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2015年房产估价师考试案例分析练习题（3）

发布时间：2010/9/8 12:08:39 来源：城市学习网编辑：admin

　　某市土地管理部门挂牌整体出让一宗土地面积为50万m²的住宅用地。某房地产开发公司拟取得该宗土地。出让文件规定可以分期开发，该开发公司拟用滚动开发的模式进行房地产开发，具体计划如下：

开发期	开发面积	开工时间	完成时间	开始销售时间
第一期	20万m²	第1年6月	第3年6月	第3年1月
第二期	15万m²	第4年6月	第5年6月	第5年1月
第三期	15万m²	第5年6月	第6年6月	第6年1月

　　由于开发规模较大且拟采用新的施工技术方案，预计实际开发成本比社会平均开发成本低100元/m²；目前住宅需求旺盛，预计住宅市场价格会以每年5％的速度上涨。现该开发公司委托房地产估价机构评估其能承受的最高挂牌出让地价。、房地产估价机构在选用假设并发法进行估价时，用现金流量折现法进行测算。

　　1.房地产估价师确定现金流量折现法技术路线时，正确的做法是（）。
　　A、对三期开发的土地分别估价，将各期净现金流量分别折现至当期开发活动起始点
　　B、对宗地整体估价，将各期净现金流量分别折现至各期开发活动起始点
　　C、对宗地整体估价，将各年净现金流量折现至整个开发活动起始点
　　D、对宗地整体估价，对各期开发投资分别计息至各期开发活动结束点

　　2.在确定开发完成后的房地产价值时，应采用（）。
　　A、目前住宅市场价格源
　　B、未来住宅市场价格，折现至估价时点
　　C、各期开始销售时的市场价格，分别折现至估价时点
　　D、各期各年销售时的平均市场价格，分别折现至估价时点

　　3.在确定开发成本时，应采用（）。
　　A、该开发公司测算的开发成本
　　B、现时的客观开发成本
　　C、各期销售时的客观开发成本
　　D、各期开发时的客观开发成本

　　4.在计算扣除项时，除开发成本、管理费用外，还应包括（）。
　　A、销售费用、销售税费和开发利润
　　B、销售费用、销售税费和所得税
　　C、销售费用、销售税费和购地税费
　　D、销售费用、销售税费、投资利息和购地税费

　　某商业楼建筑面积为5000m2，于2000年9月1日开业，2002年3月1日建成投入使用；该楼为钢筋混凝土结构，使用年限为60年。业主于2003年3月1日通过补交土地使用权出让金将土地使用权性质由划拨转为出让，用途为商业，土地使用年限40年，自2003年3月1日起至,2043年2月28日止。在2004年3月1日，业主拟以该商业楼为抵押物向银行申请二年期的抵押贷款，委托房地产估价机构估价。
　　1.采用成本法估价，计算该建筑物折旧时，确定建筑物的剩余经济寿命应（　）。
　　A.按土地使用权出让年限扣除土地已÷使用年限计算
　　B.按建筑物耐用年限计算
　　C.按建筑物耐用年限扣除建筑物已使用年限计算
　　D.按建筑物已使用年限计算

　　2.采用收益法估价时，下述观点不正确的是（　）。
　　A.收益年限应按估价时点时的土地使用权剩余年限计算
　　B.估价时点应设定为2004年3月1日。
　　C.净收益中应扣除建筑物折旧额
　　D.应要求委托人提供该商业楼的经营收益和费用资料

　　3.估价机构评估出该商业楼在2004午3月1日公开市物价值为49000万元。近年来此类房地产的价格年均上涨5％趋势仍将继续。另根据拍卖行统计数据，此类房地产快速变现的变现率一般为其正常市场价格的70％。估价机构向委托人提交的估价结果应该是（　）万元。
　　A.2800
　　B.2940
　　C.4000
　　D.4200

　　4.假设在2005年9月1日，业主委托某估价机构重新评估该商业楼届时的抵押价值，若估价结果显示该商业楼的公开市场价值比2004年3月1日的公开市场价值增加了500万元。下列表述中正确的是（　）。　　A.原抵押权人认为该商业楼已全部抵押，500万元增值不能再次立抵押权
　　B.原抵押权人认为该商业楼已全部抵押给原抵押权人，500万元增值不能对原抵押权人以外的债权提供担保
　　C.业主认为该500万元属于抵押物价值的新增部分，不属于抵押范围，若对抵押物拍卖，原抵押权人对该部分价值无优先受偿权
　　D.该500万元可再次抵押