房地产价格的特征
　　房地产价格与机器设备等一般物品的价格既有相同之处，又有不同的地方。它们的相同之处是：①都是价格，用货币来表示；②都有波动，受供求因素的影响；③都是按质论价：优质高价，劣质低价。房地产价格又与一般物品价格有所不同，表现为房地产价格的独特之处，主要有下列5个：
　　（1）房地产价格受区位的影响很大。这个特征显而易见，不再论述。
　　（2）房地产价格实质上是房地产权益的价格。房地产由于不可移动，在交易中可以转移的不是其实物，而是其所有权、使用权或其他权利。实物状况相同的房地产，权益状况可能干差万别，甚至实物状况好的，由于权益过小，如土地剩余期限很短，产权不明确或权属有争议，违法、违章建筑等，价格较低；相反，实物状况差的，由于权益较大，如产权清晰、完全，价格可能较高。因此，从这种意义上讲，房地产价格实质是房地产权益的价格。故房地产估价与对房地产权益的调查了解和分析有密切关系是必然的。当然，在估价中也不能忽视房地产的实物完好状况对其价值的影响。
　　（3）房地产价格形成的时间较长。一般物品因为相同的很多，相互之间容易比较，且价值不很大，所以价格形成时间通常较短。因为房地产具有独一无二特性，相互之间难以比较，加上价值量大，人们在房地产交易时一般是十分谨慎的，所以房地产交易价格通常难以在短期内达成。
　　（4）房地产价格容易受交易者的个别情况的影响。一般的物品由于品质相同，可以开展样品交易、品名交易，同时存在众多的卖者和买者，其价格形成通常较客观，不易受交易者的个别情况的左右。房地产由于不能搬到同一处进行比较，具有独一无二特性，要认识房地产，只有亲自到实地查看，而且由于房地产价值量大，相似的房地产一般只有少数几个买者和卖者，有的房地产甚至只有一个买者和一个卖者，所以，房地产价格通常随交易的需要而个别形成，并容易受买卖双方的个别情况（如偏好、讨价还价能力、感情冲动）的影响。
　　（5）房地产价格既有交换代价的价格，又有使用代价的租金。房地产因为价值，量大、寿命长久，所以同时存在着买卖和租赁两种交易方式、两个市场。写字楼、公寓、商场、旅馆等类房地产，租赁甚至占主体地位。因此，房地产同时有两个价格：一是其本身有一个价格，经济学上称为源泉价格，即这里的交换代价的价格（也称为买卖价格，通常简称价格）；二是使用它一定时间的价格，经济学上称为服务价格，即这里的使用代价的租金（也称为租赁价格，通常简称租金）。从而房地产价格也有广义的价格（包括买卖价格和租赁价格）和狭义的价格（仅指买卖价格）。而一般的物品，如家具、服装，主要是买卖价格，很少有租赁价格。
　　房地产的价格与租金的关系，类似于本金与利息的关系。如果需要求取价格（相当于本金），只要把握租金（相当于利息）与资本化率或报酬率（相当于利息率，通常简称利率），将租金资本化即可；相反，如果需要求取租金，只要把握价格和资本化率或报酬率，也可求得。具体的求取方法是收益法（该方法将在本书第八章详细介绍）。

　　房地产供求与价格
　　供求理论是市场运行的基础理论，也是房地产市场运行和价格变动的核心理论。房地产市场的波动，房地产价格（或租金，下同）水平的高低及其变动，从经济学上讲，是由房地产的供给和需求这两种相反的力量共同作用的结果，其中，待租售的房地产（包括新开发的增量房地产和已有的存量房地产）形成了市场的供给面，房地产的消费者（即房地产购买者或承租者，下同）形成了市场的需求面。其他一切因素对房地产价格的影响，要么是通过影响房地产供给，要么是通过影响房地产需求，要么是通过同时影响房地产的供给和需求来实现的。从这种意义上讲，如果想知道某项政策措施或事件将如何影响房地产市场走向和房地产价格涨落，应当首先分析它将如何影响房地产的供给和需求。因此，认识房地产的供给、需求及其与房地产价格之间的关系，对于房地产估价是十分重要的。
　　一、房地产需求
　　（一）房地产需求的含义
　　房地产需求是指消费者在某一特定的时间内，在每一价格水平下，对某种房地产所愿意并且能够购买（或承租，下同）的数量。需求与需要既相关又不相同，其形成条件有以下两个：一是消费者愿意购买，既有购买欲望；二是消费者有能力购买，既有支付能力。仅有第一个条件，只能被看成是需要或欲望；仅有第二个条件，不能使购买行为发生。在确定（调查、估计、预测）需求时，通常只考虑有支付能力支持的需要。如果没有支付能力的约束，可以说人们对房地产的需要是无止境的。
　　房地产市场需求是指在一定时间内、一定价格水平下和一定市场上所有消费者对某种房地产所愿意并且能够购买的数量。即市场需求是所有消费者需求的总和。
　　（二）决定房地产需求量的因素
　　某种房地产的需求量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素有：①该种房地产的价格水平；②消费者的收入水平，③消费者的偏好；④相关物品的价格水平；⑤消费者对未来的预期。（重要考点）它们对房地产需求量的影响分别如下：
　　（1）该种房地产的价格水平。一般地说，某种房地产的价格如果上升了，对其需求就会减少；如果下降了，对其需求就会增加。其他商品的需求量与价格的关系一般也如此。由于需求量与价格负相关的这种关系很普遍，经济学家称之为需求规律。
　　需求规律的例外是炫耀性物品和吉芬物品。（重要考点）炫耀性物品是用以显示人们的身份和社会地位的物品。因为这种物品只有在高价位时才能够起到炫耀作用，所以其需求量与价格成同方向变化。吉芬物品是指某种生活必需品，在某种特定的条件下，消费者对这种商品的需求与其价格成同方向变化。19世纪英国人吉芬发现，在1845年爱尔兰大灾荒时，马铃薯价格上升，但人们对马铃薯的需求却不断增加，这一现象在当时被称为“吉芬难题”。这类特殊物品以后也因此被称为吉芬物品。