2015年房产估价师理论与方法考试模拟习题及答案（10）
发布时间：2011/6/20 20:17:28 来源：城市学习网 编辑：admin
1．某建筑物实际经过年数为10年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维修保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4%，用直线法计算该建筑物的成新率为（ ）．
A．43.2%
B．50%
C．56.8%
D．70%
【答案】C
2．在估价中选取4个可比实例：甲成交价格4800元/m2，建筑面积100m2，首次付清24万元，其余半年后支付16万元，一年后支付8万元；乙成交价格 5000元/m2，建筑面积120m2，首次支付24万元，半年后付清余额36万元；丙成交价格4700元/m2，建筑面积90m2，成交时一次付清：丁成交价格4760元/m2，建筑面积110m2，成交时支付20万元，一年后付清32.36万元。已知折现率为10%，那么这4个可比实例单价的高低排序为（ ）．
A．甲乙丙丁
B．乙丁甲丙
C．乙丙甲丁
D．丙乙丁甲
【答案】C
3．建筑物的重新构建价格是（ ）的价格。
A．扣除折旧后
B．估价时点时
C．客观
D．建筑物全新状态下
【答案】BCD
4．对于一宗房地产的价格，通常由（ ）所构成。
A．土地取得成本
B．开发成本
C．销售税费，投资利息
D．管理费用
【答案】ABCD
5．某商场建成于2000年10月，收益期限从2000年10月到2040年10月，预计未来正常运行年潜在毛收入为120万元，年平均空置率20%，年运营费用50万元。目前该类物业无风险报酬率为5%，风险报酬率为安全利率的60%，则该商场在2005年10月的价值最接近于（ ）万元。
A．536
B．549
C．557
D．816
【答案】B[NextPage] 1．合法原则要求估价结果是在依法判定的估价对象权益下的价值。（ ）．
【答案】√
2．在评估土地使用权是以划拨方式取得的房地产作为抵押价值时，不应包含土地使用权出让金。（ ）．
【答案】√
3．某块带有陈旧建筑物200平方米的空地，地价为2500元/平方米，建筑面积400平方米，拆除建筑物费用150元/平方米，残值50元/平方米，则该地块总价为54万元。（ ）．
【答案】× 4．当现状房地产的价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额时，应予以装饰装修改造为前提进行估价。（ ）．
【答案】×
5．评估政府定价或政府指导价的房地产，仍应遵循本地区本类房地产的市场价值。 （ ）．
【答案】×
6．不论是何种估价目的，估价对象价值所依据的市场状况一定是估价时点时的状况，但估价对象状况不一定是估价时点时的状况。 （ ）．
【答案】√
