房地产权益状况描述
　　对房地产权益状况的描述，一般分为土地权益状况和建筑物权益状况两大部分，分别说明各部分的状况。
　　（一）土地权益状况描述
　　对土地权益状况的描述，主要说明下列方面：
　　（1）土地所有权：说明是国有土地还是集体土地。对于集体土地，说明土地所有权由谁行使。例如，估价对象土地为农民集体所有，由××村集体经济组织（××村民委员会、××村民小组、××乡镇集体经济组织）代表集体行使所有权。
　　（2）土地使用权：
　　①说明是建设用地使用权还是宅基地使用权、土地承包经营权及其权利人。对于建设用地使用权，说明是出让的建设用地使用权还是划拨的建设用地使用权或者其他建设用地使用权。对于出让的建设用地使用权，说明土地使用期限及其起止日期、剩余期限、可否续期。
　　②说明是单独所有还是共有。对于共有的，说明是按份共有还是共同共有及共有人。对于按份共有的，说明每个共有人享有的份额。
　　（3）土地使用管制：说明是属于农用地还是属于建设用地、未利用地。对于房地产开发用地，主要说明城市规划设计条件，包括：①用途或规划用地性质；②容积率或建筑控制规模；③建筑高度；④建筑密度；⑤绿地率；⑥建筑后退红线距离“；⑦建筑间距；⑧交通出入口方位；⑨停车泊位；⑩建筑体量、体型、色彩；⑩地面标高；⑩其他要求，例如规定规划设计方案应符合环境保护、消防安全、文物保护、卫生防疫等有关法律法规的规定。
　　（4）目前使用情况：
　　①土地利用现状：说明土地上是否有房屋、林木等土地定着物。②出租或占用情况：说明有无出租或占用情形。对于已出租的，说明承租人、租赁期限、租金水平等。
　　（5）其他权利设立情况：说明是否设立了抵押权、地役权等。
　　（6）其他特殊情况：说明①是否达到了法律法规规定的转让条件。②是否属于法律法规规定不得抵押或者不得作为出资的财产。③是否有拖欠建设工程价款。④是否已依法公告列入征收、征用范围。⑤是否被依法查封、采取财产保全措施或者以其他形式限制。⑥是否土地取得手续不齐全。⑦是否土地所有权或者土地使，用权不明确或者归属有争议。⑧是否为临时用地。为临时用地的，批准期限是多长，是否已超过了批准期限。⑨是否为违法占地。
　　（二）建筑物权益状况描述
　　对建筑物权益状况的描述，主要说明下列方面：
　　（1）房屋所有权：
　　①说明房屋所有权人。
　　②说明房屋所有权是单独所有还是共有、建筑物区分所有权，是完全产权还是部分产权。对于共有的，说明是按份共有还是共同共有及共有人。对于按份共有的，说明每个共有人享有的份额。
　　（2）出租或占用情况：说明有无出租、占用情形。对于已出租的，说明承租人、租赁期限、租金水平等。
　　（3）其他权利设立情况：说明是否设立了抵押权、地役权等。
　　（4）其他特殊情况：说明①是否达到了法律法规规定的转让条件。②是否属于法律法规规定不得抵押或者不得作为出资的财产。③是否有拖欠建设工程价款。④是否已依法公告列入征收、征用范围。⑤是否被依法查封、采取财产保全措施或者以其他形式限制。⑥是否房屋建设等手续不齐全。⑦是否房屋所有权不明确或者归属有争议。⑧是否为临时建筑。为临时建筑的，批准期限是多长，是否已超过了批准期限。⑨是否为违法、违章建筑。
　　（5）其他。例如物业管理情况，包括物业服务企业、物业服务费标准、管理规约等。因为完善的物业管理是保持及提高房地产价值的一个重要因素。

　　房地产价格和价值
　　房地产估价是评估地产的价值。价值的外在表现是价格。理论上是价值决定价格，但实践中是通过价格来了解价值，如同人的心理活动支配其行为，而要了解人的心理活动则是通过观察其行为那样。因此，做好房地产估价，不仅要对房地产价值，而且要对房地产价格有全面、深入、正确的认识。为此，本章介绍房地产价格的含义，形成条件和特征，房地产价格与房地产供求的关系，房地产价格和价值的种类以及每种价格和价值的含义。
　　第一节　房地产价格的含义和形成条件
　　一、房地产价格的含义
　　人们对于什么是价格，有多种定义和解释，其中最典型的是下列两种：①价格是为获得一种商品或服务所必须付出的东西，它通常用货币来表示，虽然不一定要用货币形式来偿付。②价格是商品价值的货币表现；价值是凝结在商品中的一般的无差别的人类劳动或抽象的人类劳动。
　　上述两种价格定义，第一种讲的是现象，第二种讲的是本质。对于房地产估价来说，主要是从现象上把握房地产价格的“数量”。因此，可把房地产价格定义如下：房地产价格是和平地获得他人的房地产所必须付出的代价—货币或实物、无形资产和其他经济利益。在现今社会，房地产价格通常用货币来表示，惯例上也是用货币形式来偿付，但也可以用实物等非货币形式来偿付，例如，以房地产作价入股换取技术、设备等。
　　二、房地产价格的形成条件
　　房地产与其他经济物品一样，之所以有价格（价值）是因为它们有用、稀缺，并且人们对它们有需求，即具有有用性、稀缺性和有效需求。（重要考点）
　　（一）有用性
　　一种物品有用，是指它能够用来满足人们的某种需要，经济学上称为有使用价值。例如，粮食能够充饥，住宅可以居住。房地产如果没有用，人们就不会产生占有房地产的要求或欲望，更谈不上花钱去购买或租赁它，从而房地产就不会有价格。
　　（二）稀缺性
　　一种物品稀缺，是指它的数量没有多到使每个人都可以随心所欲地得到它。因此，说一种物品是稀缺的，并不意味着它是难以得到的，仅仅意味着它是不能自由取用的，即不付出代价就不能得到，是相对缺乏，不是绝对缺乏。一种物品仅有用还不能使其有价格，因为如果这种物品的数量丰富，随时随地都可以自由取用，像空气或某些地方的水那样尽管对人们至关重要—没有它们人们就无法生存，但也不会有价格。房地产显而易见是一种稀缺的物品。
　　稀缺对价格的作用是很大的，俗话说物以稀为贵。有些物品，无论它多么有用，只要是相对富余的，就不会有高的价格。现代政治经济学奠基人亚当·斯密曾经说过：“使用价值很大的东西，往往具有极小的交换价值，甚或没有；反之，交换价值很大的东西，往往具有极小的使用价值，甚或没有。例如，水的用途最大，但我们不能以水购买任何物品，也不会拿任何物品与水交换。反之，金刚钻虽几乎无使用价值可言，但须有大量其他货物才能与之交换。”
　　（三）有效需求
　　人们对一种物品有需求，是指不仅愿意购买它，而且有能力购买它。只有需要而无支付能力（即想买但没有钱），或者虽然有支付能力但不需要（即有钱但不想买），都不能使购买行为发生，从而不能使价格成为现实。例如，对于一套总价50万元的住房，佳、乙、丙、丁四个家庭中，甲家庭需要，可是买不起；乙家庭买得起，但是不需要；丙家庭既需要，也买得起。在这种情况下，只有丙家庭对这套住房有需求。因此，需求与需要不完全等同，需要不等于需求，需要只是一种要求或欲望，有支付能力支持的需要才是需求。当然，房地产由于既是一种可以满足生产、生活需要的生产资料或消费品，又是一种可以带来租赁、增值等收益的投资品，对其需求不仅有自用需求（或者说消费需求），还有投资需求甚至投机需求。
　　为便于更好地理解价格，值得进一步说明的是，价格实质上是在市场经济（或商品经济）这种特定经济制度下对有用且稀缺的物品的一种分配方式。无论人类社会处于什么阶段，只要当一种物品有用且其数量又不能多到使每个人都可以随心所欲地得到它时，就会出现对该种物品究竟应如何分配的问题—哪些人获得，哪些人不获得。归纳起来，古今中外主要有以下6种分配方式：①武力。如小到个人之间的打架，大到国家之间的战争，物品最后由胜者获得。②礼让。如像有些人那样发扬高尚风格，即使自己需要，也将物品让与他人。③抽签。即采取随机的方式分配物品，谁的运气好，物品就归谁。④排队。即谁排在最前面，物品就归谁。这实质上是把物品给予那些最愿意花时间等待的人。⑤计划。如在传统的社会主义计划经济下凭下达的指标或票证、领导批条子获得物品。但这在实际中往往演变为按权力大小或关系好坏进行分配。⑥价格。即谁愿意且能够付出的金钱最多，物品就归谁。在市场经济中，价格是最普遍、最广泛应用的一种分配方式，总是在起着配给有限的供给量的作用：价格上升，以便抑制过多的消费和扩大生产；价格下降，以便刺激消费、减少生产和消除过多的存货。
　　例题1．房地产价格是由房地产的（　）三者相互结合而产生的。（2003年考题）
　　A．有用性、稀缺性、有效需求
　　B．供给、需求、利用状况
　　C．权利、租金、利率
　　D．价值、使用价值、供求
　　答案：A