价值量大（重要考点）
　　与一般物品相比，房地产不仅单价高，而且总价大。从单价高来看，每平方米土地或每平方米建筑面积房屋的价格，少则数百元，多则数千元甚至上万元，繁华商业地段经常有“寸土寸金”之说。从总价大来看，房地产不可以按照平方米之类的小单位零星消费，必须有一定的规模（如面积），因此，可供利用的一块土地或者一套住房的价值，比一件家具或者一台电视机的价值要大得多，一般在十万元以上。对于普通居民来说，购买一套普通商品住宅通常需要其一生的积蓄。至于一幢别墅、一座商场的价值就更大了，通常为上百万元，甚至上千万、上亿元。
　　六、用途多样（重要考点）
　　用途多样特性也称为用途的竞争、转换及并存的可能性，主要是空地所具有的特性。土地上一旦建造了建筑物，用途即被限定，通常难以改变，因为可能受到原有建筑结构等的限制而不能改变，或者改变的费用很高而在经济上不可行。当然，也有随着交通条件、周围环境等的变化，将原厂房改造为办公楼、超级市场或者拆除重新利用的大量实例。
　　多数土地就其本身来看，可以有多种不同的用途，如可用于林业、农业、工业、居住、办公、商业等。如果愿意的话，即使是城市商业中心的土地，也可以用来种植农作物，而且该农作物可能与在农地上生长得一样好。在不同用途中还可以选择不同的利用方式，例如居住用途有普通住宅、高档公寓和别墅，有老年公寓、青年公寓和学生公寓，既可以建平房也可以建多层楼房或者高层建筑。
　　房地产虽然具有用途多样的特性，但现实中房地产的用途并不是可以随意决定的。房地产的利用一方面要符合城市规划等的规定，另一方面存在着不同用途以及利用方式之间的竞争和优选问题。在市场经济中，房地产拥有者趋向于将其房地产用于预期可以获得最高收益的用途和利用方式。因此，房地产估价中有“合法原则”和“最高最佳利用原则”（分别见本书第五章第三、四节）。从经济角度看，土地利用选择的先后顺序一般是：商业、办公、居住、工业、耕地、牧场、放牧地、森林、不毛荒地。
　　七、相互影响（重要考点）
　　一般物品的使用基本上是孤立的，相互间较少有影响，并由于可以移动，即使有影响，也易于排除，影响通常是暂时的。而房地产由于不可移动，其用途、建筑高度、外观等利用状况通常会对周围其他房地产甚至社会公众利益产生较大和较长久的影响；反之，周围房地产的利用状况也会对该房地产产生影响。例如，影响到采光、日照、通风、视野、可视性，使环境美化或者带来人流、噪声、异味等。因此，房地产具有相互影响的特性。从而一宗房地产的价值不仅与其自身的状况直接相关，而且与其周围房地产的状况密切相关，受其周围房地产利用的影响。例如，在一幢住宅附近建造一座工厂或者垃圾站、公共厕所，可导致该住宅的价值降低；而如果在该住宅旁边兴建一个花园、开辟一块绿地，则可使其价值升高。修筑一条道路或者建造一个购物中心，对其周围房地产的价值也有很大的影响。正是由于房地产具有相互影响特性，产生了“相邻关系”，并且法律规定“不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。”
　　进一步来看，房地产利用存在经济学里所讲的“外部性”。外部性也称为外部效应、外部影响，是指某个经济行为主体（生产者或消费者）进行生产或消费等活动时，对其他经济行为主体带来的影响。外部性分为有利的外部性和有害的外部性。有利的外部性也称为正的外部性、外部经济，是指某个经济行为主体的活动使他人或社会受益，而受益者无需为此花费代价。例如，某人在自己的住宅周围种植花草树木、美化环境，其邻居也因赏心悦目和空气新鲜而受益，但不会为此向他支付任何费用。有害的外部性也称为负的外部性、外部不经济，是指某个经济行为主体的活动使他人或社会受损，而该经济行为主体却没有为此承担成本。例如，工厂向河流排放废水、汽车产生噪声，污染了环境使他人受害，但可能并没有因此向受害者支付任何补偿费。

　　易受限制（重要考点）
　　房地产由于具有不可移动、相互影响的特性，并且是各种生产、生活活动都不可缺少的基础要素，关系民生及社会、经济稳定，所以世界上几乎所有的国家和地区，即使是那些标榜“私有财产神圣不可侵犯”的私有制国家和地区，对房地产的利用、交易等都有一些限制，甚至是严格管制的。“私有财产神圣不可侵犯”的国家和地区对房地产进行限制的一种理由是：“正为了要维护自由才限制自由”—“私有财产的存在是美国生活方式的基础之一……但‘私有财产’这个名称很需要诠释一番，因为不论联邦、州或市政府都时常为了公众利益而干预私有财产，或规定所有人如何才能享用其财产，或向私产所有人抽税，甚或把他的财产完全没收。”“一个地主享有‘天然权利’使其土地不受邻人开掘工作的损害，可是倒过来说，他自己的自由也不免受到限制。同样，如果他的土地沿着一条水道，那末他有权要求上游的地主不使流到他那里的水受到‘不合理’的污染或在量方面减少。更广泛地说在不成文法里有一项有关‘骚扰’的理论，要求每一个业主避免在自己的土地上进行‘不合理’的侵扰附近土地使用或享受的活动（例如以烟、气味或嘈杂声）。”
　　政府对房地产的限制一般是通过下列4种特权来实现的：（重要考点）
　　（1）管制权（police power）。政府为了增进公众安全、健康、道德和一般福利，可以直接对房地产的利用作出限制。例如，通过城市规划规定用途、容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率，限制在居住区内建设某些工业或商业设施等。
　　（2）征收权（eminent domain）。政府为了公共利益的需要，例如修公路、建学校等，可以强制取得单位和个人的房地产，哪怕是违反了被征收单位和个人的意愿，但要对被征收单位和个人给予公正、合理的（just，fair）补偿。
　　（3）征税权（taxation）。政府为了增加财政收入等，可以对房地产征税或提高房地产税收，只要这些税收是公平课征的。
　　（4）充公权（escheat）。政府在房地产业主死亡或消失而无继承人的情况下，可以无偿收回房地产。
　　房地产易受限制的特性还表现在，由于房地产不可移动（不可搬走、不可携带）、不可隐藏、难以变现，所以难以逃避未来制度、政策等变化的影响。这一点既说明了房地产投资的风险性，也说明了政府制定长远房地产政策的重要性。一般地说，在社会动乱、战争年代，房地产价格低落，而动产特别是食品、黄金的价格暴涨；在社会安定、经济发展时期，房地产价格往往有上涨的趋势，而动产的价格趋于平稳或者低落（不考虑通货膨胀因素）。