房地产转让管理
　　一、房地产转让的概述（掌握）
　　1、房地产转让的概念
　　《城市房地产管理法》规定：“房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转让给他人的行为。”《转让管理规定》对此概念中的其他合法方式作了进一步的细化，规定其他合法方式主要包括下列行为：（1）以房地产作价入股、与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的；（2）一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的；（3）因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的；（4）以房地产抵债的，（5）法律、法规规定的其他情形。
　　房地产转让的实质是房地产权属发生转移。《城市房地产管理法》规定，房地产转让时，房屋所有权和该房屋所占用范围内的土地使用权同时转让。
　　例题：下列情形中，属于房地产有偿转让的有（ ）（2003年试题）
　　A.房地产买卖
　　B.房地产入股
　　C.房地产继承
　　D.房地产抵债
　　E.房地产典当
　　答案：ABD
　　解析：房地产继承、房地产典当均不属于房地产有偿转让。
　　房地产转让的分类
　　房地产买卖是指房地产所有权人（包括土地使用权人）将其合法拥有的房地产以一定价格转让给他人的行为。房地产赠与是指房地产所有权人（包括土地使用权人）将其合法拥有的房地产无偿赠送给他人，不要求受赠人支付任何费用或为此承担任何义务的行为。房地产买卖属于双务行为，即买卖双方均享有一定的权利，并需承担一定的义务；房地产赠与属于单务行为，受让人不需承担任何义务。
　　例题：根据转让的方式，房地产转让可分为（　）
　　A、有偿
　　B.无偿
　　C.地面上有建筑物的转让
　　D.地面上无建筑物的转让
　　E.出让方式取得的土地使用权转让答案：AB解析：根据转让的方式，房地产转让可分为有偿和无偿两种方式。

　　房地产转让的条件
　　房地产转让最主要的特征是发生权属变化，即房屋所有权连同房屋所占用的土地使用权发生转移。《城市房地产管理法》及《转让管理规定》都明确规定了房地产转让应当符合的条件，采取排除法规定了下列房地产不得转让：
　　（1）达不到下列条件的房地产不得转让。①以出让方式取得土地使用权用于投资开发的，按照土地使用权出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的25%以上，②属于成片开发的，形成工业用地或者其他建设用地条件；③同时规定应按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。
　　（2）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的。司法机关和行政机关可以根据合法请求人的申请或社会公共利益的需要，依法裁定、决定限制房地产权利，如查封、限制转移等。在权利受到限制期间，房地产权利人不得转让该项房地产。
　　（3）依法收回土地使用权的。在国家依法做出收回土地使用权决定之后，原土地使用权人不得再行转让土地使用权。
　　（4）共有房地产，未经其他共有人书面同意的。共有房地产，是指房屋的所有权、土地使用权为两个或两个以上权利人所共同拥有。共有房地产权利的行使需经全体共有人同意，不能因某一个或部分权利人的请求而转让。
　　（5）权属有争议的。权属有争议的房地产，是指有关当事人对房屋所有权和土地使用权的归属发生争议，致使该项房地产权属难以确定。
　　（6）未依法登记领取权属证书的。
　　（7）法律和行政法规规定禁止转让的其他情况。
　　例题1：下列房地产属于不得转让情况包括（　）
　　A.依法收回土地使用权的
　　B.共有房地产，经过其他共有人书面同意的
　　C.未依法登记领取权属证书的
　　D.依法登记领取权属证书的
　　E.权属有争议的。
　　答案：ACE
　　解析：“共有房地产，经过其他共有人书面同意的”和“依法登记领取权属证书的”，是可以转让的。
　　例题2：下列房地产不得转让的有（　）（2005年试题）
　　A.共有的房地产
　　B.未解决权属争议的房地产
　　C.设定了抵押权的房地产
　　D.已被依法查封的房地产
　　E.已列入城市拆迁范围内的房屋
　　答案：BD
　　解析：共有房地产，未经其他共有人书面同意的，不得转让。建设部令第56号《城市房地产抵押管理办法》第三十七条经抵押权人同意，抵押房地产可以转让或者出租。国务院令第305号《城市房屋拆迁管理条例》第十二条：拆迁范围确定后，拆迁范围内的单位和个人，不得进行下列活动：
　　（一）新建、扩建、改建房屋；
　　（二）改变房屋和土地用途；
　　（三）租赁房屋。