第二章 建设用地制度与政策

　　第二节 建设用地使用权出让

　　【供地方式】

　　划拨－无偿无期限

　　出让－有偿有期限

　　1.出让的概念

　　出让

　　是指国家将国有土地使用权在一定上限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为

　　出让金

　　是指通地有偿有限期出让方式取得土地使用权的受让者，按照合同规定的期限，一次或分次提前支付的整个使用期间的地租

　　出让的含义

　　出让是土地一级市场，由国家垄断，一方必定是国家

　　经出让取得使用权的单位，只有使用权，所有权依然归国家所有。在期限内对土地拥有占有、使用、收益、处分权（部分处分权）；土地使用权可以入市，可以进行转让、出租、抵押等经营活动，但地下埋藏物归国家所有

　　使用者只有在向国家支付了全部土地使用权出让金后才能领取土地使用权证书

　　集体土地不经征收不得出让

　　出让是国家以土地所有者身份与土地使用者之间关于权利义务的经济关系，具有平等、自愿、有偿、有期限的特点（民事关系）

　　2.建设用地使用权出让计划

　　出让土地的三符合

　　符合土地利用总体规划

　　符合城市规划

　　符合年度建设用地计划

　　程序

　　省级政府下达控制指标，拟定年度出让国有土地总面积方案

　　具体出让每幅地的条件，由市县级政府土管部门会同规划、建设、房产管理部门拟定，经有批准权人民政府批准后，由市、县土管部门实施

　　3.出让方式

　　3.1 出让方式

　　方式（四种）

　　招标、拍卖、挂牌、协议

　　应采用招拍挂的情形

　　工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地（五类）

　　其它性质，同一土地有两个以上意向用地者的

　　【注意】要分清以下概念的级别

　　划拨、出让、招标、拍卖、挂牌、协议 [NextPage]

　　3.2 出让的一般规定（招拍挂的共同要求）

　　招拍挂都必须发布公告

　　招拍挂都应当遵循公开、公平、公正和诚信的原则

　　挂牌出让的，出让公告中规定的申请截止时间，应当为挂牌出让结束日前2天

　　市县政府土管部门应当根据土地估价结果和政府产业政策综合确定标底或底价

　　标底或底价不得低于国家最低标准

　　确定招标标底、拍卖和挂牌的起叫价、底价、投标竞买保证金，应该实行集体决策

　　招标标底和拍卖挂牌的底价，在招标开标前和拍卖挂牌出让活动结束前应保密

　　3.3 招标出让的含义与程序

　　招标出让的含义

　　是指市、县国土部门发布招标公告，邀请特定或者不特定的自然人、法人和其他组织参加国有建设用地使用权投标，根据投标结果确定国有建设用地使用权人的行为

　　本方式有利于公平竞争，适用于需要优化土地布局，重大工程的较大地块的出让

　　程序

　　投标

　　开标－投标人少于三人，应终止招标活动

　　评标－评标小组由出让人代表，有关专家组成，人数为五人以上单数

　　中标－基本原则是价高者得，对能够最大限度地满足招标文件中各项综合评价标准，或者通史满足招标文件的实质性要求且价格最高的投标人，应当确定为中标人

　　3.4 拍卖出让的含义与程序

　　含义

　　拍卖出让是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定国有建设用地使用权人的行为

　　拍卖的方式特点是利于公平竞争，一般出最高价者取得土地使用权

　　适用于区位条件好，交通便利的闹市区，土地利用上有较大灵活性的地块的出让

　　竞买人不足三人，或者竞买人的最高应价未达到底价时，应当终止拍卖

　　程序

　　主持人点算竞买人

　　主持人介绍拍卖宗地情况

　　主持人宣布拍卖规则

　　主持主人报出起叫价

　　竞买人举牌应价或者报价

　　主持人确认应价或者报价后继续竞价

　　主持人连续三次宣布同一应价或者报价而没有再应价报价的，主持人落槌表示成交

　　主持人宣布最高应价报价者为竞得人 [NextPage]

　　3.5 协议出让的含义

　　含义

　　协议出让是指政府作为土地所有者与选定的受让方磋商用地条件及价款，达成协议并签订土地使用权出让合同，有偿出让土地使用权的行为

　　特点

　　自由度大，不利于公平竞争

　　适用范围

　　适用于公共福利事业和非盈利性的社会团体、机关单位用地和某些特殊用地

　　处罚

　　应当以招标挂方式出让的而擅自采用协议方式出让，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员给予处分，构成犯罪 ，追究刑事责任

　　【归纳总结】

　　方式 人数少于三个 适用范围 法律文件

　　招标 终止招标 需要优化土地布局，重大工程的较大地块的出让 中标通知书

　　拍卖 终止拍卖 区位条件好，交通便利的闹市区，土地利用上有较大灵活性的地块的出让 成交确认书

　　挂牌 可以成交 成交确认书

　　协议 一般只有一家 适用于公共福利事业和非盈利性的社会团体、机关单位用地和某些特殊用地

　　协议出让合同

　　3.6 挂牌出让的含义与程序

　　含义

　　是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果或现场竞价结果确定建设用地使用人的行为

　　挂牌时间不少于10个工作日

　　挂牌期间，土管部门可以根据竞买人的竞价情况调整增价幅度

　　程序

　　在挂牌起始日，出让人将土地情况及要求在土地交易所挂牌公布

　　符合条件的竞买人填写报价单报价

　　挂牌主持人确认该间报价后，更新显示持牌价格

　　挂牌主持人在挂牌公告规定的截止时确定竞得人（可有现场竞价环节）

　　挂牌确认成交的规则

　　在挂牌期限内只有一个竞买人报价的，且报价不低于底价，挂牌成交

　　在挂牌期限内有两个或两个以上的竞买人报价的，出价最高者为竞得人

　　报价相同的，先提交报价单者为竞得人（必须高于底价）

　　在挂牌期内无应价者或者竞买人的报价均低于底价的，挂牌不成交

　　3.7 确定土地使用人之后的步骤

　　出让人应向确定的土地使用者发出中标通知书或成交确认书

　　中标通知书或成交确认书具有法律效力，出让人改变竞得结果或中标人放弃中标宗的地，应当承担法律责任

　　按中标通知书或成交确认书中约定的时间双方签订国有建设用地使用权出让合同

　　出让人应在10个工作日内公布结果

　　受让人付清全部土地出让价款后，可办理土地登记，领取国有建设用地使用权证书

　　不得按出让价款缴纳比例分割发放国有建设用地使用权证书 [NextPage]

　　4. 出让年限

　　法定出让最高年限

　　居住用地 70年

　　工业用地 50年

　　教育、科技、文化、卫生、体育用地 50年

　　商业、旅游、娱乐用地 40年

　　综合或者其他用地 50年

　　具体的出让年限可以短于但不能长于以上最高年限

　　【2008年真题】

　　甲开发商2000年按法定最高出让年限取得一块商业用地的土地使用权。2002年李某购得该地块上建成的商业用房一间，五年后又将该房转让给王某。王某取得该房的土地使用年限是（ ）年。
　　A．33
　　B．35
　　C．38
　　D．40

　　【答案】A

　　【解析】商业用地最高出让年限为40年，转让后只有剩余年限：40－2－5＝33

　　5.建设用地使用权的收回（四种情况）

　　5.1 期限届满的处理

　　住宅

　　期限届满自动续期

　　非住宅

　　应当至迟于届满前一年申请续期

　　除根据社会公共利益需要收回土地的，应当予以批准。批准的应重新签订土地使用权出让合同，支付出让金

　　届满未申请或申请未获批准的，土地使用权由国家无偿收回，该土地上的不动产的归属，有约定的，按照约定，没有约定或者或者约定不明的，按规定办理

　　【2008年真题】

　　依据《物权法》的规定，住宅建设用地使用权期间届满的，（ ）。
　　A．由国家无偿收回
　　B．自动续期
　　C．应于届满前6个月申请续期
　　D．应于届满前1年申请续期

　　【答案】B
　　【解析】无须申请，自动续期。

　　【2007年真题】

　　下列关于建设用地使用权期间届满后的处理的表述中，正确的是（ ）。
　　A．非住宅建没用地使用权期限届满后，自动续期
　　B．住宅建设用地使用权期限届满后，自动续期
　　C．非住宅建设用地使用权期间届满后，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于期满前6个月申请续期
　　D．住宅建设用地使用权期间届满后，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于期满前2年申请续期

　　【答案】B
　　【解析】非住宅建设用地使用权期限届满后，应当至迟于届满前一年申请续期

　　5.2 期限届满前提前收回

　　期限届满前，因公共利益需要可以提前收回土地

　　提前收回土地使用权应对其上的房屋及不动产给予补偿，并退还相应的出让金

　　5.3 因土地使用者不履行合同而收回

　　不履行合同的情况

　　土地使用者未如期支付地价款（60日内付清）

　　土地使用者未按合同约定的期限和条件开发和利用土地

　　5.4 司法机关决定收回

　　因土地使用者触犯法律，不能继续履行合同，司法机关决定没收财产，收回土地使用权

　　6.建设用地使用权的终止

　　因土地灭失而终止（标的物不存在）

　　因土地使用者的抛弃而终止（权利人不要了）

　　7.建设用地使用权出让合同

　　签订主体

　　市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订

　　合同类型（三类）

　　成片土地使用权出让合同

　　项目用地（宗地）土地使用权出让合同

　　划拨土地补办出让合同以及因附着物出租、转让、抵押而补佃土地使用权出让合同 [NextPage]

　　7.1 合同的主要内容

　　合同（主体）

　　当事人的名称和住所

　　土地界址、面积等

　　建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间

　　土地用途

　　使用期限

　　出让金等费用及其支付方式

　　解决争议的方法

　　附件

　　宗地平面界址图

　　出让宗地竖向界限

　　规划条件

　　7.2 合同的履行

　　闲置的处理

　　超过合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于出让金20%以下的土地闲置费

　　满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权

　　因不可抗力或政府、政府有关部门的行为，或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外

　　用途改变

　　用地单位改变土地利用条件及用途，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政管理部门的同意，变更或重新签订出让合同并相应调整地价款（两部门批准）

　　未达到出让合同约定的开发条件

　　可要求用地单位支付违约金

　　违约金比例为投资差额部分占约定投资部分的比例

　　计算违约金的基数是出让金

　　【典型例题】

　　下列以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的情况中，政府可以无偿收回土地使用权的是（ ）。
　　A．出让合同约定2002年6月30日动工开发，中间曾受到“非典”的影响，规划部门审批工作在一段时间内暂停，导致前期工作延误，到2004年6月30日仍未动工开发
　　B．城市总体规划变更，使得项目规划设计变更，导致超过出让合同约定的动开发日期满两年未动工开发
　　C．开发商要求提高项目容积率，规划部门不批准，导致超过出让合同约定的动工开发日期满两年未动工开发
　　D．因发生自然灾害，地块的地质条件发生重大变化，导致超过出让合同约定的动工开发日期满两年未动工开发

　　【答案】C
　　【解析】A 非典为不可抗力，超过两年但由于不可抗力的除外；B 的拖延是由于政府部门的行为；D 自然灾害为不可抗力。

　　7.3 合同的解除（双方，均为60日）

　　土地使用者延期付款超过60日，土管部门有权解除合同，并可以请求违约赔偿

　　出让人延期交付土地超过60日，土地使用者有权解除合同，土管部门双倍返还定金，退还已支付地价款，并可要求赔偿