疑难问题解析
　　 1．问：2009年版《开发》第196页，表中第9项扣除折旧前的应纳税收入，为什么还要加上还本收益2900元，我觉得这2900元是还银行的本金，300000×7．5％是还银行的利息，按照税法，本金和利息都可以在所得税前抵扣。
　　 答：企业所得税纳税基数中不包含应支付银行的利息。
　　 2．问：我不太理解史老师所说的全投资的目标收益率与资本金的目标收益率相比，资本金的目标收益率的风险要大于全投资的目标收益率风险，相对于同一个项目来说，它的风险应该是一样的，只是全投资的目标收益率分母要大于资本金的目标收益率的分母，所以全投资的目标收益率要小于资本金的目标收益率。我理解相对于同一个项目，风险应该是一样的。只是计算基数不同。
　　 答：你的理解有误，全投资的目标收益率分母大于资本金的目标收益率的分母，分子一样吗，不一定。全投资中包含银行的借贷资本或其他投资人的资本，这部分资金要求的是利息不包含投资的利润收益，因此，这部分的资金承受的风险要少于资本金投资的风险，而资本金投资要求的投资回报包含资本金的利息(出于机会成本的考虑)和正常的投资利润两部分，因此，资本金投资承受的风险要大些，而投资风险与投资收益率正相关，相应的资本金的目标收益率要大于全投资的目标收益率。
　　 3．问：课本第l96页偿债备付率(DCR)2．36的求取中60000元如何得出?
　　 答：年净收益=年毛租金收入一空置和收租损失一年运营费用。
　　 4．问：动态投资回收期和设定的目标收益率的关系是什么?
　　 答：动态投资回收期的计算公式中的投资收益率应用目标收益率，换句话说，动态投资回收期是指从投资起始点算起，按目标收益率折现，累计净现值等于零或出现正值的年份即为投资回收终止年份。
　　 5．问：内部收益率越高，投资风险就越小，这个对否?为什么?
　　 答：正相反，内部收益率越高则说明投资风险越大，收益率(折现率或报酬率)与风险正相关，风险越大则收益率越高。
　　 6．问：在计算静态盈利能力指标中的成本利润率中，对土地管理费利息和建造费用／其他工程费／开发期间税费等其他费用／建设期管理费用／市场推广费用利息的计算公式中，对n次方的求解还是不太明白。
　　 答：一个是计算期要搞懂，二是看有关费用是在计算周期内均匀投入还是在期初一次性投入，三是一定要画现金流量图。
　　 7．问：对于资本金净利润率与税后现金回报率与投资回报率(均为税后)，我还是不理解，老师说资本金净利润率与投资回报率与税后现金回报率的分母均相同，投资回报率中含有物业权益的增加值或物业的增值收益，而我理解资本金净利润率的分子里比税后现金回报率与税后投资回报率的分子多了一个抵押贷款还本付息额，因税后现金回报率与投资回报率均是净收益扣除了抵押贷款还本付息额后的净现金流量，只是投资回报率再加上物业权益增加价值或同时再加上增值收益。我的理解对吗?
　　 答：第一，不是物业权益的增加值，应是投资者权益增加值，指还本收益；第二，税后现金回报率=税后净现金流／资本金，投资回报率=(税后净现金流+还本收益)／资本金(不考虑物业增值收益)，资本金净利润率=(税后净现金流+还本付息额)或年税后利润总额或年平均税后利润总额／资本金。注意：还本付息额与还本收益的区别，还本收益=每期还本付息额一当期当付利息。
　　 8．问：《开发》教材6—10例题中什么叫还本收益?和投资者权益增加值是一个概念吗?置业投资计算税额时为何只考虑所得税?
　　 答：还本收益=每期还本付息额一当期当付利息，与投资者权益增加值是一个概念。“置业投资计算税额时为何只考虑所得税”你的理解有误，此题是要计算税后现金回报率，营业税及附加等税费可视为包含在年运营费用中。
　　 9．问：开发完成后的价值即为用市场法求得的销售收入或用收益法求得的净收益之和的折现值，无论是哪种方法求出来的开发完成后的价值，在以后计算房地产的价值时，均要扣减掉销售税费。而《开发》教材中项目总开发价值=销售收入一销售税费，即项目总开发价值=开发完成后的价值一销售税费，那么用收益法求得的净收益之和的折现值，也要扣减掉销售税费，才能等于项目总开发价值。但《开发》教材例6-6(2008版第l77页)，项目总开发价值就直接等于用收益法求得的净收益之和的折现值，按道理也应该扣减掉销售税费啊。这就令人有所费解了。请老师指点。
　　 答：(1)此题中项目总开发成本中缺少销售税费的计算。(2)当项目用于出租时，项目总开发价值中不要扣减销售税费。这一点与项目用于出售时不同。
　　 10．问：下面这道题的存货怎么计算?某房地产投资项目，资产为6000万元，负债为3500万元，流动资产总额为3000万元，流动负债总额为l500万元。则该项目的速动比率是( )。(2005年试题)
　　 A．80％
　　 B．120％
　　 C．171％
　　 D．200％
　　 答案：A
　　 答：房地产开发项目的存货占流动资产的大部分，其速动比率较低，不会达到l00％，所以此题不用计算，除了A以外，都超过了100％。