　适合原理是以估价对象与其外部环境是否协调，来判定估价对象是否为最高最佳使用。它可以帮助我们确定估价对象的最佳用途。例如，在日用必需品的零售商店集中地区，开设品牌服装专卖店并不一定能获得高收益，从而在这样的地区开设品牌服装专卖店就不是最高最佳使用。

　　适合原理加上均衡原理以及收益递增递减原理，即当估价对象与其外部环境最为协调，同时其内部各构成要素的组合最为均衡时，便为最高最佳使用。

　　最高最佳使用原则要求评估价值应是在合法使用方式下，在各种可能的使用方式中，能够使估价对象的价值达到最大化的使用方式的估价结果。例如某宗土地，城市规划规定其用途既可以是商业，也可以是居住，如果为商业用途能够使该宗土地的价值达到最大化，则评估该宗土地的价值应以商业用途为前提；反之，应以居住用途或者商业与居住混合用途为前提。但当估价对象已做了某种使用，则在估价时应根据最高最佳使用原则对估价前提做下列之一的判断和选择，并应在估价报告中予以说明：

　　保持现状前提。认为对现有房地产保持现状、继续使用最为有利时，应以保持现状、继续使用为前提进行估价。对现有房地产应保持现状的条件是：

　　现有房地产价值 > （ 新房地产价值－将现有房地产改变为新房地产所必要的费用 ）

　　以建筑物为例，对现有建筑物应予以保留的条件是：

　　现有房地产价值 > （ 新房地产价值－拆除现有建筑物所必要的费用－建造新建筑物所必要的费用 ）

　　（2）装饰装修改造前提。认为对现有房地产进行装饰装修改造但不改变用途再予以使用最为有利时，应以装饰装修改造但不改变用途再予以使用为前提进行估价。对现有房地产应进行装饰装修改造的条件是：

　　装饰装修后的房地产价值－ 装饰装修所必要的费用 > 现状装饰装修的房地产价值

　　需要指出的是，装饰装修改造前提不一定是对建筑物进行装饰装修改造，也有可能是对土地进行改造。因为土地与建筑物的不均衡所引起的功能折旧也可能是由于土地方面的原因造成的，这时就需要对土地进行改造。

　　（3）改变用途前提。认为改变现有房地产的用途再予以使用最为有利时，应以改变用途再予以使用为前提进行估价。应改变现有房地产用途的条件是：

　　新用途的房地产价值－改变用途所必要的费用 > 现用途的房地产价值

　　（4）重新开发前提。认为对现有房地产进行重新开发再予以使用最为有利时，应以重新开发使用为前提进行估价。对现有房地产应进行重新开发的条件是：

　　重新开发完成后的房地产价值－重新开发所必要的费用 > 现有房地产价值

　　以建筑物为例，对现有建筑物应予以拆除的条件是：

　　（新房地产价值－拆除现有建筑物所必要的费用－建造新建筑物所必要的费用）>现有房地产价值

　　（5）上述情形的某种组合。最常见的是第三种改变用途与第二种装饰装修改造的组合。

　　上述“所必要的费用”包括必须付出的各项成本、费用、税金及应当获得的利润。必须指出的是，在实际估价中，对于上述五种估价前提，除第一种估价前提外，不能以其中某一种估价前提的可行，就判断该种估价前提为最高最佳使用，而应当将它与其他几种可行的估价前提进行比较之后，才能作出最高最佳使用的判断与选择。

　　【问答题】某房地产地处繁华商业区，占地面积800平方米，地上建筑面积200平方米的建筑物为一陈旧住宅，委托人要求评估该房地产的现时价值。估价师经过调查了解到，目前该区域商业用途土地价格为2万元/平方米，商品房价格为8000元/平方米，城市规划该商业区的容积率为5，试问：该房地产的现时价值在不考虑土地出让金的情况下大约是多少？为什么？

　　【参考答案】本题的知识点为最高最佳使用原则的应用。答案要点：

　　该房地产的现时价值在考虑土地出让金情况下大约是：2×800=1600万元。

　　上述估价结果依据了房地产估价的最高最佳使用原则。因为：

　　①在繁华商业区内建造住宅，特别是目前为陈旧住宅，在用途上不合理；

　　②在使用强度上未达到城市规划规定的容积率，土地未得到充分利用；

　　③按照房地产估价的最高最佳使用原则，该房地产应该以拆除重新利用为前提，按商业用地进行估价。故估价结果在不考虑土地出让金的情况下大约为1600万元，确切的价值应该是1600万元减去旧建筑物拆除费用后的余额。