11. 房地产市场的周期循环

　　11.1 房地产周期循环的定义和原因

　　11.2 传统的房地产周期理论

　　11.3 房地产周期理论新观点

　　11.4 房地产市场的自然周期

　　11.5 房地产市场的投资周期

　　11.6 房地产市场自然周期和投资周期的关系

　　11.1 房地产周期循环的定义和原因

　　定义

　　房地产周期循环是指房地产业活动或其投入与产出有相当的波动现象，且此现象重复发生

　　原因（七原因）

　　供求因素影响，金融因素变动最关键

　　市场信息不充分，导致供需两方面调整不均衡的时间存在时滞

　　生产者与消费者心理因素影响

　　政策因素影响，如容积率控制，用途管制等

　　政治冲击

　　制度因素影响

　　生产时间落差、季节性调整、总体经济形势等

　　11.2 传统的房地产周期理论

　　在市场供求平衡的前提下，房地产市场会正常运作

　　在此期间，投入房地产市场的资金和利润预期保持不变，投资者具有自我调节投资量的能力

　　房地产市场呈现出一种自我修正的模式，每一个运行周期中，均经过扩张、缓慢、萧条、调节、复苏、再次扩张（六步曲）的过程

　　11.3 房地产周期理论新观点

　　建立在市场均衡前提下的传统房地产周期理论在实践中不可能得到广泛应用

　　11.4 房地产市场的自然周期

　　市场机制的作用总能在市场周期运动中找到一个供需平衡点（即合理的空置）

　　从历史多个周期变化的资料中计算出的长期平均空置率（合理空置率或结构空置率），就是房地产市场自然周期中的平衡点

　　自然周期分为四个阶段

　　11.4.1 第一阶段

　　11.4.2 第二阶段

　　11.4.3 第三阶段

　　11.4.4 第四阶段

　　11.4.1 第一阶段

　　始于市场周期谷底，此时空置率最高，存在供给过剩

　　此阶段需求增长，供给不增加，需求的增长将吸纳先前过剩的供给

　　没有新项目出现，空置率下降

　　租金有小幅度的增长

　　11.4.2 第二阶段

　　始于超过了平衡点

　　需求继续增长，原有的过剩供给吸纳完毕，形成了对额外房屋空间的需求

　　空置率降到了合理空置率以下，租金开始迅速上涨

　　新项目出现，供给增加

　　需求的增长和供给的增长会以一个大致相同的速率保持相当长一段时间，到达峰值后，需求的增长的速度低于供给增长的速度

　　11.4.3 第三阶段

　　始于供求转折点

　　空置率低于合理空置率

　　供给增长速度高于需求增长速度，空置率回升趋向于合理空置水平

　　该阶段不存在供给过剩，租金停止上涨，开工项目少，但竣工项目多

　　11.4.4 第四阶段

　　始于市场运行到平衡点并向下运动

　　供给高增长，需求低增长或负增长

　　租金降低，空置率上升

　　【重点难点】房地产市场自然周期四阶段总结

　　起始 理论起始 需求 供给 租金 空置

　　第一阶段 A～B 始于市场周期的谷底，终于合理空置水平 增长 基本保持不变 小幅度增加 下降

　　第二阶段 B～C 始于市场均衡状态，终于周期的峰值点（供求转折点） 继续增长，需求与供给等速度增长 增长 上涨 下降

　　第三阶段 C～D 始于峰值（供求转折点），终于合理空置水平 增加

　　但需求增加速度低于供给增加速度 增长 上涨趋势减缓甚至停止 提高

　　第四阶段 D～E 始于合理突围水平，终于周期谷底 需求减少 高增长 下降 提高 [NextPage]

　　11.5 房地产市场的投资周期

　　第一阶段，很少有资本向存量房地产投资，没有资本投入新项目

　　第二阶段，投资者的投资回报预期随着租金的回升而提高，资本流入市场

　　第三阶段，由于空置率低于平衡点，投资者继续购买存量项目并继续开发新项目

　　【2005年真题】

　　（判断题）当房地产市场自然周期处在谷底并开始向第一阶段运动时，市场上的投资者将迅速增加

　　【答案】×

　　【解析】第一阶段，很少有资本向存量房地产投资，没有资本投入新项目

　　11.6 房地产市场自然周期和投资周期的关系

　　投资周期在第一阶段和第二阶段初期滞后于自然周期的变化，但在其他阶段则超前于市场自然周