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2015开发经营与管理历年考试焦点与疑难问题解析

发布时间：2011/5/16 16:22:33 来源：城市学习网编辑：ziteng

　　房地产开发项目可行性研究

　　历年考试焦点
　　(1)投资项目可行性研究的根本目的包括减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。
　　(2)投资机会研究阶段的主要任务是对投资项目或投资方向提出建议，其主要内容也是历年考试的重点。
　　(3)在初步可行性研究阶段，需要粗略审查的内容有：市场需求与供应、建筑材料供应状况、项目所在地区的社会经济情况、项目地址及其周围环境、项目规划设计方案、项目进度、项目销售收入与投资估算、项目财务分析等。
　　(4)在进行可行性研究中的调查研究时，主要从市场调查和资源调查两方面进行，其包含的内容在历年考试的多项选择题中经常出现。
　　(5)在房地产开发项目经济评价中，选择评价的基础参数的几个指标及其包含的内容是历年考试的重点。
　　(6)房地产开发项目投资估算包括土地费用(土地取得成本)、勘察设计和前期工程费、房屋开发费(含土地开发费用)、管理费用、销售费用、财务费用、不可预见费，它们的具体内容都是历年考试的重点。
　　(7)房地产开发项目财务评价的基本报表(包括现金流量表，又可分为全部投资现金流量表、资本金现金流量表和投资者各方现金流量表)，这些内容几乎在每年的考试中都会涉及到。如2007年试题中的两道单项选择题：
　　1)在房地产开发投资中，属于财务费用的是( )。
　　A．折旧费
　　B．审计费
　　C．金融机构手续费
　　D．无形资产摊销费
　　答案：C
　　2)资金来源与运用表可以用来进行房地产开发项目的( )分析。
　　A．现金流量
　　B．清偿能力
　　C．资产与负债情况
　　D．资金盈余或短缺情况
　　答案：D
　　(8)据历年考试统计，本章无计算内容的考题。 [NextPage] 　　疑难问题解析
　　1．问：出让地价款取得熟地土地使用权时，土地出让地价款由土地出让金、土地征地拆迁费用和基础设施费用构成，请问这里应不应该包括基础设施费?
　　答：包含。
　　2．问：城市基础设施建设费在土地取得费用和房屋开发费中都有，那有什么区别呢?
　　答：基础设施建设费一般应归属于土地开发成本而不属于建筑物开发成本。
　　3．在现金流量表中，不应该出现( )。
　　A．借款利息
　　B．所得税
　　C．自有资金
　　D．折旧与摊销
　　答案：B
　　问：现金流量表可以是税前的也可以是税后的，但折旧与摊销是不影响现金流量的，这一点在学习时老师特别强调的，本题答案是否应该为D?
　　答：所得税是体现在损益表中而肯定不会出现在现金流量表中的一个参数。
　　4．问：管理费中的房产税和土地使用税是否应放在开发期间的税费中?
　　答：在开发期间的开发期间税费中是可以包含城镇土地使用税的，而在管理费中含房产税和土地使用税的说法只是在《开发》教材中见过。
　　5．问：基础设施建设费是应该在土地费用中还是在房屋开发成本里?答：基础设施建设费应归属于土地开发成本。
　　6．问：土地出让地价款中含有城市基础设施建设费，在房屋开发费中也有基础设施建设费，此两项如何区别?
　　答：土地出让价款中的基础设施建设费属于土地取得成本，而房屋开发费中的基础设施建设费属于土地开发成本，关于这一点，要结合《理论》教材成本法中的“房地产价格构成”一节内容来对比学习。