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程
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讯
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综
合
合
3. 动态盈利能力指标及其计算
3.1 财务净现值
3.2 财务内部收益率
3.3 动态投资回收期
3.1 财务净现值NPV
定义
是指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率，将项目计算期内各年的净现金流量折算到投资活动起始点的现值之和
实质
将发生在不同时点的现金流，统一折算到0点位置，再进行代数运算，含义上是考虑了时间价值的利润指标
A~P或F~P
计算公式
各年净现金流量相等时（A~P）
各年净现金流量不相等时（F~P）
项目计算期的界定n
开发投资
出售的：开发期＋销售期
出租或自营的：开发期＋经营期
置业投资：经营准备期＋经营期
基准收益率i
是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数
是导致投资行为发生所要求的最低投资报酬率
决定基准收益率的因素：资金成本和项目风险
判定标准
NPV≥0，说明方案的获利能力达到或超过了基准收益率的要求，项目在财务上可以接受
NPV＜0，说明方案达不到预定的收益水平，方案不可接受
3.3 动态投资回收期
概念
是指当考虑现金流折现时，项目以净收益抵偿全部投资所需的时间，是反映开发项目投资回收能力的重要指标
适用范围
一般用于评价开发完成后用来出租或自营的项目
也可以用来评价置业投资项目
公式
判定标准－将动态投资回收期Pb与基准回收期PC相比较
如果Pb≤Pc，则项目在财务上可行
如果Pb＞Pc，则项目在财务上不可行 [NextPage]
4. 静态盈利能力指标及其计算
4.1 成本利润率
4.2 销售利润率
4.3 投资利润率
4.4 资本金利润率
4.5 资本金净利润率
4.6 静态投资回收期
4.7 现金回报率
4.8 投资回报率
4.1 成本利润率
概念
成本利润率是指开发利润占总开发成本的比率。实际是对开发商所承担的开发风险的回报
判定标准
成本利润率一般与目标利润率进行比较，大于目标利率率，则项目可接受
目标利润率的影响因素
项目所在地区的市场竞争状况
项目开发经营期长度
开发项目的物业类型
贷款利率水平
说明
成本利润率是开发经营期的利润率，不是年利润率
成本利润率除以开发经营期的年数，也不等于年成本利润率
4.2 销售利润率
概念
是衡量房地产开发项目单位销售收入盈利水平的指标
公式
销售利润
销售利润＝开发项目销售收入－总开发成本－销售税费
数值上等于计算成本利润率中的开发商利润
4.3 投资利润率
分类
开发投资利润率
置业投资利润率
判定标准
投资利润率大于等于行业的平均利润率，则项目可行
4.4 资本金利润率
实质
反映投入项目的资本金的盈利能力
4.5 资本金净利润率
实质
反映投入项目的资本金的盈利能力
4.7 现金回报率
适用范围
知用于房地产置业投资，反映了置业投资项目的盈利能力
概念
现金回报率－是每年所获得的现金报酬与投资者初始投入的权益资本的比率
4.8 投资回报率
概念
是指房地产置业投资中，每的所获得的净收益与投资者初始投入的权益资本的比率
该指标反映了初始权益投资与投资者实际获得的收益之比
投资回报率与现金回报率的区别
前者还考虑了房地产投资的增值收益和权益增加收益
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