5. 房地产投资的风险

　　5.1 风险的相关概念

　　5.2 房地产投资系统风险

　　5.3 房地产投资的个别风险

　　5.4 风险对房地产投资决策的影响

　　5.1 风险的相关概念

　　概念

　　风险是未来获得预期收益可能性的大小

　　风险的度量

　　标准差－标准差越小，风险越小

　　标准差与期望值之比－越大风险越大

　　三个概念

　　风险收益－实际收益超出预期收益

　　风险损失－实际收益低于预期收益

　　风险报酬－实际收益超出预期收益的部分

　　风险决策（情况不确定，但发生的概率确定）

　　决策准则是最大期望收益

　　一般使用决策树法或决策表法

　　不确定性的决策方法（情况及发生的概率均不确定）

　　小中取大法

　　大中取大法

　　最小最大后悔值法

　　5.2 房地产投资系统风险

　　概念

　　又称为不可分散风险或市场风险

　　个别投资风险中无法在投资组合内部分散、抵消的风险

　　种类（八种）

　　通货膨胀风险（购买力风险）

　　市场供求风险

　　周期风险

　　变现风险

　　利率风险

　　政策风险

　　政治风险－危害最大的一种

　　或然损失风险

　　通货膨胀风险（购买力风险）：

　　【重点】通货膨胀风险（购买力风险）

　　通货膨胀风险是指投资完成后所收回的资金与初始投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险

　　其实质是通货膨胀导致未来收益的价值下降

　　以固定租金方式出租物业的租期越长，投资者所承担的购买力风险越大，实际上承担了本应由承租人承担的风险

　　通过适当调整其要求的最低收益率来降低风险对实际收益率的影响程度

　　市场供求风险：

　　是指投资者所在地区房地产市场供求关系的变化给投资者带来的风险。

　　周期风险：

　　是指房地产市场的周期波动给投资者带来的风险。房地产市场周期波动可分为复苏与发展、繁荣、危机与衰退。

　　变现风险：

　　是指急于将商品兑换为现金时由于折价而导致资金损失的风险。

　　【重点】利率风险

　　利率调升对房地产投资的影响

　　折现率提高，折现后的价值变小，导致房地产实际价值的折损

　　加大投资者的债务负担，导致还贷困难

　　还会抵制房地产需求，导致价格下降

　　政策风险：

　　政府有关房地产投资的土地供给政策、税费政策、住房政策、价格政策、金融政策、环境保护政策等，均对房地产投资者收益目标的实现产生巨大 影响，从而给投资者带来风险。

　　政治风险：

　　主要由政变、战争、经济制裁、罢工、骚乱等因素造成，是房地产投资中危害最大的一种风险。

　　或然损失风险：

　　指火灾、风灾或其他偶然发生的自然灾害引起的置业投资损失。 [NextPage]

　　5.3 房地产投资的个别风险（6类）

　　收益现金流风险（收入低了）

　　项目的实际收益现金流未达到预期目标要求的风险

　　未来运营费用风险（费用高了）

　　物业实际运营费用支出超过预期运营费用而带来的风险

　　资本价值风险（折现率或报酬率变化）

　　即使收益和运营费用都不发生变化，资本价值也会随着收益率的变化而变化

　　比较风险（机会成本）

　　也称机会成本风险，投资该项目而失去了其他投资机会，失去了相应的收益的风险

　　时间风险（时机与时间）

　　房地产投资中与时间和时机选择因素相关的风险

　　不仅表现为选择合适的时机进入市场，还表现为物业持有时间的长短，物业持有过程中对物业重新进行装修或更新改造时机的选择，物业转售时机的选择以及转售过程所需要时间的长短

　　持有期风险（持有时间）

　　房地产投资持有时间相关的风险，寿命周期越长，持有期风险越大

　　5.4 风险对房地产投资决策的影响

　　房地产投资的时间风险是指选择合适的时机进入市场。

　　投资者 投资目的 投资对象

　　收益型 承受低风险低收益水平 的长期投资者 获得稳定租金收益 进行稳定期的收益性物业

　　收益加增值型 能承受中等风险和收益水平的投资者 物业租金收益＋物业增值收益 尚未进入稳定期或刚刚竣工的收益性物业

　　机会型 承受较大投资风险，期望获得高收益的投资者

　　投资者尽可能规避、控制或转移风险