第八章 房地产估价方法
一、单项选择题
1．对可比实例价格进行交易El期调整时，最适宜采用（ ）。
A．一般物价指数
B．建筑材料价格指数
C．房地产价格指数
D．建筑造价指数
2．某地区房地产交易中卖方、买方应交纳的税费分别为正常成交价格的7％和8％。某宗房 地产交易，买方付给卖方．297万元，应交纳的税费均由卖方负担，则该宗房地产的正常成交价格为( )万元。
A．323
B．275
C．273
D．258
3．市场法是将被估价房地产与在（ ）的近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格进行适当的修正，以此估算被估价房地产的客观合理价格或价值的方法。
A．委托估价日期
B．实地查勘日期
C．估价作业期
D．估价时点
4．有在区位、档次等方面相当的甲、乙两出租写字楼，甲写字楼的建筑面积月租金为50元／平方米，不含物业管理费；乙写字楼的建筑面积月租金为59元／平方米，含有物业管理费。该类写字楼的物业管理费为每平方米使用面积l0元。甲、乙两写字楼的租金相比有 （ ）。
A．甲高于乙
B．甲低于乙
C．甲等于乙
D．不可比
5．某写字楼刚建成，其建筑造价实际为1000万元，建筑面积为5000平方米，其基地的现时市场价格为600万元，附近类似写字楼(包括土地和建筑物)的现时市场价格为2800元／平方米，则该写字楼中建筑物的合理市场价格为（ ）万元。
A．800
B．900
C．1000
D．大于1000
6．有一宗房地产交易，成交价格为3000元／平方米，付款方式是首付10％，余款在一年内按月等额付清，假设月利率为5％，其一次支付的实际成交价格为（ ）元／平方米。A．3000
B．2700
C．2914
D．2500
7．用成本法估价时，建筑物的现值=（ ）。
A．建筑物的重新购建价格一年折旧额×剩余经济寿命
B．建筑物的重新购建价格一年折旧额×实际经过年数
C．建筑物的重新购建价格×成新率
D．建筑物的重新购建价格一年折旧额
8．用成本法评估某宗房地产的价格时，应选取（ ）成本作为评估依据。
A．该宗房地产的实际
B．类似房地产的客观
C．类似房地产的最高
D．类似房地产的最低
9．某建筑物，经实地勘察预计其剩余经济寿命为30年，无残值。该类建筑物的经济寿命为 50年，则利用直线法计算的该建筑物的成新率为（ ）‰
A．40
B．60
C．50
D．67
10．某建筑物，政府主管部门规定的该类建筑物的寿命N与该建筑物的实际经过年数t、剩 余经济寿命n之间的关系为（ ）。
A．N=￡+n
B．N>t+n
C．N<t+n
D．A、B、C都可能 [NextPage]
二、多项选择题
11．运用市场法估价时选取的可比实例应符合下列要求（ ）。
A．与被估价房地产具有类似性
B．成交日期与估价时点接近
C．交易双方有经济关系
D．成交价格是单价
12．房地产交易中的特殊交易情形包括（ ）。
A．交易双方曾经有过业务联系
B．购买相邻房地产
C．交易税费全由买方承担
D．卖方不了解市场行情
13．求取建筑物重新购建价格的方法有（ ）。
A．指数调整法
B．实际观察法
C．工料测量法
D．分部分项法
14．建筑物的物质折旧包括（ ）。
A．有形损耗
B．正常使用的磨损
C．功能折旧
D．意外的破坏损毁
15．下列说法正确的有（ ）。
A．可比实例肯定是交易实例
B．交易实例肯定是可比实例
C．可比实例不一定是交易实例
D．交易实例不一定是可比实例
16．用假设开发法估价，在估算利息时必须把握（ ）。
A．计息方法
B．报酬率
C．计息基础
D．计息期
17．对确定报酬率有参考依据的有（ ）。
A．折旧率
B．物价指数
C．银行折现率
D．投资回报率
18．收益年限有限年且其他因素不变的收益法公式可用于（ ）。
A．不同收益年限的类似房地产价格的相互转换
B．报酬率的求取
C．市场法中交易日期调整
D．不同类型房地产不同使用年限价格高低的比较
19．假设开发法中的开发期包括（ ）。
A．前期
B．建造期
C．租售期
D．保修期
20．下列估价中宜采用假设开发法的有（ ）。
A．拆迁补偿估价
B．在建工程估价
C．出让地块估价
D．房改售房估价
【本章习题答案】
一、单项选择题
1．C 2．A 3．D 4．B 5．A 6．C 7．C 8．B
9．B l0．D
二、多项选择题
11．AB l2．BCD l3．ACD l4．BD l5．AD
16 ACD 217．CD l8．AB l9．AB 20．BC
