单选题:
1.某开发项目的总投资为1200万元，其年销售收入为1950万元，年销售税及附加为410万元，年总成本费用为1300万元。则该项目的投资利润率为（ ）。
A.20％
B.40％
C.54％
D.63％
[答案]a
[解析]投资利润率=（1950-410-1300）/1200=20%
2.某开发项目第5年的累计净现金流量出现正值，上一年的累计净现金流量为—500万元，当年净现金流量为1000万元，其静态投资回收期为（ ）年。
A.3．5
B.4．0
C.4．5
D.5．5
[答案]c
[解析]静态投资回收期=（5-1）+（500/1000）=4.5年
3.某开发项目其现金流量如下表所示，已知基准收益率为10％，则其净现值为（ ）万元。单位：万元
A.158．55
B.396．36
C.436．00
D.1264．3b
[答案]a
[解析]将各年净现金流量折现到投资初期求和
-500-50.91+189.26+172.05+182.36+165.79=158.55
4.利用净现值评估项目时，该开发项目在经济上可取的条件是（ ）。
A.NPV>O
B.NPV
C.NPV=0
D.NPV大于或等于O
[答案]d
[解析]利用净现值评估项目时，该开发项目在经济上可取的条件是NPV大于或等于O。
5.某人购买尚有使用年限10年的餐馆一间，各项费用共需100万元，经营开始投入流动资金15万元，采用直线折旧法折旧，净残值10万元，经营开始后每年可获营业收入50万元，付现成本为25万元，所得税率为33％，最后一年该项目的现金流量合计为（ ）万元。
A.29．72
B.35，72
C.41．72
D.44．72
[答案]d
[解析]（50-25）=25（100-10）/10=9（25-9）*33%=5.28
25-5.28+10+15=44.72 [NextPage]
多选题:
1.采用静态投资回收期作为投资的评估指标，其主要缺点是（ ）。
A.没有考虑投资风险因素
B.不利于对投资项目进行整体评估
C.没有考虑资金的时间价值
D.其经济意义难于理解
[答案]b,c
[解析]投资回收期法的主要优点
（1）使用简单、方便。一是评估指标计算简单；二是采用该方法只需要确定投资项目前几年的净现金流量，不必确定投资项目寿命期所有年份各年净现金流量；三是不用确定折现率。（2）投资回收期的经济意义易于理解。（3）在一定意义上考虑了投资风险因素，所以在对小型投资项目评估时，经常采用该方法，即使在对大型项目评估时，也经常将此法与其他动态指标结合使用。投资回收期法的主要缺点有
（1）没有考虑资金的时间价值，体现在将不同年份的现金流量直接相加。（2）不考虑投资回收期以外各年净现金流量，不利于对投资项目进行整体评估。（3）投资回收期的确定主要依赖决策者对风险的态度。
2.利用净现值对开发项目进行评估的主要优点是（ ）。
A.能明确反映投资会使企业获利数额大小
B.计算不需依赖折现率数值的大小
C.能反映投资效率的价值
D.考虑了资金的时间价值
[答案]a,d
[解析]净现值法优点
（1）考虑了资金的时间价值。（2）能明确反映出从事一项房地产投资会使企业获利（或亏本）数额大小。净现值法是投资评估方法中最好的，被广泛使用。
不足之处
（1）净现值的计算依赖于折现率数值的大小。（2）净现值指标不能反映投资效率的高低。
3.在房地产投资评估两个或两个以上方案时，采用净现值法与采用内部收益率法会得出相反的结论，其主要原因是（ ）。
A.计算方法的计算过程不同
B.计算方法对再投资利润率的假定不同
C.投资项目的投资规模不同
D.投资项目的类型不同
[答案]b,c
[解析]出现上述不一致的主要原因在于
（1）两个投资项目的投资规模不同。（2）上述两种计算方法对再投资利润率的假定不同。其中净现值法假定了再投资利润率等于计算净现值所用的折现率，而内部收益率法假定再投资利润率等于IRR。
4.盈亏平衡分析是对项目的（ ）进行综合分析的一种技术经济分析方法。
A.利润
B.生产规模
C.成本
D.效益
E.销售收入
[答案]b,c,
[解析]盈亏平衡分析是对项目的生产规模、成本和销售收入进行综合分析的一种技术经济分析方法。 [NextPage]
案例分析题:
某开发公司购买空地一块，拟开发住宅小区。地价800万元一次付清，预计建设期为两年，第一年建设投资600万元，第二年建设投资1000万元，住宅总建筑面积15000平方米，预计平均售价为2600元／平方米；销售计划为：建设期第一、二年分别预售房屋的10％和20％，销售期第一、二年分别销售40％和30％，销售税、代理费等占销售收入的10％；基准收益率为10％。
1.该项目的动态投资回收期为（ ）年。
A.3．30
B.3．00
C.2．21
D.2．14
2.该项目的净现值为（ ）万元。
A.471．18
B.501．42
C.574．14
D.798．45
3.可以判定该项目是经济合理的主要依据是（ ）。
A.投资回收期>0
B.净现值>0
C.内部收益率>0
D.内部收益率>10％
4.若该项目所有资金均来源于贷款，则该项目能承受的最大贷款利率是（ ）。
A.13．54％
B.21．11％
C.23．54％
D.31．11％
[答案]A,B,BD,C
[解析]
1.N=3时，NPV=-800-226.36-246.28+1054.85=-217.79。
因此，回收期大于3年，应选A
2.各年的净现值折现到第一年年初，然后相加。
719.2+1054.85-246.3-226.4-800=501.42
3.净现值=501.42大于0，动态投资回收期为3.3年小于4年，说明内部收益率大于基准收益率为10％。满足这两个条件，因此可以判定该项目是经济合理。
4.该项目能承受的最大贷款利率实际上是该项目计算期内可以使各年现金流量的净现值累计等于零的折现率,也即内部收益率
取20%时，NPV=-800-207.5-206.94+812.5+507.81=105.87
取25%时，NPV=-800-199.2-190.72+718.85+431.31=-39.76
20%+（25%-20%）*105.87/（105.87+39.76）=23.63%
答案C最接近且小于23.63%，故选C
