疑难问题解析
　　 1．问：《开发》教材例5-8，该家庭应向银行一次偿还的剩余本金金额是多少?这里的“本金金额”实际上是不是也含利息?不是单纯的本金吧，由于利滚利，所以将利息也视为本金的一部分了?
　　 答：你的理解正确，最后一步用等额序列支付终值系数公式计算就是这个含义，如果不考虑所欠本金的利息，到期后应偿还15×12×379．96元=68392．8元，远远少于F值。
　　 2．问：房地产投资活动中的现金流量书中有几点我有不同看法：
　　 第一：开发一销售模式书中应有一个向下的垂直箭头表示销售税费可在4—6中间或者在6现房销售收入下(因在建造成本与相关费用中并没有说明有销售税费)；
　　 第二：开发一持有一出租－出售模式第n点史老师说向上的箭头应改为出租收入，我认为是老师无意出错吧，应是转售收入啊(可能此点也包含一个当期的出租收入，但最大的一笔还是转售收入)；
　　 第三：第l45页第四行最后一句话可能是书中错误还是我误解，书上说现金流入包括销售收入和销售税费，我认为销售税费应说成是现金流出。
　　 答：第一：应该有一个销售税费，在6下方；
　　 第二：n点向上有一个出租收入和一个长的转售收入，向下有一个运营成本；
　　 第三：你的理解正确。
　　 3．问：购买一更新改造一出售模式的现金流出包括购买成本和购买税费、更新改造成本，购买一更新改造一出租一出售模式的现金流出包括购买成本、更新改造成本、运营成本。同样是购买，为什么第一种形式下，包括购买税费，而第二种形式下，不包括购买税费?
　　 答：《开发》教材说法不太严谨，第二种的现金流出还应包含转售税费和购买税费，其实购买成本中就可以包含购买税费。
　　 4．在现金流量表中，不应该出现( )。
　　 A．借款利息
　　 B．所得税
　　 C．自有资金
　　 D．折旧与摊销
　　 问：答案说选B我认为是选D。我看了第256页到第258页的几个表，在第256页表全部投资现金流量表下有一个注3，运营费用中应扣除财务费用折旧费和摊销费，所以我认为应选D。还有前两个表中都有所得税这一项，所以我认为也应选D，现在我看了注3是不是认为现金流量表中就不应出现财务费用、折旧费和摊销费等?
　　 答：所得税是体现在损益表中而肯定不会出现在现金流量表中的一个参数。
　　 5．问：在第五章中，单利及复利的计算公式中的i、n我认为应分别是周期利率和计息周期数，
　　 而不是实际利率?
　　 答：i是周期利率也对，同时它也是实际利率而不是名义利率。在讲课时我是从方便大家理解名义利率与实际利率角度说的。
　　 6．问：每年应计利息=(年初借款本息累计+本年借款额／2)×贷款利率。但是，史老师在讲课中关于还本付息方式中的一次还本利息照付中谈到利息计算按复利计算，在等额还本利息照付中举的那个例子中利息计算也没有用上边的利息计算公式，在做网校给的练习题中有的题利息计算按上边的公式计算，有的却不按上边的公式计算，请老师详细讲解一下该公式的应用范围，即什么情况下用上边的公式计算利息，什么情况下按其他方法计算利息?
　　 答：每年应计息：(年初借款本息累计+本年借款额／2)×贷款利率公式是按年计息时，为简化计算的公式，也是实际中运用的公式，而，In=P[(1+i)n一l]是利息计算的原理公式，在不同的应用环境中要根据具体情况而定。
　　 7．关于期末惯例法是不是可以这样理解?比如，2月5日支出100万，2月12日支出200万，2月18日支出现l50万，按期末惯例法，应该看做在月末支出了(100+200+150)万=450万，对吗?
　　 答：是的，这是简化计算的考虑。
　　 8．问：关于购买一更新改造一出售模式现金流量图，有部分房地产企业擅长购买旧有住宅或收益性物业，通过更新改造甚至改变物业用途后再出售，形成了购买一更新改造一出售模式。这种业务模式下的现金流出包括购买成本和购买税费、更新改造成本，现金流入包括销售收入和销售税费。这是《开发》教材上的一段话，也有相关例题。现金流入包括销售税费我不能理解，是否印刷错误?
　　 答：这是《开发》教材一处错误，转售税费应是现金流出。
　　 9．问：对于等额还本利息照付是如何还款的，归还等额的本金及利息，我举一例题，一次性借3000万元，每年还l000万元，利率为l0％。则在第1年末是还l000×1．1万元=1100万元，第2年还l000×1．1×1．1万元=1210万元，第3年是还1000×1．1×1．1×1．1万元=1331万元，是这样还的吗，如果有误，请老师指正；对于一次还本利息照付，则每年只付利息，到期一次还本对吗。我举一例，同上一次性借3000万元，利率为l0％，每年还息，以期还本，则第l年末还300万元，第二年末还300万元，第3年末还3300万元，对吗，如果有误，请指正；如果是每年末计息，到期一次还本付息，我举一例(用复利)，同上一次性借3000万元，利率10％，则在第1年计提300万元，第2年则计提330万元，第3年363万元，则第3年末共支付3993万元。
　　 答：(1)对于等额还本利息照付是如何还款的，归还等额的本金及利息，如：一次性借3000万元，每年还l000万元，利率为l0％。则在第1年末是还(1000+3000×10％)万元=1300万元，第2年还(1000+2000×10％)万元=1200万元，第3年是还(1000+1000×10％)万元2
　　 1100万元，三年合计还款3600万元。
　　 (2)一次还本利息照付，则每年只付利息，到期一次还本，例同上，三年期还清，贷款按复利考虑，则第l年末还300万元，第2年末还300万元，第3年末还300万元，则三年末共还利息为900万元，再还本金3000万元，合计还款3900万元
　　 (3)如果是每年末计息，到期一次还本付息，同上例(用复利)，第三年末共支付3000×1．13万元=3993万元。
　　 10．某家庭从银行贷款100万元购一套200万元的商用房，贷款期限为3年，年利率为6％，按月计息，采用到期一次付清的还款方式，问3年后，该家庭应向银行还息为( )万元。
　　 A．39．34
　　 B．19．67
　　 C．20．38
　　 D．30．56
　　 答案：B
　　 问：此题中的“按月计息，采用到期一次付清的还款方式”与教材例5-2题中的第一问的“按季度付息，到期后一次偿还本金”是否是一个意思?如果是，那为什么书上用了单利呢?
　　 答：这两道题不一样，上题是连本带息一次付清，而《开发》教材例5-2是一次还本利息照付。
　　 11．问：怎样区分“等额还本并支付利息”与“等额还本付息”?
　　 答：等额还本利息照付是每期还本数额相等，每期利息是相应的剩余本金所应支付的利息；这与等额还本付息是不一样的。比如借l万元，分l0年还，每年等额还本利息照付时，还本金l000元，利息按规定利率支付；若是等额还本付息则不单独计算应还的等额本金，而是利息与本金一并考虑，按等额序列现值系数公式求出每年的还本付息额。
　　 12．问：等额序列支付终值的现金流量图中的年值A必须是现金流出量，因而在坐标轴中箭头方向向下吗?
　　 答：不一定，但有一点肯定，即A与F的箭头方向一定相反。 [NextPage] 　 13．银行为某家庭提供年利率为6％，按月等额偿还的10年期个人住房抵押贷款。若每月的还款额为2000元，则该家庭在第五年最后一个月的还款额中的本金额是( )元。(2006年试题)
　　 A．1428．74
　　 B．1475．37
　　 C．1482．74
　　 D．2000．00
　　 答案：B
　　 好多考生做这道题没有头绪，每月偿还本金额=每月还本付息额一每月应付利息，先求出P，再
　　 算出第一个月的偿还本金额A1，利用公式 可求出第五年最后一个月的偿还本金额。运用公式 ，可得180147元， 元，代入公式 可得
　　
　　 14．问：对《开发》教材例5-9的两点疑问：
　　 (1)第20年的年初有转售收入，既然房子卖掉了，那这一年也不可能有租金收入，在现金流量表中用期末惯法中表示的“第l9年的年末”也就是原来的第20年年初就不应该有租金流入及经营费用流出了。不知是答案有问题还是我的理解有问题?
　　 (2)现金流量图中第19年的现金流量为1250元，流量表中为[1250+80×(1+120％)16]元，两者是否矛盾，从流量图的表述看，好像是印证了我的上面的理解，就是最后一年不应有租金收入。
　　 答：(1)你的理解有误，第20年的年初有转售收入，也有最后一次净收益。
　　 (2)[1250+80×(1+120％)16]元恰好说明最后一年有一个正的净收益，现金流量图中最后一年要是标注净收益的箭头就更准确了，不过从图中也可看出最后一年向上箭头标注的l250元已超过上涨趋势的顶端。
　　 二、计算公式汇总
　　　 2．标准表示法
　　 为了简化表示，可用表5-2来表示上述公式。
　　 表5-2标准表示法表示的复利计算公式
　　 记忆小窍门：
　　 1)标准表示法中反斜杠后面的是已知条件，反斜杠前面的是要求的数值。
　　 2)10个系数的含义理解：系数中有“现值”的，用此系数要求的是“现值P”；系数中有“终值”的，用此系数要求的是“终值F”