第六章 经济评价指标与方法

　　【本章历年考试情况】

　　本章考试所占分值很大，而且在计算题中也有内容

　　题型 2007年 2006年

　　单项选择题（分值） 4 3

　　多项选择题（分值） 6 4

　　判断题（分值） 2 2

　　计算题（分值） √ √

　　不包括计算题分值 12 9

　　【本章的特点】

　　考题所占分值大

　　理论性非常强，技术含量高

　　计算题多，难度大

　　【本章主要内容】

　　1. 效益和费用识别

　　2. 经济评价指标

　　3. 动态盈利能力指标及其计算

　　4. 静态盈利能力指标及其计算

　　5. 清偿能力指标及其计算

　　6. 相关计算总结

　　1. 效益和费用识别

　　1.1 广义的投资与成本的概念

　　1.2 房地产投资分析中的投资与成本

　　1.3 经营收入

　　1.4 利润

　　1.5 税金

　　1.6 房地产投资效果的表现形式

　　1.1 广义的投资与成本的概念

　　投资

　　指人们在房地产开发或投资活动中，为实现某种预定的开发、经营目的而预先垫支的资金

　　投资分类 用途 价值形式 回收形式

　　固定资产投资 用于建造或购置建筑物、构筑物和机器设备等固定资产 在使用过程中以折旧形式计入成品成本 通过成品销售以货币形式回收

　　流动资金 指工业项目投产前预先垫付，用于购买原材料、燃料动力、支付工资等的费用以及被制成品占用的周转资金 在每个生产周期周转一次，在整个项目寿命周期内始终被占用 在项目寿命周期末，以货币形式回收

　　成本

　　产品的成本就是活劳动与物化劳动的消耗

　　销售成本（完全成本）＝生产成本＋销售费用

　　投资分析中的成本与财务会计中的成本的不同

　　财务会计中的成本是对生产经营活动中实际发生费用的记录，数据是唯一的；投资分析中的成本许多是对拟实施项目未来将要发生的费用的预测和估算，各种影响因素不同，则不同的方案有不同的成本数据

　　在投资分析的成本中，还要列入一些财务会计中没有的成本概念，如机会成本、沉没成本、不可预见费用等 [NextPage]

　　1.2 房地产投资分析中的投资与成本

　　1.2.1 房地产投资项目中投资与成本的特点

　　1.2.2 房地产开发项目投资与成本类型

　　1.2.1 房地产投资项目中投资与成本的特点

　　投资形式 经营方式 投资 成本

　　开发投资 出售 开发建设过程中的资金投入 开发成本

　　出租 开发建设过程中的资金投入 开发成本＋出租成本

　　经营 开发建设过程中的资金投入 开发成本＋经营成本

　　置业投资 出租 购买房地产时的资金投入 购买成本＋出租成本

　　经营 购买房地产时的资金投入 购买成本＋经营成本

　　1.2.2 房地产开发项目投资与成本类型

　　开发项目总投资

　　开发产品成本

　　经营成本

　　分期收款的开发项目，经营成本按当期销售或出租收入占全部销售收入和出租收入的比率计入本期经营成本

　　包括

　　土地转让成本

　　商品房销售成本

　　配套设施销售成本

　　房地产出租经营成本

　　期间费用

　　包括

　　管理费用

　　财务费用

　　经营费用

　　项目用于销售时，期间费用计入开发建设投资中

　　项目用于出租或自营时，开发期的期间费用计入开发建设投资，经营期的期间费用计入运营费用

　　项目置业投资的，期间费用计入运营费用

　　1.3 经营收入

　　经营收入=销售收入+了租收入+自营收入

　　销售收入=销售房屋面积×房屋销售单价

　　出租收入=出租房屋面积×房屋销售单价

　　自营收入=营业额－营业成本－自营中的商业经营风险回报

　　1.4 利润

　　企业利润分为四个层次

　　经营利润

　　利润总额（实现利润）

　　税后利润

　　可分配利润

　　经营利润=销售收入－经营成本－期间费用－经营税金及附加－土地增值税、

　　经营收入＝销售收入＋出租收入＋自营收入

　　销售收入＝土地转让收入＋商品房销售收入＋配套设施销售收入

　　出租收入＝房屋出租租金收入＋土地出租租金收入

　　期间费用＝管理费用＋销售费用＋财务费用

　　利润总额＝经营利润＋营业外支净额

　　税后利润＝利润总额－所得税

　　可供分配利润=税后利润－（法定盈余公积金＋法定公益金＋未分配利润） [NextPage]

　　1.5 税金

　　经营税金及附加（两税一费）

　　营业税

　　城市维护建设税

　　教育费附加

　　城镇土地使用税和房产税

　　企业所得税

　　所得税应纳税额＝应纳税所得额×适用税率－减免税额－抵免税额

　　房地产开发企业所得税税率为25%

　　纳税方式：选按预售收入一定比例预先缴纳，待开发项目竣工后再进行所得税清算

　　1.6 房地产投资效果的表现形式

　　经营方式 经济效果 表现形式

　　置业投资 出租

　　经营 租金收益

　　物业增值

　　股权增值 租金收入

　　物业转让或物业的再融资行为

　　开发投资 销售 开发利润

　　成本利润率

　　投资收益率等指标 主要是销售收入

　　2. 经济评价指标

　　2.1 投资回收与投资回报

　　2.2 经济评价指标体系

　　2.3 通货膨胀的影响

　　2.1 投资回收与投资回报

　　投资回收

　　投资者对其投入资本的回收

　　还本

　　投资回报

　　是投资者所投入的资本所得的报酬

　　付息

　　两者区别

　　投资回收通常是用提取折旧的方式获得，而投资回报则表现为投资者所得的或期望获得的收益率或利息率

　　对房地产开发投资来说，投资回收主要指总开发成本的回收，投资回报则主要表现为开发利润

　　2.2 经济评价指标体系（2+8+3+5）

　　两方面

　　盈利能力指标

　　清偿能力指标

　　八项静态盈利指标

　　成本利润率

　　销售利润率

　　投资利润率

　　资本金利润率

　　资本金净利润率

　　现金回报率

　　投资回报率

　　静态投资回收期

　　三项动态盈利指标

　　财务内部收益率

　　财务净现值

　　动态投资回收期

　　五项清偿能力指标

　　借款偿还期

　　利息备付率

　　资产负债率

　　流动比率

　　速动比率

　　【重点】房地产投资项目经济评价指标体系

　　项目类型 盈利能力指标

　　清偿能力指标

　　静态投标 动态指标

　　房地产开发投资（4静3动3付） 成本利润率

　　财务内部收益率

　　财务净现值

　　动态投资回收期 借款偿还期

　　利息备付率

　　资产负债率

　　销售利润率

　　投资利润率

　　静态投资回收期

　　房地产置业投资

　　（6静3动5付） 投资利润率 借款偿还期

　　利息备付率

　　资产负债率

　　流动比率

　　速动比率

　　资本金利润率、资本金净利润率

　　现金回报率、投资回报率

　　静态投资回收期

　　2.3 通货膨胀的影响

　　通货膨胀使现金的购买力下降，投资者必须提高名义投资回报率以抵消通货膨胀的影响

　　通货膨胀和房地产增值的区别

　　通货膨胀 房地产增值

　　原因不同 导致资金和信用规模以及总体价格水平的上升，导致购买力下降 需求超过供给从而导致房地产价值上升

　　对折现率的影响不同 导致折现率提高 增值一般不影响折现率