历年考试焦点
　　本章是《开发》教材的重点，也是历年考试分值最重的一章，必有一道12分的计算题，再加上单选题、多选题、判断题，约占25％的分值比重。
　　1．房地产投资中几个典型概念精析、辨析
　　(1)开发项目总投资。开发项目总投资包括开发建设投资(TDC)和经营资金。“开发建设投资”也称为“项目总开发成本”，是指在开发期内完成房地产产品开发所需投入的各项费用(在计算成本利润率时要用到此概念)，包括以下11项：土地费用、勘察设计和前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费、其他工程费、开发期间税费、管理费用、销售费用、财务费用和不可预见费用，其中财务费用、管理费用、销售费用合称“期间费用”；“经营资金，，是指开发企业用于Et常经营的周转资金。开发建设投资在开发建设过程中形成以出售为目的的开发产品成本(是转入开发产品的“开发建设投资”)和以出租、经营为目的的固定资产和其他资产。
　　值得说明的是，“开发建设投资”或“项目总开发成本”(TDC)中是不含销售税费或经营税金及附加的(这里的“经营税金及附加”相当于《理论》教材中的销售税费，此外，《开发》教材中的“销售税金”也相当于销售税费)。在出售情形下，销售税费是要从总销售收入中扣除的，得到的余值称为“净销售收入”，相当于项目总开发价值(GDV)；在出租情形下，销售税费是要从整个持有期内经营收入中扣除的项目。这一点是与《理论》教材不同的，在《理论》教材中，销售税费是计入开发成本(出售情形)或经营费用(出租情形)的项目。
　　(2)开发经营成本、经营资金、经营成本辨析。“开发经营成本”是指房地产产品出售时，由“开发产品成本”和“经营资金”两项构成的，相当于“开发项目总投资”。
　　“经营资金”是指开发企业用于日常经营的周转资金，它与“开发建设投资”一起，构成了，“开发项目总投资”。
　　“经营成本”是指房地产产品出售、出租、经营时，将开发建设投资按照国家有关财务和会计制度结转的成本，是会计上的概念。
　　(3)期间费用。期间费用是指企业为组织和管理开发经营活动而发生的经营费用、管理费用和财务费用。在销售情形下，期间费用计入开发建设投资中，不另行计算；在开发投资项目用于出租或自营时，开发期的期间费用计入开发建设投资，经营期的期间费用计为运营费用；房地产置业投资项目的期间费用为运营费用。
　　(4)经营收入。经营收入是指向社会出售、出租房地产商品或经营时的货币收入。是指归属于房地产本身所产生的收入，包含房地产开发投资和房地产置业投资两种情形下的收入，在不同情形下，经营收入又称为销售收入、出租收入或经营收入。
　　(5)税金。在房地产开发投资中的税金是指国家或地方政府依据法律对有纳税义务的单位或个人征收的财政资金。目前我国房地产开发投资企业纳税的主要税金有：经营税金及附加(两税一费)、城镇土地使用税、房产税、企业所得税、印花税、土地增值税。
　　2．盈利能力指标精析
　　盈利能力指标是用来考察项目盈利能力水平的指标，可按静态指标和动态指标分为两类。其中：静态指标是在不考虑资金时间价值因素影响的情况下，直接通过现金流量计算出来的经济评价指标，这些指标计算简便，通常在概略评价时采用；动态指标，则考虑了资金时间价值因素的影响，要对发生在不同时间的效益、费用计算资金的时间价值，将现金流量进行等值化处理后计算评价指标。
　　房地产投资项目包含开发投资项目和置业投资项目两种。房地产开发投资的经营方式一般有出售、出租和自营，房地产置业投资的经营方式一般有：出租和经营，另外，房地产置业投资还有转售获利的可能性。盈利能力指标还可按房地产开发投资和房地产置业投资分为两类。房地产开发投资有成本利润率、销售利润率、投资利润率和静态投资回收期四个主要静态指标，房地产置业投资有投资利润率、资本金利润率、资本金净利润率、现金回报率、投资回报率和静态投资回收期六个静态指标。在动态指标方面，房地产开发投资和房地产置业投资均有三个主要指标：财务内部收益率、财务净现值和动态投资回收期(适用于出租或经营情形)。
　　3．清偿能力指标精析
　　清偿能力指标是指考察项目计算期内偿债能力的指标。为项目提供融资的金融机构，更加重视项目偿债能力的评价结果。清偿能力指标可分为房地产开发投资和房地产置业投资两类。房地产开发投资有借款偿还期(适用于出租或经营情形)、利息备付率(适用于出租或经营情形)和资产负债率三项指标，房地产置业投资分为借款偿还期、利息备付率、资产负债率、偿债备付率、流动比率和速动比率六项指标(《开发》教材中缺利息备付率一项)。
　　4．名义投资回报率(收益率)、实际投资回报率(收益率)辨析
　　对通货膨胀或通货紧缩程度的预期，影响投资者对未来投资收益的预测和适当收入或收益率的选择。在通货膨胀的情况下，现金的购买力肯定会下降(通货膨胀风险又称为“购买力风险”)，因此投资者往往提高对名义投资回报率(或收益率，下同)的预期，以补偿购买力的损失。也就是说，投资者要提高期望投资回报率以抵消通货膨胀的影响，因为投资者所希望获得的始终是一个实际的投资回报率。从理论上来说，全部期望投资回报率应该包含所有预期通货膨胀率的影响，也就是我们通常意义上所说的期望投资回报率或收益率是名义投资回报率或收益率。
　　以上所说的回报率或收益率，在《理论》教材中被称为“折现率或报酬率”。
　　5．房地产投资项目计算期选取规则(见表6-1)
　　表6．1 房地产投资项目计算选取规则表
　　
　　6．2009版《开发》教材将原第八章的“房地产投资方案经济比选”移到本章第六节，且增加了方案比选中的决策准则，即：备选方案差异原则、最低可接受收益率原则和不选择任何方案原则(不行动原则)。