一、土地取得成本

　　土地取得成本是指取得房地产开发用地的必要支出。在目前情况下，土地取得成本的构成因取得房地产开发用地的途径不同而不同。取得房地产开发用地的途径可归纳为以下3个：①通过市场购置取得;②通过征收集体土地取得;③通过征收国有土地上房屋取得。在实际估价中，应根据估价对象的实际情况(如在估价对象所处的地段，当地同类土地取得的主要途径)选取上述三个途径之-来求取。

　　(一)市场购置下的土地取得成本

　　在完善、成熟的土地市场下，土地取得成本一般是由购买土地的价款和应当由买方(在此为房地产开发商)缴纳的税费和可直接归属于该土地的其他支出构成。目前主要是购买政府招标、拍卖、挂牌出让或者房地产开发商转让的已完成征收或拆迁补偿安置的建设用地使用权。这种情况下的土地取得成本一般包括：

　　(1)土地使用权购买价格。一般是采用市场法求取，也可以采用基准地价修正法、成本法求取。

　　(2)买方应当缴纳的税费。包括契税、印花税、交易手续费等，通常是根据税法及中央和地方政府的有关规定，按照土地使用权购买价格的一定比例来测算。

　　例如，某宗面积为5000㎡的房地产开发用地，市场价格(楼面地价)为800元/㎡，容积率为2，受让人需按照受让价格的3%缴纳契税等税费，则土地取得成本为：

　　800×5000×2×(1+3%)=824(万元)

　　(二)征收集体地下的土地取得成本

　　征收集体土地的土地取得成本一般包括土地使用权出让金、城市基础设施建设费、征地补偿安置费、相关税费以及地上物拆除、渣土清运和场地平整费等。

　　土地使用权出让金和城市基础设施建设费一般是按照规定的标准或者采用市场法求取。

　　征地补偿安置费一般由下列4项费用组成：

　　(1)土地补偿费。征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前3年平均年产值的6～10倍。征收其他土地的土地补偿费标准，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费的标准规定。土地补偿费的计算公式为：

　　土地补偿费=被征土地前3年平均年产值×补偿倍数

　　(2)安置补助费。征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。

　　需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前3年平均年产值的4～6倍。但是，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前3年平均年产值的15倍。征收其他土地的安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的安置补助费的标准规定。安置补助费的计算公式为：

　　(被征土地需安置人数×补偿倍数)≤15时，

　　总安置补助费=被征土地前3年平均年产值×补偿倍数×被征土地需安置人数(被征土地需安置人数×补偿倍数)>15时，

　　总安置补助费=被征土地前3年平均年产值×15

　　依照规定支付土地补偿费和安置助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以增加安置补助费。但是，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前3年平均年产值的30倍。

　　省级国土资源部门会同有关部门制定省域内各县(市)耕地的最低统一年产值标准，报省级人民政府批准后公布执行。制定统一年产值标准可考虑被征收耕地的类型、质量、农民对土地的投入、农产品价格、农用地等级等因素。土地补偿费和安置补助费的统一年产值倍数，应按照保证被征地农民原有生活水平不降低的原则，在法律规定范围内确定;按法定的统一年产值倍数计算的征地补偿安置费用，不能使被征地农民保持原有生活水平，不足以支付因征地而导致无地农民社会保障费用的，经省级人民政府批准应当提高倍数;土地补偿费和安置补助费合计按30倍计算，尚不足以使被征地农民保持原有生活水平的，由当地人民政府统筹安排，从国有土地有偿使用收益中划出一定比例给予补贴。经依法批准占用基本农田的，征地补偿按当地人民政府公布的最高补偿标准执行。

　　有条件的地区，省级国土资源部门可会同有关部门制定省域内各县(市)征地区片综合地价，报省级人民政府批准后公布执行，实行征地补偿。制定区片综合地价应考虑地类、产值、土地区位、农用地等级、人均耕地数量、土地供求关系、当地经济发展水平和城镇居民最低生活保障水平等因素。

　　(3)地上附着物和青苗的补偿费。地上附着物补偿费是对被征收土地上诸如房屋及其他建筑物(含构筑物)、树木、鱼塘、农田水利设施、蔬菜大棚等给予的补偿费。青苗补偿费是对被征收土地上尚未成熟、不能收获的诸如水稻、小麦、蔬菜、水果等给予的补偿费。可以移植的苗木、花草以及多年生经济林木等，一般是支付移植费;不能移植的，给予合理补偿或作价收购。地上附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。

　　(4)安排被征地农民的社会保障费用。 [NextPage]

　　相关税费一般包括以下费用和税金

　　(1)新菜地开发建设基金(征收城市郊区菜地的)。征收城市郊区的菜地，用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。新菜地开发建设基金的缴纳标准，由省、自治区、直辖市规定。

　　(2)耕地开垦费(占用耕地的)。国家实行占用耕地补偿制度。非农业建设经批准占用耕地的，按照“占多少，垦多少”的原则，由占用耕地的单位负责开垦与所占用耕地的数量和质量相当的耕地，没有条件开垦或者开垦的耕地不符合要求的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳耕地开垦费，专款用于开垦新的耕地。

　　(3)耕地占用税(占用耕地的)。根据《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》(2007年12月1日中华人民共和国国务院令第511号公布，以下简称《耕地占用税暂行条例》，占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人，都是耕地占用税的纳税义务人，应当按照规定缴纳耕地占用税。耕地占用税以纳税义务人实际占用的耕地面积计税，按照规定税额一次性征收。占用林地、牧草地、农田水利用地，养殖水面以及渔业水域滩涂等其他农用地建房或者从事非农业建设的，比照《耕地占用税暂行条例》规定征收耕地占用税。

　　(4)征地管理费。该项费用是指县级人民政府土地管理部门受用地单位委托，采用包干方式统一负责、组织、办理各类建设项目征收土地的有关事宜，由用地单位按照征地费用总额(征地补偿安置费)的一定比例支付的管理费用。包干方式有全包方式、半包方式和单包方式三种。

　　(5)政府规定的其他有关费用。部分省、自治区、直辖市还规定收取防洪费、南水北调费等等。具体费用项目和收取标准，应根据国家和当地政府的有关规定执行。

　　二、开发成本

　　开发成本是指在取得的房地产开发用地上进行基础设施建设、房屋建设所必要的直接费用、税金等，主要包括下列几项：

　　(1)勘察设计和前期工程费，例如市场调查、可行性研究、工程勘察、环境影响评价、规划及建筑设计、建设工程招投标、施工的通水、通电、通路、场地平整及临时用房等开发项目前期工作的必要支出。要注意场地平整等费用与前面的土地取得成本的衔接，如果土地取得成本中包含了房屋拆除费(拆除房屋和清运渣土等费用)或者取得的房地产开发用地是“七通一平”等场地平整的熟地，则在此就没有或者只有部分场地平整等费用。

　　(2)建筑安装工程费，包括建造商品房及附属工程所发生的土建工程费用、安装工程费用、装饰装修工程费用等。附属工程是指房屋周围的围墙、水池、建筑小品、绿化等。要注意避免与下面的基础设施建设费、公共配套设施建设费重复。

　　(3)基础设施建设费，包括城市规划要求配套的道路、给排水(给水、雨水、污水、中水)、电力、电信、燃气、热力、有线电视等设施的建设费用。如果取得的房地产开发用地是熟地，则基础设施建设费已部分或全部包含在土地取得成本中，在此就只有部分基础设施建设费或者没有基础设施建设费。

　　(4)公共配套设施建设费，包括城市规划要求配套的教育(如幼儿园)、医疗卫生(如医院)、文化体育(如文化活动中心)、社区服务(如居委会)、市政公用(如公共厕所)等非营业性设施的建设费用。

　　(5)其他工程费，包括工程监理费、竣工验收费等。

　　(6)开发期间税费，包括有关税收和地方政府或其有关部门收取的费用，如绿化建设费、人防工程费等。

　　有时需要将上述开发成本划分为土地开发成本和建筑物建设成本。在这种情况下，一般可将基础设施建设费归入土地开发成本;公共配套设施建设费视土地市场成熟度、房地产开发用地大小等情况，归入土地开发成本或建筑物建设成本中，或者在两者之间进行合理分配;其他费用一般归入建筑物建设成本中。

　　三、管理费用

　　管理费用是指房地产开发商为组织和管理房地产开发经营活动的必要支出，包括房地产开发商的人员工资及福利费、办公费、差旅费等，可总结为土地取得成本与开发成本之和的一定比例，例如4%.因此，管理费用通常按照土地取得成本与开发成本之和的一定比例来测算。

　　四、销售费用

　　销售费用也称为销售成本，是指预售或者销售已经开发完成的房地产的必要支出，包括广告费、销售资料制作费、样板房或样板间建设费、售楼处建设费、销售人员费用或者销售代理费等。为便于投资利息的测算，销售费用应当区分为销售之前发生的费用和与销售同时发生的费用。广告费、销售资料制作费、样板房或样板间建设费、售楼处建设费一般是在销售之前发生的，销售代理费一般是与销售同时发生的。销售费用通常按照售价的一定比例来测算，例如为售价的3%。

　　五、销售税费

　　销售税费是指预售或销售未来开发完成的房地产应由卖方(在此为房地产开发商)缴纳的税费，可分为下列两类：

　　(1)销售税金及附加，包括营业税、城市维护建设税和教育费附加(通常简称“两税一费”)。

　　(2)其他销售税费，包括印花税、交易手续费等。

　　销售税费一般是按照售价的一定比例收取，例如“两税一费”一般为售价的5.5%。因此，销售税费通常按照房地产价值的一定比例来测算。

　　值得指出的是，这里的销售税费不包括应由买方缴纳的契税等税费以及应由卖方缴纳的土地增值税、企业所得税。不包含应由买方缴纳的契税等税费，是因为评估价值是建立在买卖双方各自缴纳自己应缴纳的交易税费下的价值。不包含应由卖方缴纳的土地增值税、企业所得税，是为了便于实际估价中正常开发利润率的调查、估计。因为土地增值税是以纳税人转让房地产取得的增值额为计税依据的，每笔转让房地产取得的增值额都可能不同，从而应缴纳的土地增值税会有所不同;企业所得税是以企业为对象缴纳的，一个企业可能同时有多种业务或者多个房地产开发项目，有的业务或项目可能盈利较多，有的业务或项目可能盈利较少，有的业务或项目甚至亏损，从而不同的企业应缴纳的企业所得税会有所不同。

　　六、开发利润

　　开发利润是指房地产开发商(业主)的利润，而不是建筑承包商的利润。建筑承包商的利润已包含在建筑安装工程费等费用中。现实中的开发利润是一种结果，是由销售收入(售价)减去各项成本、费用、税金后的余额。而在成本法中，“售价”是未知的，是需要求取的，开发利润则是典型的房地产开发商进行特定的房地产开发所期望获得的利润，是需要事先估算的，因此，运用成本法估价需要先估算出开发利润。