三、拍卖委托熟悉

　　1、委托人：公民、法人、其他组织；

　　2、保留价：（1）一般应低于目前市场上的交易价；提高拍卖的成交率。

　　（2）不同于起拍价：起拍价低于、等于、高于保留价均可以；

　　（3）买受价包括：成交价、拍卖佣金、保险费、税收及有关证照、产权变更的相关费用。

　　3、佣金比例及支付方式：（1）比例：

　　A．非公物：无约定的，最高不超过标的的5%；

　　公物：原则上不收。

　　B．遵循佣金比例与成交价成反比的原则。成交价越高，佣金比例越低，基数大。

　　（2）支付方式：

　　A．前期支付法；

　　B．（后期）扣除法。

　　4、拍卖标的的交付：动产——拍卖人交付给买受人；

　　不动产——委托人交付给买受人。

　　四、强制拍卖的概念、特点、原则熟悉

　　1、概念：是法定委托拍卖方式的一种；对查封扣押的财产；以清偿债务为目的；

　　拍卖权：法院、检察院、公安机关、海关、税务；

　　拍卖方式：

　　A．法院自行拍卖；

　　B．法院委托商业拍卖。

　　2、特点：（1）国家强制性；

　　（2）标的的非自由性：不是法院的财产。

　　（3）主体的特点性

　　（4）目的的利他性：不是为自己。

　　（5）权利义务的不对等性：法院——责任较小、权利更大。

　　3、原则：

　　（1）法院处置权限定原则：

　　A．被执行人自行履行义务后，终止拍卖；

　　B．确定保留价不得过低；

　　C．案外人提出执行异议。

　　（2）法院主导拍卖程序原则：

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　　五、强制拍卖的主体、标的、依据熟悉

　　1、主体：形成法律关系的当事人：委托人——法院；

　　拍卖人——商业性拍卖机构

　　关系人：标的的所有权人或处分权人、竞买人、买受人。

　　2、标的：三个要件：

　　（1）被强制人所有或享有处分权的财产第三人享有到期债权；

　　两种除外保证人提供担保的；

　　（2）法院采取了控制性措施的财产（查封、冻结、扣押）；

　　（3）法院委托拍卖的财产。

　　六、房地产拍卖及特征掌握

　　1、含义：标的就是房地产。

　　委托人：个人、法人、司法机关、银行、典当行、税务、执法机关等；

　　2、特征：

　　（1）数量多，价值高；

　　（2）法律性强；

　　（3）拍卖结束后续工作多。

　　七、房地产拍卖的要件掌握

　　1、标的应具备的条件：合法。

　　（1）法律、法规禁止买卖、转让的房地产；房地产产权证、共有、权属、处分权受限、不符合转让条件、茶坊、收回土地使用权；

　　（2）以出让或划拨方式取得国有土地，符合转让条件；

　　（3）以划拨方式取得土地使用权的房屋拍卖：经批准、出让金；土地收益缴国家；

　　⑹抵押的，先获得抵押权人同意，否则承担责任。

　　2、竞买人条件：（3）集体的：

　　A．居住房屋

　　B．非居住房屋

　　八、程序掌握

　　1、房地产估价机拍卖保留价确定：房地产估价为参考价，最终是委托人、拍卖人确定；

　　2、产权过户：签订拍卖房地产的转让合同书、取得房地产产权证。

　　九、注意事项掌握

　　1、不同权属状况：

　　（1）抵押：抵押与非抵押——抵押优先；谁先起诉，谁先受偿；

　　（2）国有、集体的：上级许可意见；

　　（3）用途转换的：进一步收取原始产权证相关文件；

　　（4）共有的：书面同意转让意见；

　　（5）有租赁的：告知承租人；

　　（6）分层、分套的：按分摊的建筑面积取得相应比例的土地使用权；

　　（7）附属设施、公共部门、公用设备：说明、办理有关规定；

　　（8）成套的不得分割拍卖。

　　2、价格评估：一般比正常市场成交价格偏低；（偿债、缺陷、短期付款）

　　一、拍卖的基本原则掌握

　　1、公开原则：拍卖信息、竞买公开；

　　2、公平原则

　　3、公正原则：拍卖人及工作人员、委托人（不能委托他人）参加竞买；

　　委托人、拍卖人对拍卖标的应承担瑕疵担保责任。

　　4、诚实信用原则

　　二、拍卖规则

　　价高者得原则熟悉

　　约束竞买人、拍卖人和委托人。

　　保留价原则熟悉

　　（一）保留价规则的含义

　　1、含义：保留价是确认拍卖成交的最低价格；

　　2、事先商定保留价，一经确定不得随意更改；

　　3、保留价并非是拍卖的必备条件：可以有，可以没有；没有的不得收回；

　　4、保留价是权利义务的制衡点：防止利益过分倾斜，平衡点。

　　（二）保留价的确定、保密、公开与更改

　　1、确定：委托人拥有保留价的确定权，评估价由委托人认可才能转为保留价。

　　国有房地产，根据房地产估价机构的估价结果确定保留价。

　　2、保密：保留价通常保密，也可以公开；

　　3、更改：委托人拥有保留价的修改权，开拍前1~2天通知；

　　4、当最高应价低于保留价时，无效。

　　瑕疵请求权原则熟悉

　　1、含义：竞买人事先有权知道应该知道的拍品缺陷；

　　瑕疵泛指拍卖标的在质量、品质、数量等方面的缺陷；

　　2、瑕疵请求权是买受人相对于委托人、拍卖人的权利；

　　3、瑕疵请求权规则的原理：过错责任理论、担保责任理论；

　　4、效力：

　　A．谁知晓，谁负责；委托人可能对告知与瑕疵负最终责任；

　　B．拍卖人先行负责：拍卖人承担责任后，再向委托人追偿。

　　除非委托人、拍卖人能证明自己有正当理由对抗瑕疵请求权外、买受人的过错过失外。 [NextPage]