独一无二（重要考点）
　　独一无二特性也称为独特性、异质性、非同质性、个别性。房地产不像工厂生产出来的汽车、电视机等产品那样整齐划一，每宗房地产都有自己的独特之处，如同没有两个完全相同的人那样，没有两宗完全相同的房地产。即使两处的建筑物可能一模一样，但由于它们的位置、朝向、地形、地势、周围环境和景观等的不同，该两宗房地产实质上也是不相同的。
　　房地产的独一无二特性，使得房地产市场上难以出现相同房地产的大量供给，房地产之间不能完全替代，房地产市场不是完全竞争的市场，房地产价格千差万别并容易受个别因素的影响。此外，尽管有样板房、样板间、售楼书、沙盘、照片等，房地产交易不适宜采取样品交易方式，而必须到交易对象实地观察、感受或体验，房地产估价也必须到估价对象实地查看。
　　值得指出的是，房地产尽管有独一无二特性，但一些房地产之间特别是住宅之间、写字楼之间、商业门面房之间，仍然具有一定程度的替代性，从而存在一定程度的竞争，在价格上也有一定程度的牵掣。房地产估价的替代原则（见本书第五章第六节）及估价方法之一的市场法（见本书第六章）正是基于这一点。
　　例题2．房地产的独一无二特性导致了（　）。（2007年试题）（2003年相关试题）
　　A．难以出现相同房地产的大量供给
　　B．房地产市场不能实现完全竞争
　　C．房地产交易难以采取样品交易的方式
　　D．房地产价格千差万别并容易受交易者个别因素的影响
　　E．房地产价值量大
　　答案：ABCD

　　寿命长久
　　寿命长久特性也称为耐久性，对于土地而言，也称为不可毁灭性、永续性。尽管土地可能塌陷、被洪水淹没或者发生荒漠化、盐渍化等，但它在地球表面所标明的场所、作为空间是永存的。实际上，人们对土地只要给予适当保护，土地的生产力或利用价值一般不会丧失，能够一次又一次地被反复利用。而其他物品，都会在使用中磨损，经过一定期限或者较长久的使用之后，最终会报废，丧失使用价值。建筑物虽然不像土地那样具有不可毁灭性，但其寿命通常可达数十年甚至上百年。在正常情况下，建筑物很少发生自然倒塌，通常是为了土地的更好利用或更高价值才会被拆除。
　　由于寿命长久，房地产可以给其所有者带来持续不断的利益。但需要指出的是，从具体使用者的角度看，土地在某些情况下是有寿命的，例如在中国通过出让方式取得的建设用地使用权是有使用期限的。目前，建设用地使用权出让的最高年限，居住用地为70年，工业用地为50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为40年，综合或者其他用地为50年。以出让方式取得建设用地使用权的，转让房地产后，受让人的使用期限不得超过原出让合同约定的使用期限减去原土地使用者已经使用期限后的剩余期限。建设用地使用权期间届满，除了住宅建设用地使用权自动续期之外，非住宅建设用地使用权人未申请续期或者虽申请续期但依法未获批准的，建设用地使用权由国家无偿收回。对此点的认识在房地产估价上具有重要的意义，例如，坐落位置很好、建筑物状况也很好的房地产，可能由于土地使用期限较短而价值较低。另外，对于耕地来说，如果采用一种会破坏土壤肥力的方式耕作，或不注意环境保护，土地也有“毁灭”的可能。
　　四、供给有限（重要考点）
　　土地是大自然的产物，人工生产不出来，地表面积基本上是固定不变的，因此土地总量不能增加。土地的这种特性被称为有限性、不可再生性、不增性。但是对于狭义的土地（可用的陆地）来说，如果地价高到一定的程度，可以吸引人们移山填海或者将荒漠改造为良田，从而“创造”出可用的土地来。中国香港、澳门地区和日本、新加坡等国家，都有填海造地的大量实例。例如，日本的关西机场就是用填海的方式建成的。即使如此，这种“造地”的数量相对于现存的土地数量是微不足道的。由于土地不能增加，特别是区位较好的土地供给有限，导致了建筑物特别是区位较好的建筑物数量也是有限的。
　　房地产的供给有限特性，使得房地产具有独占性。一定区位特别是好区位的房地产被人占用之后，占用者可以获得生产或生活的场所，享受特定的光、热、空气、雨水和风景（如海水、阳光、沙滩），或者可以支配相关的自然资源和生产力。在市场经济中，除了占用者之外，他人除非支付相当的代价，否则无法享有。进一步来看，房地产具有供给有限的特性，本质上还不在于土地总量不能增加。目前，相对于人类的需要来说，土地总量还是较丰富的。如果没有不可移动特性，土地总量不能增加就没有这么重要。因此，房地产具有供给有限特性，主要是因为房地产的不可移动特性造成了房地产供给不能集中于一处。这是房地产供给与一般物品供给的最主要区别。要增加房地产供给，一是向更远的平面方向发展，例如向郊区扩展；二是向更高的立体方面发展，例如增加容积率或建筑高度、建筑密度。但这些又要受到耕地保护、环境保护、交通等基础设施条件（包括容量）、城乡规划、资金、建筑技术等的约束。
　　易混点辨析1．在房地产的特性中，书上讲：“房地产具有供给有限特性，主要是因为房地产的不可移动特性造成了房地产供给不能集中一处。这是房地产供给与一般物品供给的最主要区别。”请问：这里指的“最主要区别”应该是指房地产的供给有限特性？还是不可移动特性？
　　答：是指房地产的供给有限特性。
　　例题3．房地产的（    ）特性，使得房地产具有独占性。
　　A．不可移动
　　B．供给有限
　　C．价值量大
　　D．用途多样
　　答案：B