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2015经经营与管理应试辅导--历年考试焦点

发布时间：2011/5/16 16:27:00 来源：城市学习网编辑：ziteng

　　（一）历年考试焦点

　　(1)盈亏平衡分析可以用来分析利润为零时项目的成本、售价或销售率所处的状态，也可以用来分析达到目标收益水平时的状态。盈亏平衡分析能够明确提供某个经济因素变动引起的房地产项目盈利变化的可能性大小。

　　(2)房地产项目的临界点分析是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到允许

　　(3)房地产项目的盈亏平衡分析由临界点分析和保本点分析两种，两者的主要差异在于平衡、

　　(4)利用期望值法判断投资方案的优劣时，可选择的具体方案以及在利用预期收益的期望值和标准差进行项目比选时，应以①期望值相同、标准差小的方案为优；②标准差相同，期望值大的

　　(5)解析法与蒙特卡洛模拟法辨析

　　2)概念不同：解析法是在利用德尔菲法进行风险辨识与估计的基础上，将风险分析与反映开发项目特征的收入和支出流结合起来，在综合考虑主要风险因素影响的情况下，对随机收入、支出流的概率分布进行估计，并对各个收入、支出流之间的各种关系进行探讨，用项目预期收入、成本及净效益的现值的平均离散程度来度量风险，进而得到表示风险程度的净效益的概率分析。

　　蒙特卡洛模拟法是一种通过对随机变量的统计试验、随机模拟求解物理、数学、工程技术问题近似解的数学方法。其特点是用数学方法在计算机上模拟实际概率过程，然后加以统计处理。

　　3)两者区别主要在于：解析法要求对影响现金流的各个现金源进行概率估计；蒙特卡洛模拟法则要求在已知各个现金流概率分布情况下实现随机抽样。解析法主要用于解决一些简单的风险问题。比如只有一个或少数因素是随机变量，一般不多于2—3个变量的情况；而蒙特卡洛模拟法适用于项目评估中有若干个变动因素，每个因素又有多种甚至无限多种取值时的情况。

　　(6)2009年版《开发》教材新增加了两个小节，“决策的概念与方法”和“房地产投资决策中的实物期权方法”。实物期权方法可以应用于房地产投资决策，主要是因为房地产投资具有不可 [NextPage]

　　(二)疑难问题解析

　　1．问：2009年版《开发》教材第227页例7-4中说该项目可行，且风险较小。请问标准差系数较小具体有比较标准吗(标准差系数=40．25％)?到底多少才算大?

　　2．问：《开发》教材第235～236页，实物期权的实际应用，布莱克一舒尔斯方程中的e代表什么?在计算公式e的取值是多少?在实际应用中是否告诉了e的取值?

　　答：是自然对数的底，e是一个无理数。一般谈及e，使用数值为2．718

　　3．问：《开发》教材中的整个项目寿命周期净现值的期望值计算公式和例7-5公式明明不一样E(NPV1)中的22，l8，14也是现金流量，不是净现值，E(NPV)=E(NPV1)／(1+i)+E

　　(NPV2)／(1+i)2—25=9．54，为什么要减25?

　　答：《开发》教材

　　中求和符号下方t=1实际应该是t=0，也就是说第0年

　　的净现值的期望值也应列入此公式，在例7．5中，减去25相当于加上第0年的净收益的期望值为-25。

　　4．问：对《开发》教材中的一段话“最高运营比率越高，说明投资项目抵抗风险的能力越强”不太理解，净经营收入低了为什么抵抗风险的能力越强呢?

　　答：最高运营比率越高说明在毛租金收入相同的前提下，该项目达到预期收益所能承受的运营费用相对较高，因此也就说明该项目抵抗风险的能力越强。