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2015房地产估价师《案例与分析》备考资料（14）

发布时间：2011/8/17 10:38:53 来源：城市学习网编辑：ziteng

　　市场法（一）

　　一、大纲要求：

　　考试目的：

　　测试应考人员对市场法的基本原理、具体运用的掌握程度。

　　考试基本要求：

　　掌握：建立价格可比基础的含义、内容和方法，交易情况修正的含义、内容和方法。

　　熟悉：市场法的概念、理论依据、适用对象、适用条件、操作步骤，选取可比实例的必要性、质量要求、数量要求。

　　了解：搜集交易实例的必要性、途径、内容。

　　要点说明：

　　1.市场法的基本原理

　　市场法是将估价对象与在估价时点的近期发生过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的处理来求取估价对象价值的方法。

　　市场法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。

　　市场法适用的对象是具有交易性的房地产；适用的条件是在同一供求范围内并在估价时点的近期，存在着较多类似房地产的交易。

　　运用市场法估价一般分为4大步骤进行：①搜集交易实例。②选取可比实例。③对可比实例成交价格做适当的处理。④求取比准价格。

　　2.搜集交易实例

　　运用市场法估价，首先应尽可能搜集较多且真实的交易实例。在搜集交易实例时应尽可能搜集较多的内容，一般包括：①交易实例房地产的状况；②交易双方；③成交日期；④成交价格；⑤付款方式；⑥交易情况。

　　3.选取可比实例

　　可比实例是指交易实例中房地产状况与估价对象的房地产状况相同或者相当、成交日期与估价时点接近、交易类型与估价目的吻合、成交价格为正常市场价格或能够修正为正常市场价格的交易实例。

　　对选取的可比实例有4个基本要求：①可比实例房地产应是估价对象房地产的类似房地产；②可比实例的成交日期应与估价时点接近；③可比实例的交易类型应与估价目的吻合；④可比实例的成交价格应为正常市场价格或能够修正为正常市场价格。

　　当符合要求的交易实例较多时，应选取其中与估价对象最为类似的交易实例作为可比实例，而不能“舍近求远”。特别是不能因尽职尽责不够或者为了达到“高估”、“低估”的目的，有符合要求的交易实例不选取，而将那些不符合要求的交易实例作为可比实例。

　　4.建立价格可比基础

　　建立价格可比基础包括：①统一付款方式；②统一采用单价；③统一币种和货币单位；④统一面积内涵；⑤统一面积单位。

　　5.交易情况修正

　　交易情况修正是将可比实例实际而可能是不正常的成交价格变成正常市场价格。