6. 房地产市场分析与市场定位

　　6.1 房地产市场分析的概念与作用

　　6.2 房地产市场分析的内容

　　6.3 房地产开发项目市场定位

　　6.4 房地产市场分要与市场定位报告

　　6.1 房地产市场分析的概念与作用

　　6.1.1 房地产市场分析概念

　　6.1.2 房地产市场分析的作用

　　6.1.3 市场区域的确定

　　6.1.1 房地产市场分析概念

　　概念

　　房地产市场分析是指通过房地产市场信息的收集、分析和加工处理，寻找出其内在的规律和含义，预测市场未来的发展趋势，用以帮助房地产市场的参与者掌握市场动态、把握市场机会或调整其市场行为

　　目的

　　将风险降到最低，并尽可能通地及时、准确的市场分析，来争取最大的盈利机会

　　6.1.2 房地产市场分析的作用

　　主体 作用

　　开发商 选择合适的项目位置与产品类型

　　向金融机构说明财务可行性以获得贷款

　　寻找投资合作伙伴

　　寻找目标使用者与购买者

　　根据市场变化调整产品

　　投资者和金融机构 市场分析能否支持项目财务可行性的结论，是否提供贷款或投资的先决条件

　　设计人员 根据市场分析结论设计出满足市场需求的产品

　　营销经理 根据市场分析制定营销策略

　　地方政府 政府的管理需要市场分析结果的支持

　　租户和购房者 作出决策的依据之一

　　6.1.3 市场区域的确定

　　市场区域的概念

　　是指主要（潜在）需求的来源地或主要竞争物业的所在地，它包含与目标物业相似的竞争空间的需求和供给

　　定义市场区域的主要工作

　　描绘市场区域

　　在相应在地图上标出市场区域的边界

　　解释确定市场区域边界的依据

　　6.1.3 市场区域的确定

　　影响市场区域形状和大小的关键因素

　　自然特征

　　建筑阻碍、高速公路或铁路

　　人口密度的大小

　　政治区域

　　邻里关系和人口统计特征

　　发展的类型和范围

　　竞争性项目的区域

　　物业类型和市场分析目的对确定市场区域的影响

　　可以以行政区域来确定市场区域

　　但是行政区域内的数据一般不能用来进行具体开发项目层次的市场研究

　　必须实地考察该项目的地点和邻里状况，收集必要数据，经分析判断后才能合理确定 [NextPage]

　　6.2 房地产市场分析的内容

　　6.2.1 宏观因素分析

　　6.2.2 市场状况分析

　　6.2.3 相关因素分析

　　6.2.1 宏观因素分析

　　宏观因素分析

　　地区经济特征分析

　　项目所在地域的情况分析

　　6.2.2 市场状况分析

　　供给分析

　　当前的存量、过去的走势和款来可能的供给

　　分析城市规划及可能的变化和土地利用、交通、基本建设投资等计划

　　分析房地产市场的商业周期和建造周期循环运动情况，分析未来相关市场区域内供求之间的数量差异

　　需求分析

　　需求预测

　　分析规划和建设中的主要房地产开发项目

　　吸纳率分析

　　市场购买者的产品功能需求

　　竞争分析

　　竞争项目的功能和特点

　　市场细分，明确拟建项目的目标使用者

　　市场占有率分析

　　估算市场供给总吸纳量

　　估算项目吸纳量 项目吸纳量＝市场供求缺口×拟开发项目市场占有率

　　提出有利于增加市场占有率的建议

　　6.2.3 相关因素分析

　　住宅项目

　　写字楼项目

　　商业购物中心项目

　　工业或仓储项目

　　6.3 房地产开发项目市场定位

　　6.3.1 房地产开发项目市场定位概念及作用

　　6.3.2 房地产开发项目市场定位的依据

　　6.3.3 房地产开发项目市场定位的原则

　　6.3.4 市场定位工作内容

　　6.3.1 房地产开发项目市场定位概念及作用

　　概念

　　是指在房地产市场调研和市场分析的基础上，根据市场环境和企业与项目自身条件特征，选定目标市场，确定消费群体，明确项目档次和设计建造标准

　　作用

　　有利于开发项目的市场的特色，提高竞争力

　　为开发项目的规划设计、开发策略、资源整合等工作提供依据

　　帮助开发商规避投资风险

　　可赋予项目鲜明个性

　　6.3.2 房地产开发项目市场定位的依据

　　建筑综合体所在城市和区域的市场资料

　　与开发项目所涉及的各种潜在使用用途相关的各种业态和行业背景，以及不同业态和行业的未来发展趋势，供以确定项目不同使用面积的配比

　　开发项目所处位置的优势、劣势、机会和威胁分析

　　6.3.3 房地产开发项目市场定位的原则

　　符合企业发展战略的原则

　　经济性原则

　　适应性原则

　　合法合规性原则

　　6.3.4 市场定位工作内容（五方面）

　　整体市场定位

　　主题形象定位

　　客户定位

　　目标消费群定位

　　目标投资小业主定位

　　目标经营客户定位

　　产品定位

　　价格定位

　　6.4 房地产市场分要与市场定位报告（七大内容）

　　房地产宏观市场分析

　　区域市场分析

　　客户群需求分析

　　项目定位分析

　　产品功能定位

　　价格策略

　　营销策略