房地产的基本存在形态
　　房地产虽然包括土地和建筑物两大部分，但并不意味着只有土地与建筑物合在一起时才被称为房地产，单纯的土地或者单纯的建筑物都属于房地产，是房地产的一种存在形态。归纳起来，房地产有土地、建筑物、房地三种基本存在形态。
　　（一）土地形态
　　土地形态的最简单情形是一块没有建筑物的空地，如图2-3（a）所示。即使土地上有建筑物，如图2-3（b）所示，有时根据需要或者按照有关规定，应把土地单独看待，只评估其中的土地价值。例如，为征收土地税费或者确定转让、出租、抵押划拨的建设用地使用权的房地产应当补交的出让金等费用，就需要单独评估土地的价值。对于有建筑物的土地，在具体估价中如何单独看待土地，有两种做法：一是无视建筑物的存在，即将其设想为无建筑物的空地；二是考虑建筑物存在对土地价值的影响。（重要考点）
　　（二）建筑物形态
　　建筑物虽然必须建造在土地上，在实物形态上与土地连为一体，但有时根据需要或者按照有关规定，应把它单独看待，只评估其中的建筑物价值，如图2-3（c）所示。例如，在房地产投保火灾险时评估其保险价值，灾害发生后评估其损失，为会计上计算建筑物折旧服务的估价等，通常只单独评估建筑物的价值。在具体估价中如何单独看待建筑物，有两种做法：一是无视土地的存在，即将其设想为“空中楼阁”；二是考虑土地存在对建筑物价值的影响。
　　上述土地与建筑物合在一起时，需要单独或者分别评估其中的土地价值或建筑物价值，在评估土地价值时不考虑建筑物的影响，或者在评估建筑物价值时不考虑土地的影响，纯粹将土地视为空地或者将建筑物视为“空中楼阁”的估价，称为“独立估价”；如果在评估土地价值时考虑建筑物的影响，或者在评估建筑物价值时考虑土地的影响的估价，则称为“部分估价”。至于在估价时是否考虑以及如何考虑建筑物对土地价值的影响，或者土地对建筑物价值的影响，将在本书第五章第四节“最高最佳利用原则”中论述。
　　（三）房地形态
　　房地形态即实物形态上土地与建筑物合在一起，并在估价时也把它们作为一个整体来看待，如图2-3（d）所示。
　　目前，社会上对房地产的用词尚不规范，同一用词，可能含义不同，不同的用词，可能含义相同，从而很容易引起误解。为明了起见，本书主要使用“房地产”、“土地”、“建筑物”和“房地”这几个关键词，它们的含义分别如下：
　　（1）房地产：可指土地，也可指建筑物，还可指土地与建筑物的综合体，即它可能是土地，也可能是建筑物，还可能是土地与建筑物的综合体。
　　（2）土地：仅指土地部分，如说土地价值时，此价值不包含该土地上的建筑物的价值。
　　（3）建筑物：仅指建筑物部分，如说建筑物价值时，此价值不包含该建筑物占用范围内的土地的价值。
　　（4）房地：专指土地与建筑物的综合体，如说房地价值时，此价值既包含建筑物的价值，也包含该建筑物占用范围内的土地的价值；或者说，此价值既包含土地的价值，也包含该土地上的建筑物的价值。
　　还需要说明的是，人们通常使用“地上建筑物”这一概念，其含义一般是指土地范围内的所有建筑物，既包括建筑物的地上部分，也包括建筑物的地下部分。但有时根据需要，将建筑物真正的地上部分与地下部分分开。因此，要注意根据上下文的内容判定其具体所指，在实际估价中同样要注意这个问题。

　　房地产的特性
　　房地产与其他经济物品，包括房地产市场与其他经济物品市场、房地产价格与其他经济物品价格，有许多不同之处。这些不同之处是由房地产的特性所决定的。因此，从事房地产估价还应对房地产的特性有全面、深入、正确的认识。
　　房地产包括土地和建筑物，其中，土地是大自然的产物，人工生产不出来，并且是永存的；建筑物为人工所建造，它固定在土地之上。因此，房地产的特性主要取决于土地的特性，是以土地的特性为基础的。从房地产估价和把握房地产价值的角度看，房地产主要有不可移动、独一无二、寿命长久、供给有限、价值量大、用途多样、相互影响、易受限制、难以变现和保值增值十个特性。（重要考点）
　　一、不可移动（重要考点）
　　不可移动特性也称为位置固定性，是房地产最重要的一个特性，也是房地产区别于其他财产的主要之处。
　　土地上的土壤、砂石等虽然可以移动、搬走，但是作为立体空间、完整意义上的土地，其位置是固定的，不能移动。建筑物由于“扎根”在土地之中，其位置通常也是固定的，不能移动。有时为了道路建设和古建筑保护等，需要对建筑物实施整体平移。例如，因城市道路扩建需要，广西壮族自治区一级保护文物“英国领事馆旧址”被整体平移了35m。尽管如此，建筑物被移动的情况很少见，被移动的建筑物数量相对于现存的建筑物数量微不足道，并且这种移动的耗费很大，往往是不得已而为之，移动的距离也很短。建筑物被拆除的情况倒是比较常见，但建筑物被拆除之后就不是建筑物了，而成了废物、建筑垃圾或是还原成了建筑材料。www.Examw.com
　　由于不可移动，每宗房地产与重要场所（如市中心）的距离、对外交通、周围环境和景观、外部配套设施等，均有一定的相对稳定的状态，从而形成了每宗房地产独有的自然地理位置和社会经济位置，使得不同房地产之间有区位优劣之分。同时值得指出的是，房地产的不可移动主要是其自然地理位置固定不变，房地产的社会经济位置在经过一段时间之后可能会发生变化。因为对外交通、外部配套设施等，均可以影响房地产的社会经济位置，而这些通常是随着城市建设和发展而发生变化的，特别是在中国目前城市建设和发展变化较大较快的情况下。房地产的不可移动特性，决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并且要受制于其所在的空间环境（当地的制度政策、社会经济发展状况及邻里关系等），而不像其他产品，原料地、生产地和消费地可以不在同一个地方，可以在不同地区之间调剂余缺，从生产地或者供给过剩、价格较低的地区，运送到消费地或者供给短缺、价格较高的地区。由于人们无法把房地产价格较低地区的房地产搬到房地产价格较高的地区去，所以房地产市场不是一个全国性市场，更不是一个全球性市场，而是一个地区性市场，房地产的供求状况、价格水平及价格走势等都是地区性的，在不同地区之间可能不同，甚至其变动是反方向的。一般一个城市的房地产市场可视为一个市场，但特大城市的东西南北中各个方向，其房地产供求状况也会有很大的不同，可细分为若干个市场。
　　例题1．任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并且要受制于其所在的空间环境，这是由于房地产的（　）特性。
　　A．不可移动
　　B．独一无二
　　C．相互影响
　　D．易受限制
　　答案：A