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2015年房地产估价师《开发经营与管理》讲义12

发布时间：2011/10/11 11:17:45 来源：城市学习网编辑：ziteng

　　12. 房地产泡沫与过热

　　12.1 房地产泡沫及成困

　　12.2 过度开发及诱因

　　12.3 房地产泡沫和过度开发的区别

　　12.4 房地产泡沫和过度开发的联系

　　12.5 房地产泡沫的衡量

　　12.1 房地产泡沫及成困

　　概念

　　是指由于房地产投机引起的房地产市场价格与使用价值严重背离，脱离了实际使用者支撑而持续上涨的过程及状态

　　是一种价格现象，是房地产行业内外因素，特别是投机性因素作用的结果

　　成因

　　土地的稀缺性是房地产泡沫产生的基础

　　投机需求膨胀是房地产泡沫产生的直接诱因

　　金融机构过度放贷是房地产泡沫产生的直接助燃剂－必要条件

　　12.2 过度开发及诱因

　　概念

　　过度开发也称过热，是指当市场上的需求增长赶不上新增供给增长的速度时，所出现的空置率上升，物业价格和租金下降的情况

　　诱因

　　开发商对市场预测的偏差

　　开发商之间的博弈和非理性行为

　　开发商资金的易得性

　　12.3 房地产泡沫和过度开发的区别

　　过度开发房地产泡沫

　　是反映两个不同层面的市场指标新增供给的增长速度超过了需求的增长速度以映市场价格和实际价值之间出现严重偏离

　　严重程度和危害性方面不同严重程度高，危害大

　　属不正常的大起大落

　　在房地产周期循环中所处的阶段不同存在于下降阶段存在于上升阶段

　　市场参与者的参与动机不同为获得长期收益短期投资，增加现期的购买与囤积，以待价格更高时抛出

　　12.4 房地产泡沫和过度开发的联系

　　泡沫产生，就必然会引起过度开发，但过度开发却不一定由泡沫引发

　　如果在房地产周期循环的上升阶段，投机性行为没有得到有效抑制，则很容易迅速发展引起泡沫，同时会伴随过度开发等现象

　　12.5 房地产泡沫的衡量

　　房地产泡沫指数（综合了以下指标）

　　实际价格/理论价格

　　房地产价格增长率/实际GDP增长率

　　房地产价格指数/居民消费价格指数

　　房价收入比

　　个人住房抵押贷款增长率/居民平均家庭收入增长率

　　房地产投资需求/房地产使用需求