(一)单项选择题
　　1．对于收益性房地产来说，建筑物的经济寿命是（　　）。(2009年试题)
　　A．建筑物竣工之日起到不能保证其安全使用之日的时间
　　B．在正常市场和运营状态下净收益大于零的持续时间
　　C．由建筑结构、工程质量、用途与维护状况等决定的时间
　　D．剩余经济寿命与实际年龄之和的时间
　　答案：B
　　2．某房地产开发商开发一幢建筑面积10000m²的写字楼，开发完成后销售均价为3000元/m²，已知取得土地时楼面地价为l000元/m²，开发成本和管理费用为1200元/m²，开发成本和管理费用在开发期内均匀投入，开发完成后即开始销售，销售费用为销售价格的2%，销售税费为销售价格的5．5%，开发期为l．5年，年利率为l0%。该幢写字楼的销售利润率为（　　）。(2009年试题)
　　A．7．90%
　　B．11．08%
　　C．11．83%
　　D．13．73%
　　答案：B
　　解析：该幢写字楼的销售利润率=[1000×(1+10%)1.5+1200×(1+10%)1.5/2+3000×(2%+5．5%)]×10000／(3000×10000)=11．08%。
　　3．某成片荒地面积为1平方公里，进行“七通一平”的开发后分块有偿转让，开发成本及管理费用、销售费用等为3亿元，年贷款利率为7．2%，开发经营期为l年。上述费用均匀投入，可转让土地面积比率为65%，该地块可转让土地的应计成本是（　　）万元/m²。(2009年试题)
　　A．310．61
　　B．321．60
　　C．477．87
　　D．494．77
　　答案：C
　　解析：{30000+30000×[(1+7．2%)0.5-1]}÷(1000×1000×65%)=477．87(万元/m²)。
　　4．某待开发土地，其土地取得费为每亩36万元，土地开发费为1．5亿元/Km²。假设开发周期为2年，其中第一年和第二年投资分别占总投资的60%和40%。银行贷款年利息为8%，该土地的投资利息为（　　）元/m²。(2008年试题)
　　A．50．02
　　B．103．22
　　C．109．63
　　D．114．82
　　答案：A
　　解析：土地取得费用=36×10000÷666．67=540(元/m²)，土地开发费用=150(元/m²)，该土地的投资利息=(540+150)×[60%×(1+8%)0.5+40%×(1+8%)1.5]-(540+150)=50．02(元/m²)。
　　5．某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积为120m²，单位建筑面积的重置价格为600元/m²，建筑物残值率为5%，年折旧额为1440元，用直线法计算该建筑物的成新率是（　　）。(2008年试题)
　　A．81．00%
　　B．84．00%
　　C．84．17%
　　D．84．80%
　　答案：B
　　解析：d=D/C×100%=1440/(120×600)100%=2%，当R≠0时，q=100%-dt=100%-
　　2%×8=84%。
　　6．为估算某建筑物的重新购建价格，经测算其土建工程直接费为780元／/m²，安装工程直接费为450元/m²(其中人工费为50元/m²)，装饰装修工程直接费为900元/m²(其中人工费为45元/m²)，又知该地区土建工程综合费率为土建工程直接费的15%，安装工程综合费率为安装工程人工费的75%，装饰装修工程综合费率为装饰装修工程人工费的72%，税金为3．5%，则该建筑物的建筑安装装饰工程费为（　　）元/m²。(2007年试题)
　　A．2204．55
　　B．2397．99
　　C．3237．60
　　D．3345．64
　　答案：B
　　解析：[780×(1+15%)+450+50 x75%+900+45 x72%]×(1+3．5%)=2397．99(元/m²)。
　　7．某房地产的重建价格为2000万元，已知在建造期间中央空调系统因功率大较正常情况多投入150万元，投入使用后每年多耗电费0．8万元。假定该空调系统使用寿命为15年，估价对象房地产的报酬率为12%，则该房地产扣除该项功能折旧后的价值为（　　）万元。(2007年试题)
　　A．1838．00
　　B．1844．55
　　C．1845．87
　　D．1850．00
　　答案：B
　　解析：2000-150-0．8÷12%×[1-1÷(1+12%)15]=1844．55(万元)。
　　8．某估价对象为一旧厂房改造的超级市场，建设期为2年，该厂房建成5年后补办了土地使用权出让手续，土地使用期限为40年，土地使用权出让合同约定土地使用期间届满不可续期。建筑物经济寿命为50年。假设残值率为零，采用直线法计算建筑物折旧时年折旧率为（　　）。(2007年试题)
　　A．2．00%
　　B．2．13%
　　C．2．22%
　　D．2．50%
　　答案：C
　　解析：对于在土地使用权出让合同中已约定不可续期的，应按照建筑物经济寿命减去其晚于土地使用期限的那部分寿命后计算建筑物折旧。50-5-40=5(年)，50-5=45(年)，在建筑物的残值率为零的情况下，建筑物的经济寿命=1÷年平均折旧率，年平均折旧率=1÷建筑物经济寿命，即1÷45=2．22%。
　　9．下列关于农地征收费用的表述中，不正确的是（　　）。(2005年试题)
　　A．青苗补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定
　　B．征地管理费的标准由省、自治区、直辖市规定
　　C．新菜地开发建设基金的缴纳标准由省、自治区、直辖市规定
　　D．地上附着物补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定
　　答案：B
　　解析：征地管理费的标准不是由省、自治区、直辖市规定，而是由用地单位在征地费总额的基础上按一定比例支付的管理费用。
　　10．某建筑物的建筑面积为2000m²，占地面积为3000m2，现在重新获得该土地的价格为800元/m²，建筑物重置价格为900元/m²，而市场上该类房地产正常交易价格为1800元/m²。则该建筑物的成新率为（　　）。(2004年试题)
　　A．44%
　　B．50%
　　C．67%
　　D．86%
　　答案：C
　　解析：建筑物的成新率q=建筑物现值(V)/建筑物的重置价格(C)=(1800 ×2000—800×3000)/(900×2000)=67%。 [NextPage] 　　11．在某幢建筑面积3000m2的经济适用住房建设中，某开发企业花费280万元用于支付征地和拆迁安置补偿费、勘察设计和前期工程费、房屋建筑安装工程费、必要的基础设施和公共配套设施建设费，并支付了20万元的贷款利息和行政事业性收费。假定该项目需缴纳的有关税金按开发成本的4%计，管理费率和开发利润执行国家有关规定，该幢经济适用住房的最高基准价格为（　　）元/m²。(2004年试题)
　　A．1067
　　B．1070
　　C．1087
　　D．1141
　　答案：C
　　解析：经济适用房基准价格构成为：开发成本+税金+利润。计算过程如下：
　　开发成本包括：①征地和拆迁安置补偿费；②开发项目前期工作所发生的勘察设计和前期工程费；③房屋建筑安装工程费；④与住房同步配套建设的住宅小区基础设施建设费，以及按政府批准的小区规划要求建设的不能有偿转让的非营业性公共配套设施建设费；⑤管理费(按照不超过以上①～④项费用之和的2%计算)；⑥贷款利息。
　　开发成本=280×(1+2%)+20=305．6(万元)，税金=305．6×4%=12．22(万元)，利润=280×3%=8．4(万元)(按照不超过开发成本中①一④项费用之和的3%计算)，最高基准价格=(305．6+12．22+8．4)×10000/3000=1087(元/m²)。
　　此题关键是要搞清楚经济适用住房基准价格的构成以及利润的计算基数。
　　12．某房地产的土地取得成本为1000万元，开发成本为3000万元，管理费用为200万元，销售费用为300万元，开发利润为500万元，则该房地产的投资利润率为（　　）。(2004、2003年试题)
　　A．10．0%
　　B．11．1%
　　C．11．9%
　　D．12．5%
　　答案：B
　　解析：投资利润率=开发利润(土地取得成本+开发成本+管理费+销售费用)=500/(1000+3000+200+300)=11．1%。
　　开发利润的计算基数和相应的利润率主要有4种，一定要分清利润率相对应的基数，否则，虽然计算的结果和考题所给出的选项一致，但最后的答案却是错误的。
　　13．某建筑物的建筑面积为200m²，有效经过年数为l2年，重置价格为800元/m²，建筑物经济寿命为40年，残值率为2%，则运用直线法计算该建筑物的现值为（　　）万元。(2004年试题)
　　A．10．2
　　B．11．0万元
　　C．11．3万元
　　D．11．5万元
　　答案：C
　　解析：建筑物现值V=C×[1-(1-R)×t/N]×建筑面积=800元/m²×[1-(1-2%)×12年/40年]×200m2=11．29万元。
　　14．下列关于建筑物寿命和经过年数的说法中，正确的是（　　）。(2003年试题)
　　A．建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数也短于实际经过年数
　　B．建筑物的经济寿命长于自然寿命。有效经过年数也可能长于实际经过年数
　　C．建筑物的经济寿命与自然寿命相等，有效经过年数与实际经过年数也相等
　　D．建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数可能短于也可能长于实际经过年数
　　答案：D
　　解析：建筑物的经济寿命短于其自然寿命。建筑物的经济寿命具体来说是根据建筑物的结构、用途和维修保养情况，结合市场状况、周围环境、经营收益状况等综合判断。
　　建筑物在其寿命期间如果经过翻修、改造等，自然寿命和经济寿命都有可能得到延长。
　　有效经过年数可能短于也可能长于实际经过年数。当建筑物的维修保养正常时，有效经过年数与实际经过年数相当；当建筑物的维修保养比正常好或经过更新改造时，建筑物的有效经过年数短于实际经过年数，剩余经济寿命相应较长；当建筑物的维修保养比正常差时，有效经过年数长于实际经过年数，剩余经济寿命相应较短。
　　15．因技术革新、设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起的减价，属于（　　）。(2003年试题)
　　A．自然折旧
　　B．物质折旧
　　C．功能折旧
　　D．经济折旧
　　答案：C
　　解析：经济折旧是指建筑物本身以外的各种不利因素所造成的建筑物价值损失。
　　16．某宗土地取得成本为l000万元，开发成本为l500万元，管理费用为75万元，销售费用为35万元，投资利润率为12%，则开发利润为（　　）万元。(2002年试题)
　　A．180．0
　　B．300．0
　　C．309．0
　　D．313．2
　　答案：D
　　解析：投资利润率=开发利润/(土地取得成本+开发成本+管理费+销售费用)
　　开发利润=12%×(1000+1500+75+35)=313．2(万元)。
　　17．某房地产的土地面积为500m²，土地价格为2000元/m²；建筑面积为1000m²，成本法估算的建筑物重置价将为1800元/m²。市场上同类房地产的正常房地价格为2500元/m²，则该房地产中建筑物的实际价值比重置价格低（　　）元/m²。(2006年试题)
　　A．200
　　B．300
　　C．700
　　D．1000
　　答案：B
　　解析：该类房地产的重置价格=1800元/m²×1000m2=180万元，该类房地产建筑物的实际价值=2500元/m²×1000m2-2000元/m²×500m2=150(万元)，该房地产中建筑物的实际价值比重置价格低(180-l50)×10000÷1000=300(元/m²)。
　　18．某企业开发某土地，土地重新取得成本为1000元/m²，正常开发成本为l500元/m²，管理费用为前两项的5%，投资利息占直接成本的5%，销售费用为100元/m²，直接成本利润率为6%，则开发后地价为（　　）元/m²。(2006年试题)
　　A.1840
　　B．2840
　　C．2966
　　D．3000
　　答案：D
　　解析：开发完成后的地价=土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售费用+投资利息+销售费用+销售税费=(1000+1500)×(1+16%)+100=3000(元/m²)。  [NextPage]　(二)多项选择题
　　1．成本法中，在计算投资利息时，应计息项目包括（　　）。(2006、2009年试题)
　　A．土地取得成本
　　B．开发成本
　　C．管理费用
　　D．销售费用
　　E．销售税费
　　答案：ABCD
　　2．根据计算建筑物的重新购建价格中的建筑安装工程费的方法来区分，计算建筑物重新购建价格的方法有（　　）。(2007、2008年试题)
　　A．单位比较法
　　B．市场提取法
　　C．分解法
　　D．工料测量法
　　E．指数调整法
　　答案：ADE
　　3．征收集体土地下的土地取得成本中，征地补偿安置费用包括（　　）。(2007年试题)
　　A．土地补偿费
　　B．安置补助费
　　C．地上附着物和青苗的补偿费
　　D．土地使用权出让金等土地有偿使用费用E．安排被征地农民的社会保障费用
　　答案：ABCE
　　解析：征收集体土地下的土地取得成本中，征地补偿安置费用包括①土地补偿费；②安置补助费；③地上附着物和青苗的补偿费；④安排被征地农民的社会保障费用。土地使用权出让金等土地有偿使用费用也是征收集体土地下的土地取得成本之一，但不属于征地补偿安置费用。
　　4．成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产估价，这类房地产主要包括（　　）等。(2005年试题)
　　A．图书馆
　　B．钢铁厂
　　C．空置的写字楼
　　D．单纯的建筑物
　　E．加油站
　　答案：AD
　　解析：空置的写字楼和加油站属于收益性房地产，适用于收益法估价。
　　5．功能折旧是指建筑物在功能上的相对缺乏、落后或过剩所造成的建筑物价值的损失。造成建筑物功能折旧的主要原因有（　　）等。(2005年试题)
　　A．意外破坏的损毁
　　B．市场供给的过量
　　C．建筑设计的缺陷
　　D．人们消费观念的改变
　　E．周围环境条件恶化
　　答案：CD
　　解析：“意外破坏的损毁”是造成建筑物物质折旧的原因，“市场供给的过量”和“周围环境条件恶化”是造成建筑物经济折旧的原因。
　　6．房地产价格构成中的开发成本包括（　　）。(2003年试题)
　　A．取得土地使用权时的出让金或转让金
　　B．基础设施建设费
　　C．公共配套设施建设费
　　D．勘察设计和前期工程费
　　E．管理费
　　答案：BCD
　　解析：“取得土地使用权时的出让金或转让金”属于土地取得成本，而“管理费”是房地产价格构成的一项。
　　7．下列关于估价上的建筑物折旧的说法中，正确的有（　　）。(2003年试题)
　　A．估价上的折旧与会计上的折旧有本质区别
　　B．建筑物的折旧就是建筑物的原始建造价格与账面价值的差额
　　C．建筑物的折旧就是各种原因所造成的价值损失
　　D．建筑物的折旧就是建筑物在估价时点时的重新购建价格与市场价值之间的差额
　　E．建筑物的折旧包括物质折旧、功能折旧和经济折旧
　　答案：ACDE
　　解析：会计上的折旧是建筑物的原始建造价格与账面价值的差额。
　　8．成本法中的“开发利润”是指（　　）。(2002年试题)
　　A．开发商所期望获得的利润
　　B．开发商所能获得的最终利润
　　C．开发商所能获得的平均利润
　　D．开发商所能获得的税后利润
　　E．开发商所能获得的税前利润
　　答案：CE
　　解析：开发利润是该类房地产开发项目在正常条件下房地产开发商所能获得的平均利润，而不是个别房地产开发商最终实际获得的利润，也不是个别房地产开发商所获得的平均利润。开发利润是所得税前的利润。
　　9．在运用成本法时最主要的有（　　）。(2006年试题)
　　A．区分计划成本和实际成本
　　B．区分实际成本和客观成本
　　C．结合实际成本来确定评估价值
　　D．结合实际开发利润来确定评估价值
　　E．结合市场供求分析来确定评估价值
　　答案：BE
　　解析：在运用成本法时最主要的有：一是区分实际成本和客观成本；二是应在客观成本的基础上结合市场供求分析进行调整；三是应在客观成本的基础上结合选址、规划设计等的分析进行调整。
　　10．建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类。其中，属于经济折旧的有（　　）。(2006年试题)
　　A．功能落后
　　B．功能缺乏
　　C．环境污染
　　D．交通拥挤
　　E．正常使用的磨损
　　答案：CD
　　11．成本法中房地产价格构成中的销售税费不包括（　　）。
　　A．营业税
　　B．应由买方缴纳的契税等税费
　　C．应由卖方交纳的土地增值税、企业所得税
　　D．城市维护建设税
　　E．教育费附加
　　答案：BC
　　解析：成本法中房地产价格构成中的销售税费即不包括应由买方缴纳的契税等税费。销售税费，一般也不包括应由卖方缴纳的土地增值税、企业所得税。
　　12．开发利润率通常按照一定基数乘以相应的利润率来估算的，相应的利润率包括（　　）。
　　A．直接成本利润率
　　B．全部成本利润率
　　C．成本利润率
　　D．投资利润率
　　E．销售利润率
　　答案：ACDE
　　解析：开发利润率通常按照一定基数乘以相应的利润率来估算的，相应的利润率包括直接成本利润率、成本利润率、投资利润率和销售利润率。
　　13．下列关于重新购建价格的说法中，正确的有（　　）。(2006年试题)
　　A.重新购建价格是指重新开发建设全新状况的估价对象所必需的支出
　　B．重新购建价格是在估价时点的价格
　　C．重新购建价格是客观的价格
　　D．建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格
　　E．土地的重新购建价格是法定最高出让年限状况下的价格
　　答案：BCD
　　解析：对于重新购建价格的含义应特别注意3点：①重新购建价格应当是估价时点时的价格；②重新购建价格应当是客观的价格；③建筑物的重新购建价格应当是在全新状况下的价格，土地的重新购建价格应当是在估价时点状况下的价格。
　　14．在计算土地的重新购建价格时，通常是假设该土地上的建筑物不存在，除此之外的状况均维持不变，再采用（　　）等计算该土地的重新购置价格。
　　A．市场法
　　B．成本法
　　C．假设开发法
　　D．基准地价修正法
　　E．长期趋势法
　　答案：ABD
　　解析：计算土地的重新购建价格，通常是假设该土地上没有建筑物，除此之外的状况均维持不变，然后采用市场法、基准地价修正法等求取。也可以采用成本法计算其重新开发成本。  [NextPage] 　(三)判断题
　　1．某房地产开发项目的利润为360万元，土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用合计2000万元，投资利息为200万元，企业应缴纳土地增值税200万元，该房地产开发项目的投资利润率为18%。（　　）(2009年试题)
　　答案：√
　　解析：投资利润率=360/2000=18%。
　　2．在运用成本法估价时，房地产价格直接取决于其花费的成本，成本增加则房地产价格就相应增高。（　　）(2008年试题)
　　答案：×
　　3．建筑物的经济寿命早于或与土地使用期限一起结束的，应根据土地剩余使用期限确定收益期限。（　　）(2007年试题)
　　答案：×
　　解析：应根据建筑物的剩余经济寿命确定收益期限。
　　4．成本法是先分别计算估价对象在估价作业日期的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来计算估价对象价值的方法。（　　）(2005年试题)
　　答案：×
　　解析：估价作业日期应为估价时点。 ‘
　　5．被拆迁房屋的房地产市场价格中不包含搬迁补助费及被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额。( )(2004年试题)
　　答案：√
　　6．某房产年折旧率为1．6%，有效经过年数为12年，按直线法折旧该房产应属完好房。（　　）(2004年试题)
　　答案：√
　　解析：总折旧额Et=12×d×C，成新率9=V/C=(C-Et)/C=(C-12×d×c)/c=1-12×d=80．8%。
　　7．可修复的损耗是经过修理后可恢复其原有功能的损耗，反之，为不可修复的损耗。（　　）(2003、2006年试题)
　　答案：×
　　解析：可修复的损耗是指修复所必需的费用小于等于修复后的房地产价值与修复前的房地产价值之差。
　　8．成本法是根据估价对象房地产在建造时的购建价格，然后扣除折旧，以此来估算估价对象客观合理的价格或价值的方法。（　　）(2003年试题)
　　答案：×
　　解析：应为在估价时点的重新购建价格。
　　9．在确定建筑物的重置价格或建筑安装工程费时，都应包含开发管理费用。（　　）(2002年试题)
　　答案：×
　　解析：建筑安装工程费不应包含开发管理费用。
　　10．经分析，某建筑物重置价格为l000万元，其建筑结构、装修和房屋设备的价值分别占重置价格的60%、25%和l5%，经观察评定，三部分各自的成新率分别为90%、70%和80%，该建筑物的现时价格为835万元。（　　）(2002年试题)
　　答案：√
　　解析：建筑物的现时价格=1000×60%×90%+1000×25%×70%+1000×15%×80%=835(万元)。
　　11．非住宅小区级的公共建筑的建设费用和住宅小区内的营业性用房与设施的建设费用均不能计入商品住宅的价格中。（　　）(2006年试题)