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2015年房地产估价师《开发经营与管理》讲义26
发布时间:2011/10/11 11:30:19 来源:城市学习网 编辑:ziteng

  2. 现金流量图

  2.1 现金流量图的含义

  2.2 现金流量图的画法

  2.3 有关规则说明

  2.1 现金流量图的含义

  现金流量图是用以反映项目在一定时期内资金运动状态的简化图式,即把经济系统的现金流量绘入一个时间坐标图中,表示出各现金流入、流出与相应时间的对关系

  2.2 现金流量图的画法

  以横轴为时间轴,向右延伸表示时间延续

  轴上每一刻度表示一个时间单位(时间点)

  两个刻度之间的时间长度为计息周期

  相对于时间坐标的垂直箭线代表不同时点的现金流量

  箭线向上表示正现金流量(现金流入)

  箭线向下表示负现金流量(现金流出)

  箭线的长短一般与现金流大小成正比

  2.3 有关规则说明

  0点是何意

  当前时点、资金运动的时间始点或某一基准时刻

  初始投资要视为发生在0的位置

  除0以外的其它时刻点

  表示该计息周期的期末

  期初与期末的关系

  第n期的期末代表下一周期的期初

  期末惯例法

  现金流量一般是在计息周期内随意发生,不一定正好发生在计算周期的期初或期末,但为了简化计算,都要假设将本计息周期内发生的现金流量的代数和都发生在期末

  3. 资金时间价值的概念

  资金时间价值的含义

  同样数额的资金在不同时点上具有不同的价值

  利息、利率是资金时间价值的体现

  资金具有时间价值的原因

  资金增值-货币有在一定时间内通过某些经济活动产生增值的可能

  价值补偿-投资就牺牲了即期消费,时间价值体现为放弃即期消费的损失所应得到的补偿

  资金时间价值大小的决定因素(三因素)

  投资利润率-单位投资所能取得的利润

  通货膨胀率-即对因货币贬值造成的损失所应得到的补偿

  风险因素-对因风险可能带来的损失所应获得的补偿

  资金时间价值计算的基本原则

  不在同一时点的资金不能比较大小,也不能直接进行代数运算

  必须先将发生在各个不同时点的资金量换算到同一时点,才能比较大小和进行代数运算 [NextPage]

  4. 利息与利率

  4.1 利息和利率的概念

  4.2 利率的类型

  4.3 利率的经济功能

  4.4 利率的决定和影响因素

  4.5 影响利率的其他因素

  4.1 利息和利率的概念

  利息

  指占用资金所付出的代价或放弃资金使用权所得到的补偿

  本利和=本金+利息

  利息=本利和-本金

  利率

  是在单位时间内所得的利息额与借贷金额(本金)之比

  利率=一个计息周期的利息/本金

  4.2 利率的类型

  基础利率

  是投资者所要求的最低利率

  一般采用无风险的国债收益率

  同业拆放利率

  概念

  是银行同业之间的短期资金借贷利率

  种类

  同业拆进利率-银行愿意借款的利率

  同业拆出利率-银行愿意借出的利率

  典型

  伦敦同业拆放利率(LIBOR)-我国对外筹资成本即为LIBOR加一定百分比

  新加坡同业拆放利率(SIBOR)

  纽约同业拆放利率(NIBOR)

  香港同业拆放利率(HIBOR)

  存款利率

  贷款利率

  4.3 利率的经济功能(五种功能)

  积累资金的功能

  调整信用规模的功能

  调节国民经济结构的功能

  抵制通货膨胀的功能

  平衡国际收支的功能

  4.4 利率的决定和影响因素

  理论派别 利率决定因素

  古典学派的储蓄投资决定理论 由储蓄和投资决定

  流动性偏好利率理论 由货币供给与需求决定

  可贷资金利率理论 由可贷资金的供求决定

  IS-LM曲线模型的利率理论 在商品市场和货币市场同时达到均衡时形成

  马克思的利率决定理论 利率的高低取决

  ①平均利润率

  ②总利润在贷款人与借款人之间的分配比例

  4.5 影响利率的其他因素

  经济因素

  经济运行周期

  通货膨胀率及预期通货膨胀率

  借贷风险

  国际利率水平

  政策因素

  货币政策

  财政政策

  汇率政策

  制度因素

  利率管制

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