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2015房地产估价师：房地产市场与市场运行历年考试焦点

发布时间：2011/4/27 10:22:53 来源：城市学习网编辑：ziteng

　　(一)历年考试焦点
　　1．房地产市场指标
　　《开发》教材列举了10项供给指标、ll项需求指标、9项市场交易指标和l0项市场监测和预警指标。其中需要重点掌握的有：供给指标中的存量、新竣工量、灭失量、空置量、空置率、可供租售量。市场交易指标中的销售量、出租量、吸纳量、吸纳率、吸纳周期。这部分出现在2009年、2008年、2007年、2006年计算型的单选题、多选题和判断题中。一定要掌握概念的要点和计算的表达式。
　　2．房地产市场的特性
　　房地产市场具有市场的一般规律性，如受价值规律、竞争规律、供求规律等的制约。但房地产市场还具有以下6方面特性：①市场供给的垄断性；②市场需求的广泛性和多样性；③市场交易的复杂性，包含三个具体含义：交易时间长、交易费用高、需要专业人士服务；④市场价格与位置密切相关，价格总体呈向上波动趋势，价格易受交易主体的个别因素影响；⑤存在广泛的经济外部性，分为正外部性和负外部性；⑥市场信息的不对称性；其中第五、第六个特性是2008年、2009年《开发》教材的新增内容。
　　除以上6个方面特性外，房地产市场还要受社会体制的规定，比如我国土地出让制度(如一次性交纳土地出让金、土地“招拍挂”)导致的我国房地产市场不同于美国等其他国家的一些特殊性。
　　3．房地产市场运行环境与房地产投资的系统风险辨析
　　房地产市场运行环境有8个方面：社会环境、政治环境、经济环境、金融环境、法律制度环境、技术环境、资源环境、国际环境。
　　房地产市场运行环境中，由社会环境、经济环境和政治环境分别决定的社会因素、经济因素和政策因素，是影响房地产市场发展的基本因素。经济环境包括：城市或区域总体经济发展水平、就业、支付能力、产业与结构布局、基础设施状况、利率和通货膨胀等。
　　房地产投资的系统风险也有8种：通货膨胀风险、市场供求风险、周期风险、变现风险、利率风险、政策风险、政治风险和或然损失风险。房地产投资的系统风险是房地产投资者在房地产市场中投资时不可控制和不易判断的风险。
　　正是由于房地产市场各种影响因素作用于房地产市场，从而产生了房地产投资的系统风险。比如：通货膨胀风险、市场供求风险、周期风险对应于经济环境作用于房地产市场的影响，利率风险对应于金融环境作用于房地产市场的影响，政策风险对应于房地产法律制度环境作用于房地产市场的影响，政治风险对应于政治环境作用于房地产市场的影响等。
　　4．当承包商仅仅作为营造商时，其利润仅与建造成本和施工周期有关，承担的风险相对较少。
　　5．从宏观上说，在进行房地产市场结构分析时，通常应分析总量结构、区域结构、产品结构、供求结构、投资结构和租买结构。