第七章 风险分析与决策

　　【本章历年考试情况】

　　本章考试所占分值不是很大

　　题型 2007年 2006年

　　单项选择题（分值） 3 3

　　多项选择题（分值） 2 2

　　判断题（分值） 1 1

　　计算题（分值）

　　分值（分值） 6 6

　　【本章主要内容】

　　1. 房地产项目不确定性因素的分析

　　2. 盈亏平衡分析

　　3. 敏感性分析

　　4. 风险分析

　　1. 房地产项目不确定性因素的分析

　　2.1 房地产开发项目的主要不确定性因素

　　2.2 房地产置业投资项目的主要不确定性因素

　　2.3 不确定性因素的相互作用

　　2.1 房地产开发项目的主要不确定性因素（8大因素）

　　土地费用

　　建筑安装工程费

　　租售价格

　　开发期和租售期

　　容积率及有关设计参数

　　资本化率

　　货款利率

　　开发项目总投资中资本金或借贷资金所占比例

　　【重点】如果选择开发项目资本化率

　　采用市场法

　　选取若干个参照项目的实际净租金收入与售价的比值，取其平均值作为评估项目的资本化率

　　2.2 房地产置业投资项目的主要不确定性因素

　　购买价格

　　权益投资比率

　　空置率

　　运营费用

　　2.3 不确定性因素的相互作用

　　作用机制

　　各种因素主要影响项目的成本费用和效益

　　如果收入和费用以同步形式发生变化，则进行不确定性分析的意义不大

　　如果收入和费用不同步变化，则有必要分析这些因素对收益的影响程度

　　不确定性分析的种类

　　盈亏平衡分析

　　敏感性分析

　　风险分析（概率分析） [NextPage]

　　2. 盈亏平衡分析

　　2.1 盈亏平衡分析的基本原理

　　2.2 房地产开发项目盈亏平衡分析

　　2.1 盈亏平衡分析的基本原理

　　概念

　　对于投资项目而言，随着产销量的变化，盈利与亏损之间有一个转折点，称为盈亏平衡点，也就是利润为零时的点

　　在这一点上，销售收入等于总成本费用，既不亏本也不盈利

　　基本方法

　　建立成本与产量、销售收入与销售量之间的函数关系

　　分类

　　线性盈亏平衡分析

　　非线性盈亏平衡分析

　　分类二

　　临界点分析－利润达到最低要求时

　　保本点分析－利润为零时

　　2.2 房地产开发项目盈亏平衡分析

　　最低租售价格分析

　　最低租售数量分析

　　最高土地取得价格

　　最高工程费用

　　最高购买价格

　　最高运营费用

　　多因素临界点组合

　　记忆要点

　　记忆要点

　　使收入增加的因素，要分析期最低值，使成本费用增加的因素，要分析期最高值 [NextPage]

　　3. 敏感性分析

　　3.1 敏感性分析的概念

　　3.2 敏感性分析的步骤

　　3.3 单因素敏感性分析

　　3.4 多因素敏感性分析

　　3.5 敏感性分析的“三项预测值”法

　　3.1 敏感性分析的概念

　　概念

　　是从众多的不确定性因素中找出对投资项目经济效益指标有重要影响的敏感性因素，并分析测算其对项目经济效益指标的影响程度和敏感性程度，进而判断项目承受风险能力的一种不确定性分析方法

　　目的

　　找出敏感性因素

　　判断项目承担风险的极限

　　项目优选

　　分类

　　单因素敏感性分析

　　多因素敏感性分析

　　3.2 敏感性分析的步骤

　　确定用于敏感性分析的财务评价指标

　　确定不确定性因素可能的变动范围

　　计算当不确定性因素变动时，评价指标的相应在变动值

　　工出较为敏感的因素进一步分析

　　3.3 单因素敏感性分析

　　讲解教材例题（因书中例题内容较多，请教务核实是否要录入下来）

　　3.4 多因素敏感性分析

　　讲解教材例题（因书中例题内容较多，请教务核实是否要录入下来）

　　3.5 敏感性分析的“三项预测值”法

　　基本思路

　　对房地产开发项目中所涉及的变动因素，分别给出三个预测值，即最乐观预测值、最可能预测值和最悲观预测值，根据各变动因素本个预测值的相互作用来分析判断开发利润受影响的情况。是多因素敏感性分要的一种 [NextPage]

　　4. 风险分析

　　4.1 风险分析的界定

　　4.2 风险分析的一般过程

　　4.3 风险估计与评价的常用方法

　　4.4 概念分析的步骤与概率确定方法

　　4.5 概念分析中的期望值法

　　4.6 蒙特卡洛模拟法

　　4.1 风险分析的界定

　　项目在财务评价中采用的基础数据大部分来自对未来情况的预测与估算，由此得出的评价指标及决策具有很大的风险

　　风险因素确定而发生概念未知－盈亏平衡分析和敏感性分析

　　风险因素确定而且发生概念可估－风险分析

　　4.2 风险分析的一般过程（三阶段）

　　风险辨识

　　风险估计

　　风险评价

　　4.3 风险估计与评价的常用方法

　　风险估计与评价常用方法

　　调查和专家打分法

　　解析方法

　　蒙特卡洛模拟法

　　解析法与蒙特卡洛法的区别

　　解析方法要求对影响现金流的各个现金源进行概率估计，蒙特卡洛法要求在已知各个现金流概率分布情况下实现随机抽样

　　解析法主要用于解决一些简单的风险问题，蒙特卡洛法适用于多变动因素的分析

　　4.4 概念分析的步骤与概率确定方法

　　概念分析的思路

　　通过分析不确定性因素的变化情况和发生的概率，计算在不同概率条件下房地产项目的财务评价指标，就可以说明房地产项目在特定收益状况下的风险程度

　　概率分析的步骤

　　列出需要进行概率分析 不确定性因素

　　选择概率分析使用的财务评价指标

　　分析确定每个不确定性因素发生的概率

　　计算在规定的概率条件下财务评价指标的累积概率，并确定临界点发生的概率

　　概率的确定方法

　　确定各因素发生变化的概率是风险分析的第一步，也是关键的一步

　　概率类型

　　客观概率－在过去长期历史数据基础上进行统计归纳得出的

　　主观概率－人们的主观估计

　　4.5 概念分析中的期望值法

　　4.5.1 期望值法分析的步骤

　　4.5.2 五个重要指标

　　4.5.2 判定标准

　　4.5.1 期望值法分析的步骤

　　选用净现值作为分析对象，并选定不确定因素

　　确定各个不确定性因素可能发生的状态或变化范围

　　分别估算各不确定性因素每种情况下发生的概念

　　计算五个指标

　　各年净现值的期望值

　　整个寿命周期净现值的期望值

　　各年净现值标准差

　　整个项目寿命周期净现值的标准差

　　标准差系数

　　计算净现值大于或等于零时的累积概率，累积概率越大，项目所承担的风险越小

　　对以上分析结果进行综合评价，说明项目是否可行及承担风险大小

　　4.5.2 五个重要指标