市场法 （ 下 ）

　　一、大纲要求：

　　考试目的：

　　测试应考人员对市场法的基本原理、具体运用的掌握程度。

　　考试基本要求：

　　掌握：交易日期调整的含义和方法，房地产状况调整的含义、内容和方法。

　　要点说明：

　　1 .交易日期调整

　　交易日期调整是将可比实例在其成交日期时的价格调整为在估价时点时的价格，其实质是对房地产市场状况对房地产价格的影响进行调整。

　　2 .房地产状况调整

　　房地产状况调整是将可比实例在其房地产状况下的价格，调整为在估价对象房地产状况下的价格。调整的内容分为区位状况调整、权益状况调整和实物状况调整。此外，还可以进一步细分为若干因素的调整。

　　二、内容讲解：

　　4.6 交易日期调整

　　4.6.1 交易日期调整的含义

　　可比实例的成交价格是其成交日期时的价格，是在其成交日期时的房地产市场状况下形成的。要求评估的估价对象的价格是估价时点时的价格，是应该在估价时点时的房地产市场状况下形成的。如果成交日期与估价时点不同 （ 往往是不同的，而且通常成交日期早于估价时点 ） ，房地产市场状况可能发生了变化，如政府出台新的政策措施、利率发生变化、出现通货膨胀或通货紧缩等等，从而房地产价格就有可能不同。因此，应将可比实例在其成交日期时的价格调整为在估价时点时的价格，如此才能将其作为估价对象的价格。这种对可比实例成交价格进行的调整，称为交易日期调整。

　　交易日期调整实质上是房地产市场状况对房地产价格影响的调整。经过交易日期调整后，就将可比实例在其成交日期时的价格变成了在估价时点时的价格。

　　4.6.2 交易日期调整的方法

　　采用百分率法进行交易日期调整的一般公式为：

　　可比实例在成交日期时的价格×交易日期调整系数 = 在估价时点时的价格

　　交易日期调整的关键，是要把握可比实例、估价对象这类房地产的价格自某个时期以来的涨落变化情况，具体是调查在过去不同时间的数宗类似房地产的价格，找出这类房地产价格随着时间变化而变动的规律，据此再对可比实例成交价格进行交易日期调整。调整的具体方法，可通过价格指数或价格变动率进行，也可采用时间序列分析 （ 有关内容可参见本书第 8 章“长期趋势法” ） .

　　价格指数有定基价格指数和环比价格指数。在价格指数编制中，需要选择某个时期作为基期。如果是以某个固定时期作为基期的，称为定基价格指数：如果是以上一时期作为基期的，称为环比价格指数。 [NextPage]

　　4.8 求取比准价格

　　4.8.1 求取某个与可比实例对应的比准价格的方法

　　由前述内容可知，市场法估价需要进行交易情况、交易日期、房地产状况三大方面的修正和调整。经过了交易情况修正后，就将可比实例的实际而可能不是正常的价格变成了正常价格；经过了交易日期调整后，就将可比实例在其成交日期时的价格变成了在估价时点时的价格；经过了房地产状况调整后，就将可比实例在其房地产状况下的价格变成了在估价对象房地产状况下的价格。这样，经过了这三大方面的修正、调整后，就把可比实例房地产的实际成交价格，变成了可比实例房地产在估价时点时的客观合理价格。如果把这三大方面的修正、调整综合起来，计算公式如下：

　　（1） 修正、调整系数连乘形式：

　　可比实例的比准价格=可比实例成交价格×交易情况修正系数×交易日期调整系数×房地产状况调整系数

　　（2） 修正、调整系数累加形式：

　　可比实例的比准价格=可比实例成交价格× （1+ 交易情况修正系数 + 交易日期调整系数 + 房地产状况调整系数 ）

　　下面仅以连乘形式、采用百分率法来进一步说明市场法的综合修正与调整计算。由于房地产状况调整有直接比较调整和间接比较调整，因此，较具体化的综合修正与调整计算公式有直接比较修正与调整公式和间接比较修正与调整公式：

　　（1） 直接比较修正与调整公式：

　　可比实例的比准价格=可比实例成交价格× 100/（ ） × （ ）/100 × 100/（ ）

　　上式中，交易情况修正的分子为 100 ，表示以正常价格为基准；交易日期调整的分母为 100 ，表示以成交日期时的价格为基准；房地产状况调整的分子为 100 ，表示以估价对象的房地产状况为基准。

　　（2） 间接比较修正与调整公式：

　　可比实例的比准价格=可比实例成交价格× 100/（ ） × （ ）/100 × 100/（ ） × （ ）/100

　　上式中，标准化修正的分子为 100 ，表示以标准房地产的状况为基准，分母是可比实例房地产相对于标准房地产所得的分数；房地产状况调整的分母为 100 ，表示以标准房地产的状况为基准，分子是估价对象房地产相对于标准房地产所得的分数。