2.投资机会选择与决策分析

　　2.1 投资机会选择

　　2.2 投资决策分析

　　2.1 投资机会选择

　　投资设想

　　寻找和筛选投资机会

　　细化投资设想

　　对筛选出的投资机会进一步分析比较，并最终将期投资设想落实到一个具体的地块上，进一步分析其客观条件是否具体，通过与各方的接触，提出一个初步的开发投资方案

　　2.2 投资决策分析

　　市场分析

　　主要分析市场宏观环境、政府政策、房地产供求、竞争环境、目标市场及其可支付的价格和租金水平

　　项目财务评价

　　根据市场分析的结果以及相关的项目资本结构设计，就项目的经营收入、成本费用与盈利能力进行分析评价

　　投资决策

　　结合企业发展战略、公司财务状况以及项目财务评价的结果，就是否进行本项目的投资开发做出决策

　　3.前期工作

　　3.1 获取土地

　　3.2 确定规划设计方案并获得规划许可

　　3.3 建设工程招标

　　3.4 开工申请与审批

　　3.5 前期工作的其它环节

　　3.1 获取土地

　　3.1.1 土地储备及土地一级开发

　　3.1.1.1 土地储备的概念

　　3.1.1.2 土地储备的管理体制

　　3.1.1.3 土地储备的范围

　　3.1.1.3 土地储备的供应

　　3.1.1.5 土地一级开发的概念

　　3.1.1.6 土地一级开发的两种模式比较

　　3.1.1.7 土地储备开发成本

　　3.1.2 获取土地的途径

　　3.1.2.1 出让

　　3.1.2.2 划拨

　　3.1.2.3 原有划拨土地上存量房地产的土地使用权转让

　　3.1.2.4 与当前土地使用权拥有者合作

　　3.1.1.1 土地储备的概念

　　概念

　　是指市、县人民政府国土资源管理部门为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用的目标，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为

　　新旧两种制度图解

　　3.1.1.2 土地储备的管理体制

　　土地储备实行计划管理－由政府制定

　　年初与末土地储备规模

　　年度前期开发规模（收）

　　年度供应规模（出）

　　3.1.1.3 土地储备的范围

　　依法收回的国有土地

　　收购的土地

　　行使优先购买权取得的土地

　　已办理农地转用和土地征收批准手续的土地

　　其他依法取得的土地

　　3.1.1.4 土地储备的供应

　　储备土地完成前期开发整理后，纳入当地土地供应计划，由国土资源管理部门统一组织供地

　　3.1.1.5 土地一级开发的概念

　　是由政府或其爱权委托的企业进行土地征收、拆迁、土地平整，进行地上、地下市政基础设施和社会公共配套建设，使土地达到“三通一平”、“五通一平”、“七通一平”的建设条件

　　3.1.1.6 土地一级开发的两种模式比较

　　模式 主体筹措资金、办理规划、项目核准、土地征收、拆迁及大市政建设等手续的办理及组织实施 具体实施 开发企业的管理费

　　政府土地储备机构负责实施并委托开发企业负责土地开发具体管理 土地储备机构 通过公开招标方式选择开发企业 不高于土地储备开发成本的2%

　　政府土地储备机构授权开发企业负责实施 开发企业 招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润，利润率不高于预计成本的8%

　　3.1.1.7 土地储备开发成本

　　①征收、拆迁补偿费及有关税费

　　②收购、收回和置换过程中发生的有关补偿费用

　　③市政基础设施建设有关费用

　　④招标、拍卖和挂牌交易中发生的费用

　　⑤贷款利息

　　⑥土地储备开发供应过程中发生的审计、律师、工程监理费用、不可预见费等

　　3.1.2.1 出让

　　方式

　　招标

　　拍卖

　　挂牌

　　协议

　　规定

　　工业（包括仓储用地，但不包括采矿用地）商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标挂的方式出让

　　不适合采用招拍挂的，才允许以协议方式出让

　　3.1.2.2 划拨

　　划拨范围详见《房地产基本制度与政策》内容

　　经济适用住房和廉租住房建设用地目前采用划拨方式供应

　　经济适用住房和廉租住房建设用地，也逐步开始采用以未来住宅租售价格为标的的公开招标方式

　　3.1.2.3 原有划拨土地上存量房地产的土地使用权转让

　　原有划拨土地上的存量房地产，因企业改制或兼并收购等行为导致产权变更时，需办理土地使用权出让手续

　　方式

　　出让－协议出让

　　租赁

　　作价入股或授权经营

　　3.1.2.4 与当前土地使用权拥有者合作

　　土地转让

　　公司入股

　　并购

　　合伙 [NextPage]

　　3.2 确定规划设计方案并获得规划许可

　　3.2.1 出让过程中的规划管理

　　3.2.2 房地产开发前期的规划管理

　　3.2.1 出让过程中的规划管理

　　控制性详细规划－针对区域非针对具体项目

　　规划设计条件及附图－针对具体项目

　　建设用地规划许可证－获得法律凭证，可以进行规划

　　审定设计方案通知书－在开发单位上报设计方案后

　　【重点】重要文件的内容

　　《规划设计条件通知书》内容

　　地块面积、土地使用性质、容积率、建筑密度、建筑高度、停车位数量、主要出入、绿地率、须配置的公共设施的工程设施、建筑界限、开发期限及其它要求

　　《规划设计条件通知书》附图

　　地块区位和现状

　　坐标、标高、道路红线坐标、标高

　　出入口位置、建筑界限以及地块周围地区环境与基础设施条件

　　线要素控制图（五线）

　　紫线－地块范围控制线

　　红线－道路控制线

　　绿线－绿化控制线

　　蓝线－水体控制线

　　黄线－允许建筑建造线

　　3.2.2 房地产开发前期的规划管理（五阶段）

　　3.2.2.1 开发项目选址、定点审批阶段

　　3.2.2.2 申请《建设用地规划许可证》

　　3.2.2.3 规划设计条件审批阶段

　　3.2.2.4 设计方案审批阶段

　　3.2.2.5 申请《建设工程规划许可证》阶段

　　3.2.2.1 开发项目选址、定点审批阶段

　　需提交的文件

　　发改委批准立项或项目核准文件

　　开发建设单位或其主管部门申请用地的函件

　　工程情况简要说明和选址要求

　　拟建方案

　　开发项目意向位置的1/2000或1/500地形图

　　成果

　　获得规划部门下发的《选址规划意见通知书》

　　3.2.2.2 申请《建设用地规划许可证》

　　需提交的文件

　　发改委批准征收土地计划任务

　　市政府批准征收农田的文件

　　使用国有土地时，需持城市土地管理部门的拆迁安置意见

　　1/2000或1/500的地形图

　　选址意见书

　　取得有关协议与函件

　　成果

　　获得规划部门核发的《建设用地规划许可证》，规定了用地性质、位置和界限 [NextPage]

　　3.2.2.3 规划设计条件审批阶段

　　需提交的文件

　　发改委批准的计划任务

　　开发商对拟建项目的说明

　　拟建方案示意图

　　地形图1/500 1/2000

　　设计单位提供的控制性规划方案

　　成果

　　获得《规划设计条件通知书》及用地红线图

　　主要规定了征地面积、规划建设用地面积、总建筑面积、容积率、建筑密度、绿化率、建筑后退红线距离、建筑控制高度和停车个数等

　　3.2.2.4 设计方案审批阶段

　　需提交的文件

　　开发商自行委托有规划设计资格的设计机构完成不少于2个方案设计

　　设计方案报审表

　　项目各设计方案的平立剖、街景立面图、方案说明书

　　成果

　　获得《 规划设计方案审批通知书》

　　对开发商提交的规划设计方案的批准

　　3.2.2.5 申请《建设工程规划许可证》阶段

　　需提交的文件

　　城市建设主管部门下发的年度施工任务批准文件

　　工程施工图纸

　　工程档案保证金证明

　　其他行政主管部门审查意见和要求取得的有关协议

　　成果

　　获得《 建设工程规划许可证》

　　3.3 建设工程招标

　　3.3.1 招标方式

　　3.3.2 招标机构

　　3.3.3 招标程序

　　3.3.1 招标方式

　　公开招标

　　公开招标是指招标人以招标公告的方式邀请不特定的法人或者其他组织投标

　　优点是使开发商有较大的选择范围，促使承包商努力提高工程质量，缩短工期并降低成本造价

　　适用于规模较大、建设周期较长、技术复杂的开发项目建设

　　缺点是耗时长，招标支出费用较高

　　一般应将标授予最低报价者，最除该最低报价不合理或根本无法实现（一般指低于标底）

　　邀请招标

　　邀请招标是指招标人以投标邀请书的方式邀请特定的法人或者其他组织投标

　　被邀请投标的承包商通常在3~10个之间

　　优点是节省招标费用、提高招标工作效率，节省时间

　　缺点是限制了竞争范围，缩小了开发商的选择余地

　　适用范围

　　工程性质比较特殊，要求有专门经验的技术人员和专业技术只有少数承包商能够胜任的建设项目

　　公开招标的结果未产生出中标单位的建设项目

　　以及由于工期紧迫或保密的要求等原因而不宜公开招标的建设工程 [NextPage]

　　3.3.2 招标机构

　　3.3.2.1 两种招标模式

　　3.3.2.2 招标过程中的决策活动

　　3.3.2.3 招标中的日常事务工作

　　3.3.2.4 招标工作小组组成人员

　　3.3.2.5 评标委员会

　　3.3.2.1 两种招标模式

　　自行招标

　　招标人具有编制招标文件和组织评标能力的，可以自行办理招标事宜，并向有关行政监督部门备案

　　委托招标

　　不具备自行招标时，可以委托依法成立、从事招标代理业务的招标代理机构提供代理服务

　　3.3.2.2 招标过程中的决策活动

　　确定开发项目发包的范围

　　决定工程是统包还是分阶段发包

　　决定工程是单项工程发包、分部工程发包还是专业工程发包

　　确定承包方式和承包内容

　　确定是总价合同，还是单价合同或成本加酬金合同

　　确定全部包工包料，还是分包工包料、专业工程发包

　　确定标底

　　决标并签订合同协议

　　3.3.2.3 招标中的日常事务工作

　　发布招标公告或邀请招标函

　　编制和发送招标文件

　　编制标底

　　审查投标者资格

　　组织勘察现场和解答投标人提出的问题

　　接受并妥善保管投标人的标函、负责为其保密

　　开标、审核标书并组织评标

　　谈判签订协议或合同

　　3.3.2.4 招标工作小组组成人员

　　决策人员

　　指开发商本身或其授权的代表

　　专业技术与经济方面的专家

　　负责向开发商或其授权代表提供咨询意见，并进行招标的具体事务处理

　　助理人员

　　决策和专业技术人员的助手

　　3.3.2.5 评标委员会

　　组成

　　可以由开发商自己组织

　　也可以由招标代理机构组织

　　作用

　　承办招标的技术性和事务性工作

　　但最终决策仍需由开发商做出

　　3.3.3 招标程序

　　3.3.3.1 申请招标

　　3.3.3.2 编制招标文件

　　3.3.3.3 编制招标工程标底

　　3.3.3.4 确定招标方式，发布招标公告或邀请投标函

　　3.3.3.5 投标人资格审查

　　3.3.3.6 招标工程交底及答疑

　　3.3.3.7 开标、评标和决标

　　3.3.3.8 签订合同

　　3.3.3.1 申请招标

　　获得工程开工审批手续

　　获得招标批准

　　3.3.3.2 编制招标文件

　　招标文件是开发商向投标人介绍工程情况和招标条件的重要文件，也是签订工程承包合同的基础

　　3.3.3.3 编制招标工程标底

　　标底是招标工程的预期价格，是审核投标报价、评价、决标的重要依据之一

　　通过制定标底，使开发商预先明确自己在拟建工程中应承担的财务义务，从而安排资金计划

　　标底可由开发商请有资格的概预算人员编制，亦可委托有资质的如标代理机构代编，在编制招标文件的同时进行

　　工程标底必须送当地合同预算审查机关确认，密封事经当地招标管理办公室核准后方能生效

　　标底的编制方法

　　以施工图预算为基础编制

　　以概算额或扩大综合定额为基础编制

　　以平米造价包干为基础编制

　　3.3.3.4 确定招标方式，发布招标公告或邀请投标函

　　发布投标公告－公开招标方式

　　发布如标邀请函－邀请招标

　　3.3.3.5 投标人资格审查

　　资格审查的目的

　　了解投标人的技术和财务实力以及施工经验，限制不符合条件的单位盲目参加投标

　　资格审查量应考虑以下几方面

　　企业注册证明和技术等级

　　主要施工经历

　　技术力量简况

　　施工机械设备简况

　　在施工的承建项目

　　资金和财务状况

　　特殊规定

　　邀请招标的，投标人还须向开发商说明拟采用的主要施工方法

　　外地建筑企业参加投标，须经工程所在地主管部门签发投标许可证

　　3.3.3.6 招标工程交底及答疑

　　时间

　　开发商发出招标文件，招标人踏勘现场之后

　　参加人

　　由开发商邀请投标人的代表

　　内容

　　进行工程交底，并解答疑问

　　3.3.3.7 开标、评标和决标

　　开标由招标人（开发商）主持

　　投标人、公证机构和招标管理部门参加

　　选检查密封情况后拆封宣读内容

　　如果全部投标人的报价都超出标底过多，经复核标底无误，则可宣布本次投标无效，另组织招标

　　评标由评标委员会负责

　　首先排除无效标书，再从工程技术和财务两个角度评议有效标书

　　评审的标准是中标单位拥有足以胜任招标工程的技术和财务实力，信誉良好，报价合理

　　评标委员会推荐三名侯选中标单位，交由开发商选择

　　不太复杂的工程开发商可以在开标会上当场决定中标单位

　　规模较大内容复杂的工程开发商应全面衡量择优决标

　　决标后，开发商应立即向中标单位发出中标通知书

　　3.3.3.8 签订合同

　　中标通知书发出后，开发商和中标单位应在约定期限内签订合同

　　3.4 开工申请与审批

　　3.4.1 施工许可证的含义

　　3.4.2 申领施工许可证的条件

　　3.4.3 申请办理施工许可证的程序

　　3.4.1 施工许可证的含义

　　时间

　　在招标工作结束后，工程施工前

　　申领单位

　　建设单位（注意不是施工单位）

　　核发单位

　　工程所在地县级以上人民政府建设行政主管理部门

　　审查内容

　　工程是否符合法定的开工条件：[NextPage]

　　3.4.2 申领施工许可证的条件（8个）

　　已办理建筑工程用地批准手续，获得了两证-有地

　　在规划区内的工程，已取得《规划许可证》-有规划

　　有《拆迁许可证》，拆迁进度符合施工要求-地可以施工

　　已签署了施工合同-有施工的人

　　有满足施工需要的图纸及技术资料（有+通过审查）-有图

　　有保证工程质量和安全的具体措施-有安全保证

　　应该监理的，签署了监理合同－有监理的人

　　建设资金已落实（落实的标准）（是落实而非到位）-有钱

　　获得了人防备案，缴纳了有关费用－办了该办的手续，交了该交的钱

　　【重点】建设资金已落实的标准

　　建设工期不足一上的，到位资金原则上不少于合同价的50%

　　建设工期超过一年的，到位资金原则上不少于工程合同价的30%

　　建设单位应当提供银行出具的到位资金证明，也可以实行银行付款保函或者其他第三方担保[NextPage]

　　3.4.3 申请办理施工许可证的程序

　　建设单位领取《申请表》

　　建设单位在《申请表》上加盖印鉴，并附加相关证明文件，向发证机会提出申请

　　发证机会批复

　　符合条件的，自收到申请之日起15日内颁发施工许可证

　　对于证明文件有问题的，限期要求补正，审批时间自证明文件补正齐全后顺延

　　不符合条件的，自收到申请之日起15日内书面通知建设单位并说明理由

　　在施工过程中，建设单位或施工单位发生变更的，应当重新申请施工许可证

　　3.5 前期工作的其它环节

　　内容

　　征地、拆迁、安置、补偿

　　三通一平

　　市政设施的谈判与协议

　　安排短期和长期信贷

　　寻找预租（售）客户

　　进一步分析市场状况

　　制定项目开发过程的监控策略

　　洽谈开发项目保险事宜等

　　前期工作完成后，开发商再进行一次财务评价

　　开发商必须本着谨慎的原则（即不高估收益，不低估成本）