2015房地产估价师：房地产市场与市场运行疑难问题解析
发布时间：2011/4/27 10:23:17 来源：城市学习网 编辑：ziteng
（二）疑难问题解析
1．在对某市房地产市场进行细分时，划分出“某市甲级写字楼租赁市场”，这种划分所采用的市场细分标准有( )。
A．按存量增量细分
B．按交易形式细分
C．按目标市场细分
D．按房地产用途细分
E．按地域细分
答案：BCD
问：这道题给出的标准答案很难让人理解，请明确答案，并说明理由。
答：注意没有E选项，因为题目给出的范围已限定在“某市”，其他选项《开发》教材上有明确说法。
2．问：在第二章房地产的运行环境中，第三条在经济环境中，有利率与通货膨胀，而在房地产运行环境及其影响因素的表格中又没有这一条，若万一有这一项多项选择题，是按第30页的第四行经济环境答，还是按下边的表格中的经济运行环境及影响因素答。也就是说是否要把利率与通货膨胀也答上是经济环境的影响因素。
答：可以把利率与通货膨胀算在经济环境影响因素中。
3．问：中华人民共和国城市房地产管理法称：本法所称房地产交易，包括：房地产转让，房地产抵押，房屋租赁。这与史老师强调的第八讲第二节按交易形式细分中：按照“中华人民共和国城市房地产管理法”的规定，房地产交易包括：房地产转让，房地产抵押，房地产租赁有冲突啊。
(史老师说在租赁中还有单纯土地租赁这种形式)在基本制度与政策中老师说的也是和“中华人民共和国城市房地产管理法”说法一样，房地产交易包括：房地产转让，房地产抵押，与房屋租赁。
若考试中恰巧有这样的多项选择题，我们怎么答，是答房地产交易包括：房地产转让，房地产抵押房屋租赁，还是房地产租赁啊。
答：《开发》教材第37页说法是“房地产租赁”，《房地产估价理论与方法》(以下简称《理论》)教材第97页提到“在土地或以土地为主的情况下一般称为地租，在土地与建筑物合在一起《的情况下习惯上称为房屋租赁价格，简称房租”，因此，我个人认为，房地产法中所说的“房屋租赁”是一种不太规范的简称或习惯性称谓，其实质应是“房地产租赁”，建议你考哪门以哪门为准。
4．问：房地产市场按增量存量细分的分类方式哪种应用更广?
答：房地产市场按增量存量细分有两种分类方式。第一种是将房地产市场划分为三级市场：级市场(土地使用权出让市场)、二级市场(土地转让、新建商品房租售市场)、三级市场(存量房地产交易市场)。第二种划分是将土地划分为一级土地市场(增量市场)和二级土地市场(存量市场)，将房屋划分为一级房屋市场(增量市场或一手房市场)和二级房屋市场(存量市场或二手房市场)。
这两种分类方式的区别在于：第一种分类是将整个房地产市场作为一个整体来看的，分为一级、二级、三级市场；第二种分类是将房屋与土地分开，单独划分，土地市场分为一级、二级市l场，房屋市场分为一级、二级市场。第二种分类方式应用得更加普遍和广泛。
5．问：房地产市场分类方式的引申意义?
答：房地产市场可按地域细分、可按房地产用途细分、可按增量存量细分、可按交易形式细分、还可按目标市场细分。上述的五种划分方法是相互独立的，不同的市场参与者通常关注不同的子市场。根据研究或投资决策的需要，可以将五种划分方式叠加在一起，得到更细的子市场。如北京市写字楼出售市场、深圳罗湖土地拍卖市场、南京市二手房转让市场、上海市甲级写字楼租赁市场等。
6．问：房地产空间市场和资产市场的区别和联系?
答：房地产空间市场和资产市场是将房地产市场进行的一种人为划分方式。房地产空间市场更强调房地产市场的物理属性及其使用功能，房地产资产市场是从投资房地产的角度下的定义。
两者的联系体现在：空间市场的供求变化影响资产市场的需求，反过来，资产市场又决定空问市场的供给。
两者的区别在于：房地产空间市场的存在形式有租赁房地产或拥有房地产两种途径，换句话，房地产空间市场的存在形式不一定非要拥有产权；房地产资产市场的存在形式只能是通过拥有房地产这一条途径。
7．问：房地产市场的自然周期和投资周期的关系?
答：房地产市场的投资周期在第一阶段和第二阶段初期滞后于市场自然周期的变化，在其他阶段则超前于市场自然周期的变化。
8．问：2004年竣工的房屋，2006年卖出去，按增量存量细分，是二级市场还是三级市场?
答：如果按房地产市场划分成三个市场的话，应该是二级市场(新建商品房租售市场)；如果是按增量存量细分的话，应该是一级房屋市场(增量市场或一手房市场)。因为：一是存量中的报告期是指一段时间，具体是多长没有给出，退一步说，即使这些房屋属于“存量”房，但存量的定义与存量房屋市场概念中的“存量”不一定是同一个概念。二是从行业惯例来说，空置房也属于增量房，也是新房，只有经过市场流通后(比如转让)的房屋才算二手房。
9．问：关于空置量的概念。
答：空置量指报告期末房屋存量中没有被占用的部分。这里的“占用”主要指销售、出租出去。
10．问：空置量、可供租售量、存量、吸纳量的外延排序是什么?答：吸纳量<可供租售量<空置量<存量。{来源：考{
